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房地產投資風險管理

【課程收益】
1、企業如何做好正確的拿地決策？分享標桿房企拿地模式，掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作
2、地產投資的全過程解析及風險防范
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？
4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。
【課程對象】
1、總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層；
2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金等條線管理者以及拿地相關的部門人員。
【講師介紹】
張老師：現任某*10房企華南大區投(tou)資(zi)總，曾就(jiu)職于(yu)深圳萬科地產、卓越集團(tuan)投(tou)資(zi)總。在深圳從事投(tou)資(zi)工作(zuo)至今，簽約項目二十余(yu)個，項目種類涉及收(shou)并(bing)購(gou)、城市更(geng)新(xin)、招拍掛等。簽約項目總面(mian)積三百萬余(yu)平方米，總貨值超千億，完整跟進(jin)多個收(shou)并(bing)購(gou)及城市更(geng)新(xin)項目全(quan)流程(cheng)，擁有豐富的(de)投(tou)資(zi)經(jing)驗。

【課程大綱】
第一部分 房地產投資實務與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企投資策略：
（1）私企：
案例：碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求
案例：融創的投資區域，收并購鼻祖
案例：萬科的投資區域，最授權的管理機制
（2）國企：
案例：招商蛇口
2、土地價值判斷
（1）拿地方法：把握好天時、地利、人和
（2）拿地技巧：看城市、看區域、看項目、看收益
（3）項目研判的四個維度：土地、效益、市場、風險
二、投資交易模式
1、交易類型：一手項目、二手項目
2、交易模式特點及難點：
（1）特點
（2）難點
（3）招拍掛交易方式簡析
（4）收并購交易方式簡析
（5）城市更新交易方式簡析
三、地產投資的流程
1、地產投資流程：招拍掛、收并購、舊改
2、土地信息的收集：信息的來源與種類
3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度
4、經濟可行性研判：財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準
5、可行性研究報告
6、商務談判及交易方案：合作意向書、合作協議
7、投資達成
8、投資達成后事項
四、地產投資未來的趨勢與機遇把握
1、行業進一步集中化，中小企業面臨要“規模“還是要”差異化“的抉擇
2、投資的趨勢進入后碧桂園/恒大時代
3、未來投資布局明(ming)確：聚焦(jiao)城市(shi)群(qun)、找準增長(chang)點、深耕(geng)優勢區域

第二部分：房地產投資測算
【問題1、2、3、4】
一、投資測算的經濟可行性研判
1、財務測算的基本邏輯：模擬一條項目開發運營的現金流，定量的論證項目的經濟可行性，以幫助投資者決策
2、財務測算的前提輸入條件：設計規劃指標、銷售計劃、運營計劃、土地成本、建安成本、三費、三稅、經營物業假設、融資方案
3、財務測算的輸出結果：核心評價指標、現金流量圖、敏感性分析
4、生成可行性研究報告
二、財務測算模塊解析
1、招拍掛項目測算
（1）城市板塊深化研究：如何充分認知市場
（2）測算視角下的產品最優化：怎樣提高貨值？
（3）測算視角下的成本最優化：怎樣降低成本？
2、收并購項目測算
（1）溢價的處理：直接處理、間接處理
（2）稅務的特殊處理
（3）不同交易架構對(dui)測(ce)算的影響(xiang)

第三部分：投資相關法律實務
一、在建工程轉讓
1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施
3、在建工程轉讓的特殊情況：未達到25%投資額的處理方案
二、股權類合作開發
1、法律特點及優劣勢
2、法律風險：土地風險、股權風險、債務風險
3、法律風險防范
（1）股權收購之買新不買舊
（2）股權收購之收購還是增資
（3）收購前法律財務盡職調查，合同設置相應條款
4、股權收購的特殊情況
（1）土地尚未落實
（2）擬收購的股權未實際出資
（3）已質押的股權能否轉讓
（4）擬交易的股權存在其他權利瑕疵（如已轉讓第三人但未辦理工商變更，股權代持）
（5）收購國資股權，外資股權
三、聯營型合作開發
1、法律特點
2、法律風險及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施：合作模式、風控措施
五、投資法務盡職調查
1、盡職調查：財務、法務盡調元素
2、需發表意見及風險預估
（1）基礎信息調查
（2）股權并購類法務風控
（3）股權并購類稅務風控
（4）資產收購類法務風控
（5）權益合作--代建&權益收購
六、投資法務設計思路
1、如何設置交易架構
2、如何約定交易價款
3、資金支付原則、節奏設計思路
4、違約責任設計思路
七、投資法務疑難雜癥
1、標的資產的自身瑕疵
案例一：坂田項目（規劃沖突）
案例二：南山項目（拆遷不可控）
案例三：惠州項目（土地無法移交）
2、行政審批的風險
案例四：龍崗項目（政策變化）
3、或有負債出現的風險
案例五：平湖項目（涉訴）
4、土地成本及稅務風險
案例六：寶安項目（土地成本是否抵稅）
5、合作方風險
案例七：資產包（優先購買權）
案例八：惠州(zhou)項目（合作方(fang)意愿）

第四部分：房地產融資方式及策略
一、中國房地產融資現狀和前景
1、穿透原則精準打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當下房地產項目現存融資方式
3、更多房企尋求合作，“大魚吃小魚”也愈演愈烈
4、資產證券化開始快速發展
5、融資分化指引地產未來方向
二、房地產融資產品
1、銀行資金
2、房地產信托資金
3、房地產保險資金
4、地方及國有金控平臺
5、房地產企業債券
6、房地產公司上市
7、房地產資產管理計劃
8、中小房企與房地產私募基金
9、房(fang)地產資產證券化

第五部分：產業地產投資
一、產業勾地模式：案例
1、自帶產業模式
2、先住后產模式
3、借雞生蛋模式
4、資源合作模式
二、勾地項目流程
三、產業地產盈利模式
案例：聯東
案例：天安

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