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房地產企業稅務風險防范

課程背景：
我國房地產業自從2016年5月1日實施營業稅改征增值稅以來，隨著房地產市場的日趁成熟和市場競爭的日益激烈，稅務風險隱患越來越大。
對(dui)此，房地產企(qi)業(ye)如何在透析(xi)投融資、生產經營、并購(gou)、拿(na)地等各環節稅務(wu)(wu)問題的(de)基礎上，采取(qu)應(ying)對(dui)措(cuo)施，有(you)效規避稅務(wu)(wu)風險，合法從事稅務(wu)(wu)籌劃，是當下面臨的(de)一大(da)課(ke)題。

課程收益：
－掌握企業管理者必備的十大實施理念；企業投資決策階段的財稅處理技巧；
－掌握房地產企業項目融資的財稅處理技巧與風險規避；???企業土地取得階段的財稅處理技巧與風險規避；
－掌握房地產企業并購重組稅務問題與應對；企業規劃設計與前期工程的財稅處理；
－掌握房地產企業項目建設階段的財稅處理；企業銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風險規避；
－掌握房地產企業一般稅種的稅務籌劃；企業專項稅務籌劃；
－掌握房(fang)地產企(qi)(qi)業土地增值稅(shui)(shui)清算；企(qi)(qi)業所(suo)得稅(shui)(shui)納稅(shui)(shui)籌劃；企(qi)(qi)業上市(shi)涉及的(de)稅(shui)(shui)務(wu)風險及規避。

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：房地產企(qi)業(ye)財務、稅務、投資、融資、風(feng)控、項(xiang)目等(deng)相關管理崗位(wei)

課程方式：案例(li)故事導入、講授、案例(li)分析、課間活動、討論提問、互動點評、課程總結

課程大綱
導  入  企業管理者必備的十大實施理念
第一講  房地產企業投資決策階段的財稅處理技巧
一、項目調研階段的費用是否可以計入開發成本
二、新成立的房地產企業怎樣計算開辦費
三、房地產企業籌建期間發生的業務招待費如何扣除
四、項目管理相關費用的核算技巧 
五、集團組織構建的稅收籌劃與案例分析
六、以房換地合作開發投資模式應關注的財稅問題
七、以接盤等形式購入未完工開發項目應關注的財稅問題?
案例分析
本講互動與答疑

第二講  房地產企業項目融資的財稅處理技巧與風險防范
一、企業資本結構設計與納稅風險防范
二、非金融機構貸款的納稅風險規避與實操案例分享
三、統借統還融資模式的運用與風險防范
四、混合性投資融資模式的納稅風險防范與案例分享
五、售后回購融資性售后回租方式的納稅處理與風險防范 
六、小額貸款公司借款納稅處理與風險防范? 
七、因投資未到位發生借款利息支出可否扣除
案例分析
本講互動與答疑

第三講  房地產企業土地取得階段的財稅處理技巧與風險防范
一、拆遷補償金稅前扣除
二、收購股權方式征地計稅價值確認
三、一般計稅方式土地價款抵減銷售額
四、政府規費稅前扣除
五、營改增后土地成本確認
六、契稅與土地使用稅
七、取得土地使用權后何時開始交納城鎮土地使用稅
八、城鎮土地使用稅與耕地占用稅有什么不同、 是否同時繳納
九、經濟適用房建設用地是否繳納城鎮土地使用稅
十、如何確定土地成本、企業如何把耕地占用稅、拆遷補償費計入土地價款
十一、土地使用稅可否計入土地成本、印花稅可否計入土地成本
十二、土地閑置費能否計入土地成本
十三、企業取得的土地出讓金返還如何進行財稅處理 
十四、契稅計稅依據如何確認、拆遷補償費、大配套費、政府規費是否應繳納契稅
十五、企業取得土地使用權后再轉讓有何操作技巧
十六、土地取得主體確定、土地出讓合同簽訂以及票據取得應規避哪些納稅風險
十七、案例分析---非政府主導行為的拆遷補償可否稅前扣除
案例分析
本講互動與答疑

第四講  房地產企業并購重組稅務問題與應對
一、房地產行業的并購現象
二、房地產企業并購特點
三、房地產行業并購過程中的稅務問題
四、幾種不同并購模式的稅負分析
1.  直接購買房地產項目模式
2.  收購方購買出讓方股權模式
3.  合資開發模式
五、房地產企業并購重組中的稅務風險
六、房地產企業并購重組中稅務風險的應對策略
案例分析 
本講互動與答疑

第五講  房地產企業規劃設計與前期工程的財稅處理
一、規劃設計不僅影響銷售更影響納稅
二、規劃設計失誤導致多交稅款如何補救
三、委托境外單位進行規劃設計如何扣繳稅款
四、開發項目內的道路、供水、供電如何核算
案例分析 
本講互動與答疑

第六講  房地產企業項目建設階段的財稅處理
一、劃分開發產品成本核算對象的原則
二、開發產品成本支出包括哪些具體內容
三、怎樣核算開發產品的成本
四、決定一項支出進開發成本還是進期間費用應如何簡單把握又沒有納稅風險? 
五、成本分攤方法土地增值稅和企業所得稅有何不同、如何合理利用、如何跟稅務機關爭取最有利于企業的分攤方法
六、如何用層高系數法劃分建筑安裝成本
七、利用地下基礎建成停車場怎樣核算成本、對于無產權地下車位不參與土地增值稅清算的企業，如何盡量減少地下車位的開發成本
八、甲方提供材料怎樣納稅、營改增后政策有何變化、如何選擇發包模式十、房屋的改擴建支出是否計入房產原價
九、房產稅政策有何變化                   
十、房屋的改擴建支出是否計入房產原價  
十一、企業從被投資企業撤回或減少投資怎樣納稅
十二、委托銷售支付境外、境內手續費或傭金可否扣除 
十三、如何處理企業發生的合理的工資薪金支出
十四、職工福利費包括的范圍 
十五、勞動保險費如何在稅前扣除
十六、職工差旅費津貼、誤餐補助如何在稅前扣除
十七、勞動保護支出如何在稅前扣除 
十八、房地產企業的業務招待費如何在稅前扣除
十九、廣告費和業務宣傳費怎樣在稅前扣除
案例分析
本講互動與答疑

