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土地開發

課程背景
城鎮化與鄉村振興，以及防范金融風險對政府融資平臺的融資限制，大規模實施舊城改造和城市更新，使得企業參與一級開發可能性越來越大。
土地一級開發由于政策、法律等限制，與二級開發在開發思維、方法、模式等方面有著本質的差異。
城鎮、城市郊區、三四線城市在基礎設施、產業結構、人口集聚等方面基礎薄弱，土地成片開發前期的土地一級開發將面臨不少難題，為企業開發帶來不少難題。
一方面，企業參與一級開發能有利于實現一、二級開發聯動，能更好地分享城鎮化與鄉村振興的發展成果；另一方面，開發過程中一旦一級開發問題沒有處理好，就將為企業帶來資金回收困難、土地無法獲取、開發滯后等一連串難題。
所以：企業在參與鄉村振興、城鎮化過程中，如何有效處理一級開發的問題是企業必須面臨的選擇。核心提示：隨著鄉村振興、新型城鎮化戰略的實現，土地開發重心：
1、從城市中心向城市郊區轉移；成片大規模復合開發、區域開發
2、從一線、省會城市向三四線城市、區域中心等城鎮化重點城市轉移
3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎設施及公共設施建設等方式轉變
4、從純房地產開發(fa)向附帶(dai)產業、商業、旅游等綜合開發(fa)轉變(bian)

課程收益
1、一級開發的機遇：城市更新、鄉村振興、城鎮發展與政策
2、土地一級開發與二級開發：思維、模式與關系
3、一級開發基礎、一二級開發聯動以及相關法律要求
4、土地一級開發操作中的核心問題分析及解決途徑
5、政企合作模式、資金流轉與土地流轉
6、如何實現土地有效獲取和資金的有效流轉
7、國內先進案例分享以及關鍵問題處理機制
8、大規模土地開發中拆遷、功能置換、土地指標等關鍵問題處理分析
9、土地一級開發中土地價值、增值方式與功能設立
10、一級(ji)開發退出、風(feng)險與風(feng)險控制模式設計(ji)

參訓對象
1、房地產開發公司董事長、總經理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設計副總、營銷副總
2、前期(qi)/拓展部(bu)門(men)(men)負(fu)(fu)責(ze)人(ren)(ren)、投資(zi)部(bu)門(men)(men)負(fu)(fu)責(ze)人(ren)(ren)、策(ce)劃(hua)部(bu)門(men)(men)負(fu)(fu)責(ze)人(ren)(ren)、設計部(bu)門(men)(men)負(fu)(fu)責(ze)人(ren)(ren)、營(ying)銷部(bu)門(men)(men)負(fu)(fu)責(ze)人(ren)(ren)以及前期(qi)、拓展、投資(zi)、策(ce)劃(hua)、設計、營(ying)銷等部(bu)門(men)(men)精英從業(ye)者

課程大綱
第一部分：一級開發機遇
Part 01：鄉村振興、城市化、城鎮化與區域開發
1、城鎮化、城市化與鄉村振興
2、鄉村振興發展之路
為什么是鄉村振興
鄉村振興與土地以及開發…
Part 02：鄉村振興與城鎮化政策支持
1、鄉村振興、城鎮化政策解析
2、國際先進國家的政策解析
日本、*、歐洲的經驗
德國、英國的經驗…
Part 03：一級開發的規范與要求
1、我國現行法律體系對土地管理的要求
2、土地出讓金管理和土地儲備金管理有關規定
國家對土地開發的法律規定；
土地出讓金的收支兩條線；
土地儲備金管理
相關規定帶來的操作問題…
3、土地一級開發操(cao)作(zuo)主體的變遷(qian)

第二部分：一級開發的區域發展思維
Part 04：區域開發含義和現狀
1、區域開發概念、來由；我國區域開發現狀
2、區域開發與房地產開發
功能內部化
價值外溢與增值性
分區與分期…
3、區域開發的主要內容
4、區域開發操作主體要求
5、區域開發與房地產開發的差別、關系
Part 05：區域開發定位與規劃
1、區域發展與定位
定位的重要性
區域定位與產業定位
定位與區域營銷
區域定位與區域規劃
定位與財務測算
2、區域規劃基本原則
土地價值屬性原則
開發分期原則
價值兼容原則
價值增值原則…
3、區(qu)域規劃與開(kai)發策略實現

