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片區開發項目課程

課程背景
國內工程投資政策近年來監管逐步趨嚴，建筑央企、地方平臺公司、園區開發公司、房地產開發企業在項目投資開發模式方面積極探索創新，努力尋求在供給側結構改革、國內國際雙循環國家大戰略下的城鎮建設創新開發模式。在模式創新的探索過程中，片區+產業這種融合了基礎設施與公共服務投資，同時又能助推地方經濟發展的模式成為很多投資主體博弈的創新性模式。由于土地增值過程中，產業對于土地行業增值的貢獻度*，而土地增值的邏輯中規劃與產業又是相互作用和激勵的，進而在國內多個地區出現了以這種產業+片區開發的標桿項目案例，比如說早期的招商蛇口工業園區自1978年設立以來，走出了一條中國版的區域增長極發展模式，同時也為招商局集團帶來了豐厚的項目開發利潤與知名度。再比如1992年在長三角的上海和蘇州分別由政府的平臺公司相應主導的蘇州工業園區和上海張江高科園區都成為國內地產+產業開發模式的標桿案例。直到1998年河北省廊坊市固安縣的民營企業華夏幸福基業公司創立走出了一條“封閉運作+委托運營+都市圈”的片區園區開發自循環模式。
當然進入新時期，片區開發開發的內涵和外延還在不斷的延續，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎產業的物流地產，以自身產業為基礎進行科技園區開發的百度、阿里、騰訊、字節跳動等科技型地產，以文旅、小鎮、鄉村為基礎的文旅康養類地產等等。
本節課(ke)程將(jiang)主要(yao)關(guan)于片(pian)區開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)具體操盤(pan)流程以及片(pian)區開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)基礎知識(shi)并結合當前國內房地產和片(pian)區開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)政策(ce)導(dao)向以及知名項(xiang)目案例(li)作為(wei)分析入口(kou)，帶學員從(cong)宏觀到(dao)微觀、從(cong)認知到(dao)操盤(pan)、從(cong)理(li)論到(dao)實踐全方位了解片(pian)區開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)操盤(pan)與開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)。

授課對象：
政府(fu)、金融機構(gou)、投資公司、產業(ye)企業(ye)、房地產企業(ye)、片區開(kai)發開(kai)發企業(ye)

授課方式：
實戰講授+案例分(fen)析(xi)+調(diao)研(yan)問(wen)卷(juan)+模式解析(xi)

課程收益
掌握國內片區開發項目開發的歷程
掌握片區開發開發的模式選擇和可持續開發
掌握片區開發國內標桿項目案例與項目亮點復盤
掌握片區開發項目投資、運營、創利、退出全流程風險管理
掌握片區開發項目與金融結合的項目產融結合模式
掌握(wo)片區開發(fa)開發(fa)當下的創新型業態

課程大綱
第一講片區開發ABO基本概念、投資主體、投資流程
一、片區開發模式的基本定義及流程
1.片區開發概念
1.片區工程投資規劃與財務指標設定
2.片區開發模式選擇
3.片區開發項目投資結構設計
4.政府預算與現金回流風險控制
5.項目采購流程與主體
6.融資結構與放款條件
7.風險管理與協議設計
二、片區投資主體選擇
1.政府投資-《政府投資條例》-審批制
2.社會資本投資-《企業投資條例》-核準備案制
三、片區開發政策法規體系
1.《*辦公廳關于促進開發區改革和創新發展的若干意見》(國辦發〔2017〕7號)
2.《*關于推進*經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》國發〔2019〕11號）
3.《關于促進具備條件的開發區向城市綜合功能區轉型的指導意見》（發改規劃〔2015〕2832號）
4.《基礎設施和公用事業特許經營管理辦法》國家發展和改革委員會等6部委
四、項目投資合規性主體分類
1.政府投資模式、企業投資模式關聯及區別解析
a)政府投資-政府投資條例
i.預算內資金投資直接下達
ii.地方政府專項債券-政府投資的合規債務性融資
b)企業投資-企業投資項目核準和備案管理辦法
2.政府投資實際操作流程
a)政府投資的資金籌措與支出流程
b)政府投資的審批制度
c)政府投資項目謀劃要點與風險管理
d)政府投資條例對于投資企業的利好與風險
3.企業投資項目核準和備案操作流程
a)企業投資項目的資金籌措
b)企業投資項目與政府投資項目的資金往來兩大途徑
i.補貼
ii.采購
iii.采購工程
iv.采購服務
v.采購貨物

