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房地產項目精細化

【課程背景】
在房地產項目中要特別注意產品定位，其定位的準確與否將成為整個項目的成敗關鍵因素，同時在房地產項目開發中占有舉足輕重的地位。因此，如何對其開發的項目進行正確定位已成為房地產企業面臨的急迫問題。
規劃設計是房地產運營中的重要方面之一。真正得到市場追捧的項目一定是在規劃設計方面有所建樹，而一個好的房地產企業一定是很講究規劃設計，規劃設計的成功是項目成功的關鍵。建筑立面風格、外墻顏色是該項目的規劃理念、產品定位、公司實力的展現。建筑戶型設計的優劣直接關系到項目的銷售、資金的回籠，企業的發展。
本課(ke)程以(yi)地產(chan)項目(mu)(mu)成功(gong)開(kai)發(fa)為(wei)基本目(mu)(mu)標，以(yi)盈(ying)利為(wei)核心導向系統(tong)全(quan)(quan)面(mian)提(ti)升項目(mu)(mu)開(kai)發(fa)的(de)專業基本功(gong)，以(yi)產(chan)品打造為(wei)主線(xian)系統(tong)分析(xi)項目(mu)(mu)開(kai)發(fa)的(de)全(quan)(quan)過程及核心把控點。尤(you)其是以(yi)產(chan)品精心設(she)計為(wei)核心，有(you)全(quan)(quan)局的(de)系統(tong)分析(xi)，也(ye)有(you)具(ju)體的(de)實際觀點，輔以(yi)實際的(de)技巧與手(shou)段，手(shou)把手(shou)教到(dao)項目(mu)(mu)開(kai)發(fa)及產(chan)品設(she)計人員快(kuai)速提(ti)升設(she)計能力與項目(mu)(mu)開(kai)發(fa)能力。

【課程收益】
解讀標桿、學習經典:全局把控整體規設計所要求的各類技術指標；掌握主流產品風格定位及設計要點；
地域考究、適時之選:篩選適合自身項目品質的建筑風格類型；不同建筑風格定位的重要性以及對項目的影響；
把握流行、重視組合:在質量技術要求下盡可能創新項目風格立面設計；
迎合主流、創新思路:在大眾消費接受層面創新更多樣戶型種類；
精(jing)細(xi)準確、高質高效(xiao):大量(liang)“成品設計”設計體(ti)系及典(dian)型案(an)例深度研討。

【課程大綱】
第一部分：房地產企業設計項目剖析
一、剖析市場
房地產的整體趨勢、政策及影響市場的八大因素
通過案例解讀房地產政策的細節及影響
二、剖析地塊
通過案例分析影響地塊的6個因素
三、剖析公司
四、剖(pou)析規劃條件