第七講  房地產企業銷售階段和竣工驗收的財稅處理技巧與風險防范
一、房地產開發項目預售與銷售的節點
二、一般計稅方法如何預交增值稅
三、一般納稅人簡易計稅方法如何預交增值稅
四、預售收入所得稅的納稅申報? 
五、預售階段如何開具發票、各地規定有何不同
六、銷售收入確認的原則和條件
七、銷售自行開發的房地產項目如何選擇計稅方法? 
八、一般計稅方法如何扣除土地價款
九、扣除土地價款后如何開具增值稅發票
十、一般納稅人銷售開發產品在交房時如何開具發票
十一、老項目選擇簡易計稅辦法如何繳納增值稅
十二、兼營業務銷售額的確定
十三、兼營業務不得抵扣進項稅額的稅務處理
十四、銷售折讓和銷售退回的稅務處理
十五、現金折扣的稅務處理
十六、分期收款方式銷售開發產品如何納稅
十七、視同銷售業務
十八、房地產企業出租老項目如何征收增值稅
十九、房企出租新項目如何繳納增值稅、轉租項目如何納稅？稅企爭議如何解決
二十、出租土地使用權如何繳納增值稅、是否有新老項目之分
二十一、轉讓老項目土地使用權如何繳納增值稅?
案例分析
本講互動與答疑

第八講  房地產企業一般稅種的稅務籌劃
一、資源稅
二、城市維護建設稅
三、城鎮土地使用稅
案例  占用土地用途的籌劃 
案例  開發項目所屬區域的籌劃
案例  利用免稅項目的籌劃 
四、耕地占用稅
五、土地增值稅
案例  控制土地增值率的籌劃
案例  巧用扣除項目的籌劃 
案例  分解式銷售的籌劃 
案例  土地使用權作價的籌劃
六、房產稅
案例  房地產企業轉化服務內容的籌劃
案例  地產企業改變收入性質的籌劃  
案例  房地產企業分別簽訂租賃合同的籌劃 
七、車船稅
八、印花稅
案例  減少納稅環節的籌劃 
案例  房地產企業分開核算不同事項的籌劃
九、車輛購置稅
十、契稅
案例  房地產企業整體購買不動產的籌劃 
案例  房地產企業改變不動產收人的籌劃
案例  改變投資方式成立房地產公司的籌劃
本講互動與答疑

第九講  房地產企業專項稅務籌劃
一、自建與代建選擇的籌劃
二、土地使用權轉讓的籌劃
三、建筑合同訂立的籌劃
四、開發成本構成籌劃
五、銷售方式的籌劃
六、促銷活動的籌劃
七、銷售定價的籌劃
八、代收費用的籌劃
九、精裝修住房的籌劃
十、產品交付業主及清算的籌劃
十一、剩余資產的籌劃
十二、公司清算的籌劃
案例分析
本講互動與答疑

第十講  房地產企業土地增值稅清算 
一、如何確定清算單位和清算條件、如何合理利用政策爭取有利的確定方法
二、如何確認土地增值稅的收入總額
三、計算增值額時“扣除項目金額”包含哪些內容
四、“扣除項目金額”有哪些要求
五、房地產企業出售普通標準住宅有何稅收優惠政策、如何合理利用? 
六、國家征用、收回房地產有何稅收優惠
七、以房地產投資聯營有何稅收優惠
八、2010年以后對土地增值稅的征收有何重大變化??? 
九、土地增值稅實行核定征收的條件和程序、是否可主動運用
十、清算后尾盤銷售土地增值稅的納稅申報
十一、賣毛坯房還是裝修房、規劃毛坯房可否精裝修后再銷售、規劃可變更嗎
十二、怎樣核算管理費用可以降低土地增值稅
十三、巧用利息扣除法，降低土地增值稅 
十四、巧用土地分攤方法，降低土地增值稅
十五、化解產能過剩的企業是賣項目或是賣股權
十六、增加多少綠化投入，可以免征土地增值稅
十七、公司注銷時多交的企業所得稅可否退稅
案例分析
本講互動與答疑

第十一講  房地產企業所得稅納稅籌劃
一、應納稅所得額的納稅籌劃
二、境外所得稅抵扣的納稅籌劃
三、所得稅會計政策的納稅籌劃
四、匯總納稅預繳稅款的籌劃
五、納稅人身份的納稅籌劃
六、轉讓定價的納稅籌劃
七、預繳企業所得稅的納稅籌劃
案例  設立獨立銷售公司的籌劃
案例  對外捐贈的籌劃
案例  業務招待費的籌劃
本講互動與答疑

第十二講  房地產企業上市涉及的稅務風險及應對
一、上市利潤要求與稅務管理之矛盾
二、兩套帳合一所帶來的稅務風險及對策
三、如何通過補稅將利潤陽光化
四、股權結構安排中的稅務風險及應對策略
五、多重組織結構安排的稅務好處
六、上市地點選擇與稅務風險
七、上市房地產企業常用稅務策劃方法
案例分析
本講互動與答疑

課程總結與答疑

房地產企業稅務風險防范