課程描述(shu)INTRODUCTION
成都房地產開發全流程納稅籌劃培訓大綱
日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
課程背景
按計劃營改增將于2015年基本實現全覆蓋。針對營改增擴圍,國家稅務總局局長王軍在全國稅務工作會議上也表示,將縝密細致做好營業稅改征增值稅擴圍,并把營改增改革范圍擴大到建筑業、房地產業、金融保險業和生活服務業,力爭全面完成營改增任務。一語激起千層浪,營改增的話題一度成為2015年初各大媒體的頭條熱點話題。增值稅與營業稅處理究竟有什么不同點?營改值對成本又有哪些影響?
房地產公司的開發流程對財務管理及稅收籌劃有什么特殊的影響?
房地產企業的稅收成本成為僅次于建安成本的第二大營運成本,即便如此,房地產公司的財務也在稅務稽查面前屢敗屢戰。怎樣才能依法納稅、合理籌劃?如何反稽查,稽查的主要手段有哪些?如何避稅而又規避刑事責任?房地產集團公司的稅收風險管控點再哪里?
課程價值
本(ben)(ben)課程(cheng)將(jiang)帶(dai)領學員充分(fen)了解(jie)當前房地(di)(di)產方(fang)面(mian)稅收的熱(re)點(dian)(dian)、難點(dian)(dian)、重點(dian)(dian)法規以及稅務稽(ji)查(cha)要(yao)點(dian)(dian)、風險等方(fang)面(mian)的問題(ti),使學員掌(zhang)握房地(di)(di)產企(qi)(qi)業(ye)的開發流程(cheng),在(zai)熟悉業(ye)務的基礎上(shang)掌(zhang)握企(qi)(qi)業(ye)成本(ben)(ben)各種控(kong)制(zhi)方(fang)法與手段,有成本(ben)(ben)控(kong)制(zhi)轉化(hua)(hua)成本(ben)(ben)經營,優(you)化(hua)(hua)企(qi)(qi)業(ye)各項管理決策。
第一章房地產開發流程與涉稅簡介
第一節房地產開發流程簡介
第二節房地產公司涉稅簡介
第三節房地產營改增專題
一、房地產營改值政策梳理
(一)房地產“營改增”涉及的稅率和征收率
(二)房地產企業增值稅的納稅地點
(三)增值稅專用發票的認證期限和抵扣期限
(四)增值稅專用發票丟失的處理
(五)房地產企業進項稅金抵扣的幾種規定
1、進項轉出與視同銷售的區別
2、沒有銷售清單的專用發票不得扣除
3、“對開發票”不能抵扣進項稅金
(六)營改增房地產公司帳務處理
(七)虛開發票的種類及虛開增值稅發票專用罪的司法規定
(八)不能開具增值稅專用發票的幾種情況
二、增值稅與營業稅處理的關鍵不同點提示
(一)增值稅要求,三價統一:合同價、發票價和結算價相互統一。三流統一:資金流、發票流和勞務流(物流)相互統一。
1、掛靠的總分包方開具的發票面臨著不能抵扣的風險
2、甲供材的問題不復存在
3、混合銷售問題不復存在
4、不同的收款方式影響納稅時點,需要對銷售合同進行管理
5、已完工未決算的項目如何取得專用發票
6、未付款取得的專用發票不符合三流統一是否可以抵扣
7、稅務重組不符合三流統一,專用發票是否可以抵扣
8、賣房子送家具如何開具發票
三、營改值對成本的影響
1、按進項稅率重新調整開發成本,設置會計科目
2、重新測算開發產品定價
3、重新測算土地增值稅負
四、、營改值過渡期處理
1、一個房地產項目,部(bu)分銷售(shou)收入交納營(ying)業稅,部(bu)分銷售(shou)收入交納增值稅,如何進行進項抵扣(kou)?
第二章購買土地環節稅收風險控制關鍵點
第一節購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1:母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅?
問題2:印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司?
問題3:如果沒有約定交地日期,如何交土地使用稅?
問題4:如果國土局沒有按期交付土地,項目公司如何交土地使用稅?