第二講片區開發投資主要模式介紹-ABO、EPC+F
一、ABO（T）模式基本定義
3.授權-建設-運營-移交
4.授權-特許經營權
5.建設-項目投資
6.運營-項目融資
7.資產入財政資產負債表-資產移交
二、EPC+F\\ABO模式的理解
1.EPC+F\\ABO模式與土地開發權長期的提前價格鎖定
2.EPC+F\\ABO模式可與政府資金不足或無資金進行基建投資與公共服務開發
3.EPC+F\\ABO模式與履行政府資產投資高收益
4.EPC+F\\ABO模式與融合公益性項目、準公益項目、盈利項目混合打包投資建設
5.EPC+F\\ABO模式與資產融資、項目收益融資、應收賬款融資保理功能
6.EPC+F\\ABO模式與區域經濟產業發展提升創造稅收與產業升級效應
三、片區開發主體利益分配與訴求點分析
1.地方政府訴求
1)高附加值的產業與技術更新
2)解決就業的效率
3)稅收的穩定與效率
4)固定資產投資與GDP貢獻
5)政治穩定、降低支出、土地出讓金收入
2.開發運營企業訴求
1)投資規模與回報率
2)融資達成可行性
3)短期利潤與長期收益
4)交易模式簡單標準
5)回收周期短
3.招商引資客戶訴求
1)企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊
2)居民客戶-職業發展、收入保障、戶口問題、居住環境、醫療養老
四、片區開發主體分類與典型企業
1.央企
a)招商蛇口、中國中信
b)建筑央企：中國建筑、中國電建、中交、中鐵、中鐵建等
2.國企
a)張江高科、上海臨港
3.融資平臺公司
a)蘇州高新、東湖高新
4.民營企業
a)華夏幸福、中南高科、天安數碼
五、片區開發過程及各過程環節在整體開發中的作用
1.片區開發原理-新型片區化、產業轉移、產業集聚、產業關聯、產業升級
2.片區開發戰略-產業（一產、二產、三產）+土地（一線城市、二線城市）
3.片區選址模型-5有模型
4.片區產業規劃-優勢產業、前瞻性產業及招商產業方向
5.片區產業定位-產業門類一級二級名錄
6.片區用地規劃-用地規劃、產業規劃、產品規劃三結合
7.片區經濟分析-產業產出、產業投入、產業效率、產業拉動人口、就業、投資
8.片區投入產出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環開發、收益率
9.片區產品設計-產業綜合體模式、總部綜合體模式、土地規劃模式
10.片區交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯動模式
11.片區協議設計(ji)-股權模式、權力設定、政府與企業分(fen)工(gong)、回購、資金回籠路徑

第三講片區開發增值體系與盈利模式及合規性分析
一、片區土地分類與不同的操作方法
1.國有土地操作
2.集體土地操作
二、EPC+F片區開發利潤節點與增值過程
1.基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業的收入
2.征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3.招拍掛的土地溢價-政府的收入
4.二級開發的資產溢價-開發商、銀行、政府、房建企業的收入
5.長期運營持有的資產增值-基金公司、信托、資管公司、開發商的收入
三、EPC+F片區開發七大業務與贏利點解析
1.物業經營-片區運營的大數據接入點
2.片區物業增值-資本運作與資產運作的大殺器
3.住宅與商業地產-現金為王與滾動開發的根基
4.產業類投資-好的片區匯報最為豐厚的模塊
5.公共服務收入-克強指數在實體企業中的最直接體現
6.一級開發與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、片區開發的“三權一利”
1.特許經營權
2.整體規劃權
3.土地出讓權
4.土地收(shou)益分成(cheng)

