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房地產開發模式培訓

主要內容：
一、房地產合作開發的模式
1、公司制：成立項目公司
優點：開發項目在雙方共同成立的項目公司名下，保障雙方權益
缺點：按公司制管理，股東會、董事會等決策程序復雜，容易引起內耗
前提：項目公司有房地產開發資質
操作方式之一：一方取得土地，另一方以增資方式介入，可以節稅
2、合同型合作，雙方簽訂合作開發協議
優點：利潤分配和相互配合簡單一些，按雙方約定
缺點：項目在一方名下，名下沒有項目的一方風險較高
3、項目部制：成立項目部，雙方在項目部基礎上合作
優點：一項目一管理，誰管理誰主導（也有說不清的）
缺點：項(xiang)目(mu)在一方名下，另(ling)一方風險(xian)較大，項(xiang)目(mu)經營管理粗放有失控現象(xiang)：長(chang)沙項(xiang)目(mu)合作(zuo)債務(wu)案，蘿卜章(zhang)等事件。

二、公司制合作開發風險和問題
1、公司章程和合作協議的效力問題（附幾個案例）
2、公司章程中：關于股權表決權、利潤分紅權可以另行約定的使用
3、約定一方按固定比例分配利潤的方法及對賭協議的法律效力
4、股東出資額和時間的約定，及股東未按約定出資的股權比例調整
5、股東融資（股東向公司借款）的約定及未按約定借款涉及的違約責任
6、項目公司融資中的配合問題（股權質押、資產抵押）
7、利潤分配和提前從項目公司提取資金的約定
8、公司管理及重大事項決策的約定
 9、公司制下的(de)(de)保底協議效力(li)及規避，合作不成(cheng)清算條款的(de)(de)效力(li)及案例

三、項目公司管理經營中的問題
1、公司董事會的決策機制
2、公司重大經營事件決策權利的約定：重大事件的具體種類
3、公司項目設計方案的約定（北京七棵樹項目案例）
4、公司施工招標，施工方的確定
5、施工中工程進度和質量、價款的管理
6、商品房銷售的約定：銷售方式，銷售成本、銷售團隊管理
7、合作雙方權益分配的方式
分配稅(shui)后利(li)潤，分配實(shi)物，分配租(zu)賃物業等，及其(qi)中涉及的(de)稅(shui)負負擔問題（重慶分配實(shi)物案(an)的(de)稅(shui)務(wu)籌劃案(an)例(li)）

四、經營中的風險和問題教訓
1、投資資金不足的增資問題
2、因政府規劃調整導致面積增加、減少導致利潤的增減或分配實物的變化
3、未能融資導致的項目延期問題
4、融資政策調整導致的風險
5、銷售政策調整導致的風險

五、合同型合作的風險
1、保底條款的約定
2、房價上漲的收益歸屬
3、合作協議中對開發建設費用的承擔的約定
4、最高法院對投資超額、利潤不足、面積改變的規定
5、其他風險
風險是合作各(ge)方未預料(liao)到(dao)的(de)因素導致的(de)損失，所(suo)以(yi)以(yi)往的(de)經驗只能(neng)讓我(wo)們盡辦避(bi)免一些(xie)問題的(de)發生，但無法完全(quan)規(gui)避(bi)風險。對于合作各(ge)方，提前在合同中考慮各(ge)種(zhong)可能(neng)并做出盡可以(yi)詳細的(de)約(yue)定(ding)，是避(bi)免合作糾(jiu)紛的(de)好方法，不能(neng)哥們義氣，約(yue)定(ding)不明(ming)。

房地產開發模式培訓