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課程背景：
房地產公司的財務與通用行業的財務有什么不同之處？
房地產公司的開發流程對財務管理及稅收籌劃有什么特殊的影響？
精裝住宅的開發流程與普通住宅的開發流程有什么區別之處？……
房地產企業的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運成本，即便如此，房地產公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰，交了不該交的稅，沒省該省的稅。怎樣才能依法納稅、合理籌劃？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避稅而又規避刑事責任？ 房地產集團公司的稅收風險管控點在哪里？
本課程將帶領學員充分了解當前房地產方面稅收的熱點、難點、重點法規以及稅務稽查要點、風險等方面的問題，從房地產集團稅收風險管控的角度，把握好企業合理避稅與偷逃稅款的臨界點和全面納稅自查的技巧，并充分做好稽查應對和稅務策劃的準備，積極防范稅務稽查的涉稅法律風險。
課程的最終目標是使學員掌握房地產企業的開發流程，在熟悉業務的基礎上掌握企業成本各種控制方法與手段，由成本控制轉化為成本經營，優化企業各項管理決策。
培訓大綱：
第一節  案例解析
思考1：無產證的地下建筑物分別有幾種？他們的成本處理有什么不同？
思考2：架空層等地上無產證建筑面積，成本如何處理？
思考3：在上海.常州等地有產證的地下建筑物成本如何處理？它們還可以按31號文中的公共配套設施處理嗎？
思考4：地下車庫的成本如何處理可以節稅？地下車庫可以0避稅成本實現節稅。 
思考5： 除了按合同總額10%預提成本外，哪些成本可以全額預提在所得稅前進行扣除？分享全額預提成本，延遲2000萬所得稅1年交稅案例。
思考6：財稅【2008】121號與國稅發【2009】2號是什么樣的關系？解析121號文與國稅發【2009】2號中關于關聯方借款利息如何銜接扣除的疑問。  
思考7: 一般借款利息資本化有哪些技巧？                
思考8: 房地產公司的籌建期什么時候結束？
思考9: 土地未正式開發，即有臨時建筑租金收入怎么處理？
第二節  31號文操作空間解析
一、31號文的整體結構
思考1：31號文規范了銷售期房的常規商業模式，收入以收付實現制進行確認；不適用于銷售現房的商業模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協調？。
思考2：對于成本的分攤，規定了兩種分攤的標準，會導致不同的稅收后果，分攤標準的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇*的成本對象？
思考4：商業地產二次以上成本調整及資產后續計量存在難題，如何解決？
思考5：31號文存在漏洞可以全額預提成本，如何操作？
思考6：31號文對于利息，有兩處不同的表述，如何協調？
二、開發業務與竣工時間                  
思考1：完工與未完工對于稽查來說有什么區別？未完工產品不查成本，只查收入
思考2：竣工證明材料是指什么？竣工證明材料交房地產管理部門備案是一個時點還是一個時期？         
思考3：竣工材料的報送時間會帶來什么涉稅后果？
三、收入的稅務處理
思考1：未正式簽訂“合同”所取得的收入是不是收入？
思考2：定金.意向金是不是收入？
思考3：預收收入是不是視同銷售？         
思考4：如何實現預繳所得稅的人為調節？該人為調節是否是偷稅？
思考5：年度申報表附表3調增，調減到底調什么？            
思考6：本年度預售收入是否需要在附表三調減？
思考7：如何以前的預交毛利率高于實際毛利怎么辦？          
思考8：稅率差變動是否能轉回？
思考9：可售建筑面積指什么？
思考10：免租期的收入，財稅差異是什么？朝令夕改的所得稅條例創新。
思考11：所得稅申報表不支持許多地產行業特殊文件，如何填列？
思考12：以前年度的廣告費.宣傳費.招待費如何在新的申報表中填列？存在籌劃選擇的空間。
四、案例介紹成本的計算步驟（6大原則、四種分配方法、3個完工標準、七步驟）
思考1：房地產公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
思考2：為什么說房地產公司的避稅重災區是在房地產公司的成本核算上?為什么說房地產公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務人員僅是根據財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風險點在什么地方？
思考4：房地產公司的成本核算流程是怎樣的？為您介紹完整的房地產成本歸集、分配、結轉及后續調整的流程和方法。
（1）、根據總包合同劃分成本對象是確定成本對象的基本原理
（2）、確定成本對象的六原則
（3）、成本分攤標準的選擇技巧
思考(kao)5：房地(di)產公司的合同風險控制(zhi)關鍵點介紹