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企業(ye)成本控制(zhi)與風險管理

【課程背景】
房地產開發周期較長，主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節，項目清算環節等，各環節涉及的稅種主要有增值稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種，由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業運營成本的重要一環，有必要對房地產開發環節涉及的業務模式進行剖析，全方位的系統解決企業架構模式的稅負問題，讓企業用好各項稅收政策。
本課程(cheng)(cheng)將房(fang)地產開(kai)發(fa)(fa)流程(cheng)(cheng)分為(wei)(wei)前期開(kai)發(fa)(fa)階(jie)段(duan)、建設及(ji)(ji)銷售階(jie)段(duan)、交(jiao)付及(ji)(ji)清算階(jie)段(duan)三大模塊(kuai)，對涉及(ji)(ji)的一(yi)些稅務問(wen)題及(ji)(ji)改善和(he)籌劃(hua)機會(hui)(hui)進(jin)行(xing)總(zong)結，抓住業(ye)務模式(shi)的稅收籌劃(hua)機會(hui)(hui)，更好地為(wei)(wei)房(fang)地產業(ye)務板塊(kuai)發(fa)(fa)展(zhan)制定(ding)戰(zhan)略性規劃(hua)。

【課程收益】
以最快的速度深度解析*國家財稅政策，
熟悉房地產企業各個階段的風險識別及管理
站在企業戰略的角度進行企業整體的成本管控及稅務籌劃，規避稅務管理中的風險
從各大稅(shui)種(zhong)入手，解(jie)密稅(shui)務籌劃中的關鍵(jian)點，助力企業降(jiang)低稅(shui)務成本、管控稅(shui)務風險(xian)

【課程大綱】
一、房地產企業財務管理方法?
1、房地產企業財務管理目標與依據?
2、房地產企業財務成本控制與財務報表分析
（1）房地產立項環節、開發環節的成本控制要點及案例
（2）房地產銷售環節、財務管理環節的成本控制要點
（3）房地產企業經營資金運作風險控制及案例
3、房地產成本開發的成本控制要點
4、房地產企業(ye)財(cai)務報表的(de)編制(zhi)技(ji)巧及(ji)結構(gou)分析

二、房地產開發企業的成本核算特點
1、房地產開發企業與工業企業、商貿企業及服務業的成本核算差異
2、房地產企業成本核算對象如何設置？
3、在房地產開發過程中成本核算需要注意哪幾個時點？
4、采購環節發生的共同成本費用的分攤方法
①在會計成本對象之間分攤
②土地增值稅清算單位之間分攤
③企業所得稅成本對象之間分攤
5、什么是合理的(de)分攤方式？地方規定(ding)--河北(bei)層高(gao)系(xi)數法

三、房地產企業風險管理
1、房地產企業管理中存在的風險
1）政策風險是首要風險
①行業政策
②稅收政策
③貨幣和金融政策
④價格政策
2）市場風險是核心風險
①土地供應
②居民家庭收入
③供應結構
④利率水平
⑤城市進入風險
⑥市場變化風險
3）財務風險是重要風險
①投資規模大
②融資風險管理能力
4）管理風險
①房地產行業參與主體眾多
②房地產開發環節繁復、參與者多、周期較長
③房企的經營管理要求較高
2、房地產項目運作中存在的風險管理措施
1）因地因時制宜，踏好政策調控的節奏
2）重視市場風險，做好項目策劃和管理
3）建立財務預警機制，提升財務管理水平
4）適應(ying)轉型需要，創新開發經營管理(li)模式(shi)。

四、房地產企業預算管理
1、房地產預算的編制技術與方法及編制要領
1）房地產企業預算的編制總程序
①董事會根據長期規劃，提出一定時期的總目標,并下達規劃指標:
②各基層成本控制人員自行草編預算，使預算能較為可靠，較為符合實際:
③各部門匯總部門預算，并初步協調本部門預算，編制出銷售、生產、財務等預算
④預算機構審查、平衡各預算,匯總出公司的總預算:
⑤經過公司總經理批準，審議機構通過或駁回修改預算:
⑥主要預算指標報董事會和上級主管單位，討論通過或駁回修改:
⑦批準后的預算下達給各部門執行
2）企業應按照生產經營需要編制的預算內容
①經營預算——銷售預算、生產預算、費用預算
②財務預算——現金預算、預計利潤表、預計資產負債表
③資(zi)本支出(chu)預算(suan)——項目投資(zi)決策預算(suan)

五、房地產開發成本成本控制
1、 商品住宅開發成本構成
2、 在開發的全過程中嚴格控制建安成本
（1）以合同管理為手段，加強成本控制
（2）通過招標選擇監理單位
（3）做好規劃設計階段的成本控制
（4）實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法
（5）要加強設計出圖前的審核工作
3、嚴格控制建安成本，降低工程造價
（1）嚴格進行工程招標，控制新開工程的造價
（2）合理安排施工順序，減少臨時費用
（3）建立工程洽商制度，降低工程成本
（4）嚴格控制材料、設備價格
（5）加強竣工結算的審核
（6）拆遷安置費用的控制
（7）貸(dai)款(kuan)利息的控制

企(qi)業成(cheng)本控制與風險管理