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特殊時期下房地產投資拓展體系

課程背景
在新常態的經濟形勢下，政府發展目標從原有的GDP經濟增長，轉向為“因城施策”的復合增長目標，同時因為經濟增長降速，金融政策強調去杠桿等要素，造成地方政府開始精打細算，對房地產商的要求從原有的土地金融和二級開發質量要求，開始更多向企業招商引資、商業運營、教育體育等方向進行轉變。
另一方面，在房地產高周轉模式的推廣和人才的不停流動，行業本身逐漸進入飽和期，各企業在組織構架、成本控制、設計創新、招采控制等方面都有一定的趨同性，如何以低成本取地成為企業項目拓展過程中非常重要的一個引領性的方略。
本課程(cheng)(cheng)主要圍繞(rao)投(tou)資(zi)拓(tuo)展(zhan)的(de)道、術與具(ju)體執行等維度(du)展(zhan)開，從(cong)投(tou)資(zi)拓(tuo)展(zhan)趨勢(shi)、價(jia)值研(yan)判(pan)體系(xi)、作業模(mo)式、拿(na)地(di)(di)模(mo)式、并購流程(cheng)(cheng)及使用收并購的(de)實操(cao)工具(ju)，結合眾多經典案例(li)，全面(mian)解析(xi)房(fang)地(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)拓(tuo)展(zhan)，增強(qiang)地(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)管(guan)理(li)者的(de)投(tou)資(zi)管(guan)理(li)和實操(cao)能力(li)，幫(bang)助企業從(cong)投(tou)資(zi)拓(tuo)展(zhan)方面(mian)，打造強(qiang)有力(li)的(de)市(shi)場競爭優勢(shi)。

課程收益
直擊重點——解析投資拓展關鍵節點，出擊精準
實戰高效——了解實戰操作痛點難點，案例詳實
實用有效——打造一套專業投資體系，學以致用
資深專家(jia)——投拓專家(jia)蒞臨答疑解惑(huo)，闡(chan)述精妙

課程對象
1、房地產開發企業董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總相關領導；
2、前(qian)期/拓展部門負責(ze)人、投資部門負責(ze)人、策(ce)劃(hua)部門負責(ze)人、設計部門負責(ze)人、營銷部門負責(ze)人以(yi)及前(qian)期、拓展、投資、策(ce)劃(hua)、設計、營銷等部門精英從業者(zhe)。

課程大綱
第一部分：投資拓展之方法論（道）
1、當下最前沿的市場分析咨詢和趨勢預判
規模橫盤、增量見頂；動能轉換
房住不炒，不將房地產作為短期經濟增長的刺激手段
因城施政，不同城市對應房地產發展的主要策略
黑天鵝與灰犀牛，房地產在短時間內的壓艙石地位和長時間內的去金融化屬性
2、典型房地產企業的發展戰略選擇
萬科：地產三好生的轉型之路
碧桂園：下沉、下沉、下沉之后的成本邏輯
藍城&綠城：設計高附加值的修煉之道
華夏幸福&佳兆業：TO G 業務沉浮錄
元壟地產：*深耕者的歲月靜好
3、元化發展戰略下，地產板塊的投資導向
招拍掛項目，溢價率與流拍率雙重提升，頭部企業競爭激烈，前融資金成本不斷提升
“地產+X”項目，項目推出率增加，項目出讓制度不斷完善，部分城市開始逐步標準化規則化
一二級開發聯動項目，需求不斷增加，城投從實操平臺逐步轉變為融資和協調平臺
收并購，大魚吃小魚，大宗資產交易和混改交易的總量提升
4、 進駐戰略及策略造成業績分化原因
⑴ 城市量級的選擇與城市板塊輪動
⑵ 產品定位和產品結構
⑶ 增長方式對業績影響
⑷ 開發模式對企業業績影響
⑸ 股權開發，并購重組課快速提高業績
5、三大體系研判
(1)房地產市場與城市板塊輪動預判體系
①判體系的標準和基礎數據   ②預判體系的模型 
②礎數據庫與數據分析基礎   ④城市、樓市掃描 ⑤客戶定位與客戶偏好研究  ⑥預警機制
(2)土地價值研判體系
①地價值研判體系的邏輯  ②時間、空間邏輯   ③地塊特征   ④粗略測算
(3)具體項目價值研判體系
①目核心價值點    ②項目定位策略   ③項目開盤時機與項目體驗區 
②④項目推售次(ci)序  ⑤價格策略(lve)     ;  ⑥推廣包裝策略(lve)