第三部分：土地一級開發基礎 
Part 06：土地一級開發與流程
1、土地生命周期與一級開發概念
2、土地開發的幾個環節
城市進入性；區域開發商業模式設計。定位與規劃；區域運作策略與土地營銷；區域增值…
3、土地一級開發的基本流程
4、傳統一級開發的模式
北京模式、重慶模式、杭州模式…
Part 07：企業參與一級開發模式分析
1、全程運營模式
模式解析；全程運營模式的要點
2、主導整合（資源整合）模式
模式解析；操作要點與成功要素
3、一級主導（二級合作）開發模式
模式解析；操作要點與成功要素
4、一二級聯動開發模式
模式解析；操作要點與成功要素
5、PPP投資（公建代建開發）模式
模式解析；操作要點與成功要素
Part 08：國內一、二級土地聯動開發案例分析
1、案例選擇標準
2、案例分享（詳細講2-3個） 
民企參與土地一級開發案例：峨眉山項目、揚州廣陵開發、青島南山集團項目…
國企參與一級開發案例：海南魯能一級開發、   
首創海口一級開發、中交一級開發…
3、一級開發案例過程講解與土地控制手段
發展歷程講解
開發企業介入機會與土地獲取條件鎖定
定位與規劃調整策略（及效果分析）
公共設施（會展中心、五星級酒店等）開發與在一級開發中的作用
二級市場價值定義一級土地價值的開發策略
一級開發控制二級土地的措施
二級開發與公共設施開發的互動性分析
政府對一級(ji)開發的支持(chi)

第四部分：一二級聯動問題解析
Part 9：一級開發過程中的核心問題
1、土地流轉方式
土地性質、土地指標；土地流轉進程安排；土地流轉中的成本概算
2、資金流轉方式
合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關系概算（年度、季度）
資金監控方式
國內一級開發典型的資金流轉模式講解
3、合作方式（合作協議中明確）
合作方的權利；合作方的責任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制
Part 10：一、二級開發聯動開發實現方式（土地控制方式）
1、土地控制含義及控制方式
2、合作協議控制
3、規劃控制
控制要點、城市案例啟示
4、關鍵設施控制
控制要點、城市案例啟示
5、流程控制
控制要點、城市案例啟示
6、其(qi)他控制方式

第五部分：一級開發中的成本與風險
Part 11：一級開發中的成本構成
1、成本控制風險與關注因素
2、總的成本構成
各成本項的構成與比例關系；各成本項的影響因素；各成本項對一級開發總成本的影響
Part 12：土地一及開發中風險與控制
1、一級開發收益來源及影響要素
一級開發正常投資收益
提前獲得和控制土地收益
公共設施收益
運營收益
2、影響一級開發收益因素
高資金成本因素
融資渠道因素
政府誠信不可靠
土地不可控因素…
3、一級開發中可能的主要風險
投入成本風險與控制
規劃實現的風險;
市場不可實現
土地開發中的拆遷問題
增值收益分成實現風險…
4、規避一級開發收益風險探索
開發流程控制
成本歸屬劃定與約定
投資規范問題
合約規范與要求

第六部分：區域開發、一級開發區城市進入性問題
Part 13：一級開發與二級開發城市選擇
1、一級開發、二級開發關系
二級開發城市選擇
房地產市場城市分類
不同房地產市場中一級開發的機會分析
2、一級開發城市選擇特征
土地市場是房地產市場關系
產業、人口對一級開發影響
城市、城市群與一級開發
一級開發城市選擇要求…
3、一(yi)級(ji)開發(fa)城(cheng)市選擇(ze)中關注的問(wen)題(ti)

第七部分：一級開發與一、二級開發中的政企合作模式
Part 14：政企合作模式 
1、政企合作投資模式
股份構成關系；出資方式與界定；企業墊資（代墊政府股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關系…
2、政府合作的管控模式
管理架構設計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理…
3、政企合作中權、責、利界定
政府的權、責、利；投資企業的權、責、利；合作組織的權、責
Part 15：政企合作協議要點（結合案例）
1、一級開發協議的主要內容與結構
2、結合案例（成功合作協議）合作協議的關鍵點講解
關于合資公司的約定
關于項目定位與規劃的約定
關于基礎設施建設的約定
關于土地出讓與土地指標的約定
關于成本約定與資金流轉的約定…
Part 16：退出與退出機制 
1、一級開發企業退出的含義
2、一級開發企業退出的幾種方式
3、一級開發企業退出一級開發可能面臨的問題
4、退出過程中核心問題的處理方案
5、方便(bian)退出的機制設立

第八部分：現場討論與課程小結 

講師簡介
楊老師 
清華大學、北京大學等客座教授，清華大學、北京大學等高校房地產總裁班主講教授
區域開發、產業地產與旅游地產領域資深專家
原世聯行高級合伙人、集團戰略顧問總經理
二十年房(fang)地(di)產、城(cheng)市(shi)戰略咨詢經驗；先(xian)后為(wei)中(zhong)建、中(zhong)鐵、中(zhong)鐵建、中(zhong)航、中(zhong)糧、中(zhong)交、萬科、華夏幸福、魯能、金地(di)、華僑城(cheng)、金融街、北辰集團、融信、金茂(mao)、碧桂園(yuan)等(deng)行業領先(xian)企業內(nei)訓；并先(xian)后為(wei)上(shang)海自貿區(qu)、華夏固(gu)安工(gong)業園(yuan)、天津濱(bin)海新區(qu)、重(zhong)慶兩江新區(qu)、華僑城(cheng)、上(shang)海迪斯尼、麗江古鎮、峨(e)眉(mei)山國際旅游度假區(qu)等(deng)國內(nei)著名(ming)項(xiang)目提供服務。

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