第二部分：房地產項目的定位
1、市場及客戶定位
2、產品定位
3、成本定位
4、財務定位
5、項目定位

第三部分：房地產企業的產品設計及案例分析
一、房地產企業的規劃設計操作
1、貨值*化
商業、商鋪、寫字樓、公寓，住宅等相應業態價值判斷
住宅內部獨棟、雙拼、聯排、疊拼、洋房、高層等產品的特性及價值判斷
案例：深圳某綜合體項目
重慶*廣場項目
2、規劃設計四個最原則
①最多的銷售面積    ②*的戶型
③最高的樓層        ④布置在*的位置
案例：武漢某住宅項目成都某別墅項目
3、景觀、朝向、噪音、地形等價值判斷
4、土地使用效率*化
案例：重慶住宅項目規劃方案
5、兩點一線規劃
6、空間關系和規劃次序與尺度
7、人、車、貨等功能規劃及配套設施
二、戶型及功能設計操作手法及案例分析
1、用數據說話；設計成果信息統計表
案例：成都高層住宅戶型
2、以銷售為導向的資源分布原則
客戶敏感點的研究
3、規劃必須與戶型結合設計
①客廳和餐廳平面及功能設計建議
②外墻平面及功能設計建議
③餐廳與廚房平面及功能設計建議
案例：成都錦城湖岸戶型案例
④空間平面及功能設計建議
案例：龍湖原著125平、東方經典、煙臺萬科城
中海小三房戶型萬科城戶型、綠城125平米三房  
⑤戶型設計需結構機電等其他專業充分配合
戶型設計階段空調機位平面及功能設計
廚房衛生間的尺度功能與配置
三、立面設計操作手法及案例分析
1、立面設計原則
①標志性高品質的立面對樓盤的宣傳及公司品牌效應非常有利
②經典持久的立面風格和材料對樓盤的保值及增值作用較大。
③漂亮美觀的建筑立面對城市空間及景觀有貢獻
④反對為了立面而嚴重影響功能及實用性，廣告位、雨棚、開啟扇通風、防水、視線
2、立面需重點關注點
①控制窗墻比
②結合體形系數
③細化外墻構造節點
④慎用GRC構件
⑤注意材料價差
⑥建筑造型帶來的結構審批風險及成本超支
⑦立面設計需與體型系數及外墻面積的大小結合
3、立面設計的七種風格及案例分析
①立面風格及設計—新中式
案例：萬科第五園、藍城小鎮、泰禾院子、無錫低密度住宅項目
②立面風格及設計—新亞洲風格
案例：浙江花園洋房項目
③立面風格及設計— A-DECO風格
案例：惠州住宅項目  
④立面風格及設計—簡歐風格
案例：上海海派建筑
⑤立面風格及設計—現代風格  
案例：佛山項目、深圳公寓項目、重慶公寓項目
⑥立面風格及設計—學院風
案例：惠州住宅項目
⑦立面風格及設計—地中海風格
案例：重慶龍湖江與城項目
4、立面精細化設計
①說明
②立面效果
③裙樓商業標準  
④裙樓標準
⑤標準層標準
⑥屋頂標準
四：室內設計操作及案例分析
1、客戶接待流程
2、售樓處平面功能布局
標準售樓處平面功能布置參考 —成都里程
3、三功能區標準化要求
五、景觀設計操作及案例分析
1、展示區景觀設計
①展示區景觀體驗流程
②展示區景觀功能布置
③展示區景觀功能布置標準化
2、大區景觀功能布局
①大區空間功能布局
②景觀商業街
③景觀主入口
④景觀泳池
⑤兒童老人活動區
⑥單元入戶指引
⑦景觀架空局
3、硬質結構做法及大喬
①硬質鋪裝結構標準做法
②各區常用大喬
4、大區景觀23個觀點與技巧
5、施工細節管控
①施工細節標準化
硬質施工細節及注意要點
②施工細節管控標準
硬質景觀的8個細部處理
案例：龍湖景觀特點分析及案例
贏在景觀的設計案例分析
景觀類客戶敏感點分析
六、兩點一線設計5個設計思路與技巧
①位置的重要性
②流線的順暢性
③建筑展示性
④景觀風格化
⑤樣板房精致化
案例分享：通過實際案例深度分析
七、結構、機電及其它專業深化設計
1、結構設計
2、給排水設計
給排水設備用房的設計4個基本原則
給排水5個分項設計
3、電氣設計
①住宅標準層的電氣井道，電井配置的優先選擇方案
②電氣井道的設置5個要求
③戶內照明和公共區域照明設計
4、暖通設計
①空調形式的選擇
②通風排煙系統設計
③燃氣系統設計
5、機電管線的綜合布置設計

第四部分：二十余個項目實操案例的深度解析
1、項目開發全過程的全面及系統分析
2、項目開發過程中的關鍵點的深度剖析
3、項目產品設計的專業精準解析
4、項目(mu)開(kai)發過程中的風險及(ji)隱患剖析(xi)

第五部分：現場學員案例分析及現場討論答疑（15-40分鐘）

房地產項目精細化