問題5:房地產公司開發用地的土地使用稅什么時候停止交納?
問題6:未辦理流轉手續的集體用地,由誰交稅?
問題7:如果土地出讓合同中沒有包含市政建設配套費,市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取,這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎?
第二節房地分離如何納稅
問題1:房與地分離,應該按什么作為契稅的計稅依據?
問題2:購入在建工程開發,銷售開發產品應納營業稅是否可以扣除在建工程已交營業稅?
問題3:土地變性合同是否交契稅?是否交印花稅?
第三節關注資本運作手法產生額外的稅收負擔
問題1:出售股權的行為是否屬于稅收籌劃?
問題2:乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司,再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權,是否產生節稅效果?
第四節 拆遷補償用房的涉稅處理
問題1:拆遷補償用房是否交營業稅?計稅依據是什么?何時交?
問題2:拆遷補償用房是否交企業所得稅?計稅依據是什么?
問題3:拆遷補償用房土地增值稅如何處理?
第五節 集體用地房地產開發的特殊處理
問題1:以集體用地進行投資,取得定額收益,如何交稅?
問題2:由于企業搬遷取得的建筑物及固定資產補償款如何交稅?
問題3:聯(lian)合(he)建房取得(de)的收入如(ru)何交營(ying)業(ye)稅、土(tu)地增值稅、企業(ye)所得(de)稅?
第三章公司設立環節稅收風險控制關鍵點
第一節選對公司注冊地
問題1:甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮?
問題2:條件變化后,C鎮招商條件有哪些陷阱?
第二節注冊資本金與資本弱化
第三節分公司或子公司的選擇
第四節集團組織框架的選擇影響涉稅結果
第五節開辦期的止點
問題1:乙公司的開辦期什么時候結束?
問(wen)題2:乙公司的(de)開辦(ban)費如何進行財稅處理?
第四章融資環節稅收風險控制關鍵點
第一節 信托融資涉稅問題解析
問題1:為什么信托借款利息不開具發票?
問題2:信托貸款利息的納稅義務人是誰?
問題3信托公司出具的收據是否可以作為企業所得稅前扣除的憑據?是否可以作為土地增值稅前扣除的憑據?
問題4:如何進行混合性權益投資合同的財稅管理
第二節內保內貸型融資租賃業務解析
問題1:內保內貸型融資性售后回租的租金發票如何開具?
問題2:租金是否可以作為利息扣除?
第三節炒樓花業務解析
問題1:炒樓花所得是否交個人所得稅?
問題(ti)2:收據是否可以作(zuo)為企業所得稅(shui)前扣除的(de)依據?
第五章開發環節稅收風險控制關鍵點
第一節境外設計費涉稅解析
問題1:境外乙公司為境內提供設計服務,乙公司如何交納流轉稅?
問題2:境外乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅?
第二節甲供材的避稅空間
問題1:哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層面的節稅?
問題2:外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料?
第三節統借統還的法律形式
問題1:甲集團公司將貸款轉貸給乙公司,甲集團向乙公司收取的利息是否交納營業稅?
問題2:如何才能做到集團統借統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅?
第四節母子公司往來不需交營業稅
問題1:集團內資金往來,丙集團公司未向乙子公司收取利息,是否要被核定營業稅與企業所得稅?
問題2:甲集團公司將(jiang)流(liu)動貸(dai)款給(gei)乙子公司占用(yong),甲的(de)流(liu)動貸(dai)款產(chan)生的(de)銀(yin)行利(li)息費用(yong)是否可以在企業所得稅前扣除?
第六章銷售環節稅收風險控制關鍵點
第一節購房俱樂部會員費的納稅時點
問題1:采用會員費形式取得的意向金,是否需交營業稅?甲房地產公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎?
第二節賣房送汽車是否混合銷售行為
問題1:賣房送汽車是否混合了銷售行為?
問題2:贈送的奔馳汽車是否應交增值稅?
問題3:贈送的奔馳汽車是否應交企業所得稅?
問題4:贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅?
第三節無產權證地下建筑是否可以轉讓
問題1:地上無產權證的架空層歸誰所有?
問題2:地下無產權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有?哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料?