第二部分：投資拓展之執行（術）
1、地產企業的特點與參考系
1)全國性企業：萬科、華潤
2)地方性企業：濱江、元融
3)復合型企業：華僑城
2、不同特點與機制下的投拓組織構架設計思路
現金流/融資能力/自有產業運營能力/產業整合能力/一級開發能力/政府關系
3、投資測算的成果展示
投資測算的成果內容構成：投資測算表+強排方案+成本估算方案
投資測算表拆解：內容項、關聯項、總體構成與原則
投資測算中的專有術語名詞釋義
4、投資測算工具的設計與應用原則
階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本
條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作
公司的差異化視角：公司的能力構建對于投資測算的主要影響及優化方案
5、投資測算工作的組織全景圖
組織構架
設計部門與主要職責
主要工作流程
6、投資測算工作實戰
項目信息的收集：區位信息/土地信息/價格信息/政策要素
項目價值的判斷：城市價值/市場指標/去化預測/競品分析
7、項目工作的組織
投資部：土地信息的收集與預測
設計部：強排方案與設計要點
客研部（營銷部）：產品定位與產品定價
銷售部：銷售方案與流速預測
成本部：成本預測表
運營部：全周期項目節點排布
財務部：資金安排與稅務籌劃
8、招拍掛與公開市場的競爭策略
招拍掛工作的組織流程
招拍掛工作的設計部門
招拍掛投資測算表的主要構建邏輯方式
招拍掛投資測算表的詳細分析
自持物業的測算邏輯
自持物業的測算表的詳細分析
重點指標的分析
9、投拓江湖——提升招拍掛成功率的小技巧
你有沒有讀懂集團在當下的戰略打法
你有沒有讀懂城市的競爭格局
你有沒有讀懂土地的合作潛力
10、競爭與合作
鯨類玩家    象類玩家    虎類玩家    狼類玩家    瞪羚類玩家
11、典型招拍掛工作的主要組織與案例分享：某地塊的招拍掛工作回顧
12、實踐小游戲（模擬招拍掛）
依據給定的房地產相關指標來模擬分析房地產相關的主要發展戰略并確定深耕區域
依據(ju)給(gei)定(ding)的現金數據(ju)來排定(ding)對手與競拍策(ce)略

第三部分：非公市場不同類型的投資項目的典型案例實操解析
一、產業勾地
1、產業勾地項目之下的解釋
產業勾地的起源
產業勾地的要點與門檻設置
2、產業勾地的線索獲取
3、產業勾地的基本流程
產業資源與產業需求梳理信息對接
產業方案的規劃設計
產業合作中的工作界面劃分
產業勾地方案中的多面價值判斷
4、產業勾地的重點和要點淺析
整體開發的利潤、IRR估算
經營性物業的盈利風險
交易方式設計與掛牌條件設計
持有性資產的退出方案設計及估值
產業勾地成功的先決條件
案例：
1、南通某金融科技產業園的勾地案例分享
2、蕪湖某生態新城健康產業勾地案例分享
3、寧波某科技創新產業園的勾地案例分享
二、收并購與合作開發
1、二級市場主要的拿地模式
①土地使用權轉讓
②股權類項目
③聯營合作開發項目
④代管代建+品牌輸出項目
2、收并購的線索：土地線索類型
3、收并購的流程：收并購基本流程
⑴ 土地信息獲取階段
⑵ 土地評估階段
⑶ 土地談判階段
⑷ 土地盡調階段
⑸ 項目簽約階段
4、收并購的風控
5、項目收并購的風險梳理及防控
6、項目收并購過程的對價原則和方式
7、項目收并購過程中的資金處理
8、收并購的談判
案例：上海某住宅用地收并購勾地案例分享
三、土地一二級聯合開發（舊城更新）
1、民間資本參與一級開發的地域政策概覽
總述：因城施政，明暗共存，實操為王
珠三角區域：三舊改造/以深圳的舊改政策為例
中西部區域：以安置為核心的一級二級開發聯動關系（潛規則）/以長沙為例
長三角區域：基于土地開發固定回報及土地開發溢價分成的開發模式/以余姚、奉化為例
2、不同地域土地一級二級聯動開發的基本流程與政策風險分析
民間資產介入一級開發的政策支撐：舊改/城市更新/PPP/類PPP式的政府改造
一二級聯動的基本流程
政策風險分析
二級土地控制程度
土地出讓金返還制度
土地超額收益分成制度
政府換屆對于政策延續程度的支持分析
3、土地一二級聯動的實際操作流程解析
開發規劃
開發物業的盈利估算
現金流估算
交易方案設計
土地交易方案設計
風險因對方案
案例分享：
1、寧波某生態新城一二級聯合開發案例分享
2、寧波奉化某新城一二級聯合開發案例分享
政府的開發流程與歷史遺留問題、主要訴求、現狀摸底、交易模式設計、投資測速、融資設計、協議談判、招標流程、一二級聯動與排他設計
總討 問答

特殊時期下房地產投資拓展體系