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房地產開發企業全(quan)流程(cheng)

【課程背景】
隨著金稅四期的全面上線以及稅務“一戶式”智能管理模式的推廣，作為地方稅收支柱的房地產行業將面臨更嚴峻的稅收征管形勢，要在逆境中生存，稅務規劃與風險管控需求將變得更加直接與迫切。
然而，稅務規劃從哪方面入手更有空間？稅務規劃從哪個環節介入更及時？ 稅務規劃及風險控制的理論知識如何應用于實踐轉變為財務人員自身的能力呢？
本課程以(yi)涉稅(shui)疑難(nan)問題為(wei)導向，突出(chu)實(shi)戰性和(he)可操(cao)(cao)作性，全(quan)流(liu)程精選(xuan)近70個實(shi)操(cao)(cao)案(an)例進行現場(chang)實(shi)戰演練和(he)剖析，全(quan)部干(gan)貨(huo)呈現。將從土(tu)地(di)成本管(guan)(guan)理、開發成本管(guan)(guan)理與收(shou)入管(guan)(guan)理三(san)大視角重新(xin)審視徹底(di)幫(bang)助(zhu)您全(quan)面掌(zhang)控房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)從籌建、買地(di)、規(gui)(gui)劃、開發、預售、完(wan)工銷售、融(rong)資、清盤等各環(huan)節的(de)會計處理與納稅(shui)實(shi)務操(cao)(cao)作方法(fa)與技巧正確做好(hao)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)的(de)稅(shui)務規(gui)(gui)劃，減輕企(qi)業(ye)(ye)稅(shui)負(fu)，防范涉稅(shui)風險，提高(gao)自身價值！通過學(xue)習(xi)，不僅使學(xue)員對(dui)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)(ye)稅(shui)務規(gui)(gui)劃有(you)更(geng)深刻更(geng)全(quan)面的(de)認識(shi)，還可以(yi)學(xue)會很(hen)多精準(zhun)量化(hua)的(de)分析方法(fa)，有(you)助(zhu)于(yu)每位學(xue)員都成為(wei)房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)(ye)稅(shui)務規(gui)(gui)劃實(shi)戰高(gao)手。

【課程收益】
1、講解與研討互動‖手把手教，面對面談，易學易懂易用；
2、增值與更新互動‖頭腦風暴，貼近實戰，更新知識體系；
3、理(li)論與實踐(jian)互動‖案例(li)講(jiang)解，結(jie)合實際，加速價值裂變。

【培訓對象】
本期培(pei)訓內容(rong)適應房地(di)產企業財(cai)務總監、財(cai)務高管(guan)、財(cai)務經理、會(hui)計(ji)等各類專(zhuan)業人員。

【主講專家】
董春輝老師，中國(guo)注(zhu)冊會計(ji)師，注(zhu)冊稅(shui)(shui)務師，律師，多年從事財稅(shui)(shui)方(fang)面的(de)理論(lun)研究(jiu)與實踐，擅(shan)長各行(xing)業稅(shui)(shui)收籌(chou)劃診(zhen)斷(duan)，納(na)稅(shui)(shui)方(fang)案的(de)設計(ji)，納(na)稅(shui)(shui)風(feng)險(xian)控(kong)制，稅(shui)(shui)企爭議(yi)的(de)協調以(yi)及集團公司的(de)并(bing)購重組方(fang)案涉稅(shui)(shui)論(lun)證與籌(chou)劃。 老師講(jiang)課深(shen)入淺出、內(nei)容準確、分析(xi)透徹、操(cao)作實用，輕松*，深(shen)受(shou)學員(yuan)好(hao)評！

【課程大綱】
第一部分：企業設立階段的稅務規劃與風險控制實戰案例解析
案例1：A地產公司股權架構與資本規模的涉稅風險，股權架構設計如何考慮股東退出問題？
案例2：甲項目如何確定成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)對象設計(ji)開發成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)明細(xi)帳(zhang)？無產權(quan)地下(xia)車位是否作(zuo)為單(dan)獨的成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)對象？設備用(yong)房、物業用(yong)房、地下(xia)人防(fang)是否作(zuo)為獨立的成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)(ben)對象？

第二部分 取得土地階段的稅務規劃與風險控制實戰案例解析
案例3：項目異地開發土地取得的業財融合策略
案例4：招拍掛取得土地的契稅與土地使用稅風險控制
案例5：土地價款抵減的稅務處理稅種間的差異與抵扣臺賬設立專項訓練
案例6：拆遷還房取得土地的成本如何確認？可否抵減銷售收入？成本確認是含稅價還是不含稅價？稅企爭議如何協調溝通？轉租房屋被拆除的違約金可否視為拆遷補償款？
案例7：幼兒園建設統籌費是否屬于代收款項？成本是否可以加計扣除？是否需要繳納契稅？
案例8：土地置換如何確認土地成本？可否憑原地塊土地出讓金票據扣除成本？如何解決？
案例9：從私人手里買地的稅(shui)務風(feng)險如何防范(fan)？地產公司土(tu)地成(cheng)本如何扣除(chu)？拆除(chu)損(sun)失補償(chang)可否(fou)做(zuo)為成(cheng)本扣除(chu)？