問題3:地下人防改造的車庫歸誰所有?地下人防工程的轉租行為,要不要交房產稅?如交,是差額還是全額?地下停車場成本,統一按31號文的規定執行嗎?物業用房的成本如何扣除?
問題4:無產權證建筑物是否可售?
問題5:持有型地下車位不保留成本,是否要補交企業所得稅?
第四節精裝房銷售的流轉稅問題
問題1:空調、整體櫥柜按什么交增值稅?
問題2:銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅?
問題3:精裝房的裝修是否交契稅?
問題4:將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋,如何交營業稅?
第五節購入在建工程開發銷售是否可以差額征營業稅
第六節售樓處、樣板房的涉稅問題
第七節 兩個稅務機關難以定性的合作建房案例
問題1:合營企業的法律形式與文件適用性分析
問題2:轉讓*使用權是否是轉讓不動產?
問題3:使用權的轉讓和租賃,區別是什么?
第八節同是違約金納稅并不同
問題1:不履行合同而沒收張某的定金是否需交營業稅?
問題2:部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營業稅?
第九節合同簽訂過程中應關注的財稅問題
問題1:地下車位是否應按無償捐贈不動產而補征營業稅?
第十節(jie) 一級(ji)開發(fa)的涉(she)稅處理
第七章竣工后環節稅收風險控制關鍵點
第一節竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題1:甲房地產公司是否需補企業所得稅與滯納金?
第二節交房才是所有權風險轉移的標志
關鍵點:不動產所有權的設立與變更主要可以通過三種方式進行,登記并不是*的不動產所有權設立與變更方式。
問題1:會計上,甲房地產公司的銷售成本是多少?
第三節資產的后續計量與房產稅疑難問題
問題1:發生的固定資產改良如何增加資產原值?
問題2:Y項目的租金是否交房產稅?
問題3:出租的大型游船租金收入,是否交房產稅?
問題4:出租簡易農貿市場收取的租金是否交房產稅?
問題5:免租期的納稅義務人到底是誰?
問題6:如何區分獨立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑?
問題7:如何利用轉租不征稅進行籌劃節稅?
問題8:甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最優化?
問題9:排氣管道是否要并入房產原值征房產稅?
問題10:以上各種車位如何交房產稅?
問(wen)題11:物業用房是否(fou)應交(jiao)房產稅?由(you)誰交(jiao)?
第八章企業所得稅應對方案
第一節國稅發[2009]31號文亮點與漏洞解析
問題1:31號文規范了銷售期房的常規商業模式,收入以收付實現制進行確認;不適用于銷售現房的商業模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配,如何協調?。
問題2:對于成本的分攤,規定了兩種分攤的標準,會導致不同的稅收后果,分攤標準的選擇有很大的籌劃空間,如何籌劃?
問題3:成本對象的選擇存在技巧,如何選擇*的成本對象?
問題4:商業地產二次以上成本調整及資產后續計量存在難題,如何解決?
問題5:31號文存在漏洞可以全額預提成本,如何操作?
問題6:31號文對于利息,有兩處不同的表述,如何協調?
第二節收入的確認
第三節成本計算與分攤
第四節期間費用的處理
第五節企業所得稅財稅處理案例
問題1:房地產公司的傭金到底是按5%還是10%扣除?
問題2:為什么說房地產公司的避稅重災區是在房地產公司的成本核算上?為什么說房地產公司的真實成本由工程決算人員掌握,財務人員僅是根據財稅需要進行組合而已?如何利用稅法漏洞進行成本籌劃?
問題3:成本籌劃的風險點在什么地方?
問題4:房地產公司的成本核算流程是怎樣的?為您介紹完整的房地產成本歸集、分配、結轉及后續調整的流程和方法。
問題5:房地產公司的合同風險控制關鍵點介紹
問題6:乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額?
問題7:2010年乙公司如何進行財稅處理
問題8:2011年乙公司如何進行財稅處理?
問題9:2012年乙公司如何進行財稅處理?
第六(liu)節關(guan)聯(lian)方借款(kuan)利息扣除
轉載://citymember.cn/gkk_detail/16617.html
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