第四講片區開發的模式分類、適用性及應用情景
一、ABO項目投資類型分類與模式
1.地方政府財力評價雙體系
a)一般公共預算收入與基金性預算收入
b)地方政府負債率
2.項目投資可行性研究報告
a)項目是否屬于重大項目與國家戰略
b)項目投資經濟可行性分析
3.三大類項目
a)經營類項目
b)準經營類項目
c)公益類項目
4.三大類項目工程
a)新建項目-BOT
b)在建項目-TOT
c)存量項目-TOT
5.項目三大付費方式
a)使用者付費
b)可行性缺口補助
c)政府付費
二、片區開發投資模式及運營案例分析
1.基礎設施不動產公募REITs
2.地方政府專項債券資金申報與使用
案例解析：交通基礎設施、能源類、生態環保、民生
3.BT模式的由來于在經濟建設中的意義
案例解析：平臺公司回購合規合法
4.BOT模式的緣起與現實意義
案例解析：BOT模式與特許經營結合
5.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作、適用領域
案例解析：中國電建甌江口產業集聚區基礎設施投資與建設
6.EOD、ABO模式與片區開發案例解讀
案例解析：保定市主城區城中村連片開發ABO項目創新
7.一二三級聯動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
8.城市更新、舊城改造與投資資金的合規循環流程
i.財政、土儲、業主、審批
9.投資模式創新本質邏輯與監管邏輯本質
三、片區ABO模式開發資料清單與操作流程
1.項目選址確定、項目開發地塊分析、項目產業規劃與定位
2.項目產業布局、項目土地規劃分析、項目基本參數假設
3.項目財務測算、項目可行研究報告、項目立項
4.政府采購、項目投資與運營、項目融資達成、項目建設與運營
5.項(xiang)目再融資、項(xiang)目移交

第五講片區項目開發融資
一、片區項目融資的特性
1.項目投資周期長
2.項目投資工程占比高
3.項目投資收入
a)政府類土地出讓金安排的預算支出
b)項目運營收益
c)項目第三方收入
4.部分項目可能會涉及隱形債務的識別
二、項目資金的屬性
1.直接融資模式與間接融資模式
2.股權融資模式與債權融資模式
3.公募融資模式與私募融資模式
三、項目融資資金結構設計
1.投資結構、股權比例、融資比例、融資分期、增信方式
2.融資成本（利息、手續費、存款）
3.增信措施(保證、抵押質押、保險、支持類函件)
4.項目融資渠道與項目全周期個階段進入節點
a)商業銀行貸款、政策性貸款
b)直租、售后回族
c)保險基金、養老基金、產業基建
d)資管計劃、保險債權計劃、信托計劃
e)資產證券與公募不動產投資信托基金（REITs）

第六講園區開發產業模式及典型案例解析
1.1978年-招商蛇口工業園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯想”
3.1991年-聯東U谷“起步模板、布局環京、廠房為主、工業萬達”
4.1992年-蘇州工業園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創新”
5.1992年-張江高科“高新技術、生物醫藥、集成電路、園區投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環京布局、正南50公里”民營片區開發商
7.1998年-大連億達“信息產業、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業園區
8.1999年-天安數碼“深港合資、綜合開發、產城融合、金融助力“合資片區開發商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產龍頭
10.2014年-中南高科“聯東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務片區開發商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉片區開發商
 12.2014年-中建、中交、中鐵、中電(dian)建-“施工被(bei)迫轉型投資、片(pian)區開發、ABO\\EPC+F”

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