第三部分 開發建設階段稅務規劃與風險控制實戰案例解析
一、前期工程費的稅務規劃與風險控制
案例10：甲項目立項規劃涉稅風險分析與項目分期的籌劃
案例11：戶型設計的稅務規劃點與合同風險點分析
案例12：設計合同承擔乙方差旅費的涉稅風險分析及實操手法
案例13：政府規費與代收款項的辨析
案例14：臨設設施費的界定與財稅處理
二、建筑安裝工程費的稅務規劃與風險控制
案例15包工包料模式財稅處理與風險控制
案例16甲供材料的財稅處理與風險控制？房地產企業采購水泥是否可行？采購電纜有何風險？如何完善合同規避甲供材風險？
案例17:甲供工程業務如何處理與籌劃？發票如何開具？設備與安裝成本比例如何確定？
案例18采購廠家電梯并負責安裝合同有何稅務風險？如何通過合同規避？
案例19：水電費的處理與轉售電會計分錄編寫
案例20：建安工程費的分攤技巧
三、基礎設施費的稅務規劃與風險控制
案例21：園林綠化公司的設立策略與風險規避
案例22：園林綠化的核算與發票開具稅務風險
案例23：紅線外支出的財稅處理與風險防范，作為拿地條件的紅線外支出如何做賬與納稅處理？是否繳納契稅？
案例24：基礎設施費的分攤技巧
四、公共配套費的稅務規劃與風險控制
案例25：公共配套如何界定？稅務局為何要求某會所補繳業所得稅？自留再銷售可否抵減土地價款？
案例26：會所無償移交的稅務處理與風險防范？是否屬于增值稅的可售面積？ 配建公共配套是否繳納契稅？成本如何扣除?
案例27：公共配套有償移交是否繳納增值稅？屬于銷售不動產還是提供建筑服務？土地增值稅是做收入還是沖減成本？如何判斷？企業所得稅是收入還是沖減成本？廣東省有何具體規定？
案例28：產權車位、人防車位、無產權地下車位企業所得稅、土地增值稅、增值稅與房產稅、土地使用稅如何處理？稅務風險如何控制？廣東省有何具體規定？
五、開發間接費用的業財融合與稅務規劃訓練
案例29：開發間接費用歸集風險
案例30：地產公司招待分銷商舉行海鮮品嘗大會，取得購買材料的發票，看房旅游等費用屬于業務招待費還是業務宣傳費？如何區分？
案例31：開發間接費與期間費用區分與合理轉化
六、借款費用的財稅處理與風險控制
案例32：集團公司資金集中管理的稅務風險管控模式
案例33：關聯方大額往來款掛帳處理方法
案例34：借款利息資本化與利息超標納稅調整方法
案例35：借款利息調整臺賬如何設立？
案例36：借款利息土地增值稅如何處理？如何籌劃？
案例37：印花稅法的主要變化與涉稅風險辨析
七、房地產企業成本核算與分攤技巧
案例38：共同成本分攤技巧與風險防范
案例39：地下車位成本分攤實例，如何利用直接成本法和收益原則合理分攤地下車位成本？
案例40：預提成本的賬務處理與后期調整實操案例
案例41：完工年度計稅成本計算及成本結轉技巧
案例42：土地增值稅清算年度成本計算與結轉技巧
案(an)例43：結轉計稅成本后又(you)取得發票可否依據國家稅務總局公(gong)告追溯調整(zheng)？

第四部分 銷售階段稅務規劃與風險控制
一、常規銷售模式的業財融合與稅務規劃訓練
案例44：預售階段的增值稅預交、土地增值稅預交與季度所得稅申報實例
案例45：預售階段年度所得稅申報實例
案例46：完工年度月度申報實例
案例47：完工年度增值稅計算與所得稅年報實例
案例48：完工年度稅會差異調整
案例49：現房銷售未交房如何納稅處理？是否預交增值稅?發票如何開具？
案例50：老帶新獎勵、質量賠償、損害賠償等稅務處理
案例51：五種類型車位銷售的稅務處理與風險規避
案例52：買房子送車位的稅務處理與賬務處理及發票開具與房產證辦理
二、特殊銷售模式的業財融合與稅務規劃訓練
案例53：拆遷還房視同銷售收入如何確定？以哪一年度的價格為準？價格高低哪個更有利？
案例54：以房抵債的債權人自用的稅務處理
案例55：以房抵債轉售給第三方價格高于抵債協議的稅務風險防范
案例56：以房抵債轉售給第三方價格低于抵債協議的稅務風險防范
案例57：售后反租稅務風險分析與防范
案例58：售后返息模式的務風險分析與防范
案例59：銷售自建不動產如何處理？如何界定舊房？
案例60：銷售外購不動產的納稅處理
案例61 土地增值稅清算案例
案例62：清算后尾盤銷售的稅務處理
案例63：四種委托代銷模式的稅務處理與風險規避
三、自留物業經營的稅務規劃與風險控制
案例64：自營出租的財稅處理與風險控制
案例65：轉租的財稅處理與風險控制
案例(li)66：委托經營的財稅處理與風險控(kong)制

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