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【課程背景】
隨著近年來房地產行業的迅猛發展，房地產開發經營也越來越趨向多極化發展的傾向，從征地到融資，從開發到銷售，從開發模式到經營理念都呈現出前所未有的紛繁、復雜的局面。隨著行業的不斷興盛，展現在人們面前的問題就越來越多，這些問題的存在，在不同程度上給房地產行業的經營帶來了不可避免的負面影響。本次培訓重點在于幫助大家解決在稅收方面長期困擾大家的難點、疑點問題，讓大家對房地產行業稅收政策有一個比較全面的嶄新的了解與認識，以更好的去適應稅務機關的日常征管和稅務稽查工作的需要。
本次培訓將引用大量“法律條款、經典案例”進行分析講解，適應于所有從事房地產開發經營的企業高管和一線工作人員，特別是企業的財務、稅收主管人員。參訓后，有關人員對房地產行業稅收的認識一定會有一個質的飛躍！
第一節、征地環節存在的問題
一、土地使用權出讓與轉讓的區別
1、出讓和轉讓的概念        
2、出讓與轉讓的年限      
3、出讓與轉讓的方式
二、取得土地的入賬成本
1、以出讓方式取得土地
（1）、土地成本的組成
（2）、以產權調換方式取得土地的入賬成本
（3）、拆遷補償費入帳憑證問題
2、以接受投資方式取得土地
（1）、土地成本的組成
（2）、接受土地、房屋投資入賬票據問題
3、以轉讓方式取得土地（不是通過招拍掛取得）
（1）、以購買的方式取得
（2）、以接受土地投資方式，分出固定數量的資金（按銷售的百分比）
（3）、以接受土地投資方式，分出固定數量的房屋（分得固定數量房屋）
（4）、以接受土地投資方式，既支付部分現金投資，又分出固定數量的房屋
4、以股權轉讓方式取得土地（實際為轉讓）
（1）、接受土地投資，再進行股權收購
（2）、以股權轉讓形式取得土地的涉稅問題
（3）、向對方投資，擁有被投資單位股權
三、國有土地使用權收儲問題
1、收儲是否屬于土地使用權轉讓
2、土地收儲支出是否屬于營業性支出
3、相關稅收規定
四、政府返還稅款、補貼收入問題
1、返還稅款、補貼收入屬于什么性質的收入      
2、相關稅(shui)收(shou)規定(ding)

第二節、融資環節存在的問題
一、統借統還借款費用的處理
1、統借統還的概念
2、相關稅收規定：
（1）、企業所得稅問題：     
（2）、營業稅問題：
二、關聯方借款費用的處理
1、關聯方的概念
2、關聯方借款費用稅收規定
（1）、關聯方利息扣除規定
（2）、關聯企業利息計算方法
（3）、關聯方間無償借款的涉稅風險
三、向個人借款費用的處理
1、民間借貸的相關法律規定
2、非金融企業借貸的稅收規定
（1）、營業稅規定          
（2）、土地增值稅規定        
（3）、企業所得稅規定
（4）、個人所得稅規定      
（5）、稅收征管法、發票管理辦法規定
四、委托借款費用的處理
1、委托借款業務的性質       
2、委托借款應適用的稅收法律
五、不同會計主體借款費用的處理
1、“轉貸”業務的處理        
2、“直貸(dai)”業務的處理

第三節、開發環節存在的問題
一、開發用料的會計核算
1、甲供材問題（甲供材是否允許直接計入開發成本）
（1）、甲供材到底應該以何種方式計入開發成本
（2）、關于甲供材問題，稅務機關可能承擔的違法嫌疑
2、甲方提供的設備問題（如何區分甲供材和甲供設備）
（1）、區分甲供材與甲供設備的必要性
（2）、建設部《建設工程計價設備材料劃分標準》
3、混合銷售問題（如何區分外購材料與自產貨物）
（1）、增值稅、營業稅法規關于混合銷售的征稅規定
（2）、銷售自產貨物同時提供建筑業勞務的應如何計算繳納稅款
（3）、涉及混合銷售業務，應如何取得營業票據
二、滾動開發共同成本的分配
1、占地面積法             
2、建筑面積法
3、直接成本法             
4、預算造價法
三、開發公司收取的拆遷公司“拆遷承包費”的開票、入賬問題 
1、收入的性質             
2、應開具的發票           
3、入賬問題
四、廣告費、業務宣傳費的計算與處理
1、廣告費、業務宣傳費的計算依據
2、廣告費、業務宣傳費的計算方法
（1）、方法一：以實現收入為計算依據
（2）、方法二：以預售收入為計算依據
（3）、方法三：以預售收入與實現收入之和為計算依據
3、廣告費、業務宣傳費的填表方法
4、廣告費、業務(wu)宣傳(chuan)費的(de)入(ru)賬(zhang)票據的(de)合法性(xing)問題

第四節、銷售環節存在的問題
一、買一贈一銷售的稅務處理問題（依據：國稅函[2008]875號）
1、買一贈一（組合銷售）的概念
2、按公允價值比例分配法確認買一贈一收入
3、買一贈一與無償贈與的區別
二、銷售地下附屬設施征稅問題
1、產權歸開發商所有的地下附屬設施（相當于開發產品）
2、產權歸全體業主所有的地下附屬設施（相當于公共配套設施）
3、產權歸國家所有的地下附屬設施（相當于人防工程設施）
三、銷售小產權房征稅問題
1、小產權房的法律定性問題
2、小產權房用地的法律定性問題
3、小產權房的征稅問題
四、售后回購、售后回租征稅問題
1、售后回購、售后回租的概念
2、售后回購、售后回租(zu)的征稅問題

第五節、征稅環節存在的問題
一、預售收入如何計算繳納企業所得稅
1、預售收入計算繳納企業所得稅的稅收規定
2、預售收入企業所得稅計算方法
二、清算后銷售或有償轉讓房地產如何計算繳納土地增值稅
1、清算后銷售房屋成本的確認
2、清算后銷售房屋土地增值稅稅款的計算
3、通過控制竣工時間推遲清算時間的到來
三、房地產企業應如何計算繳納城鎮土地使用稅
1、開發用地繳納土地使用稅的起止時間
2、開發用地土地使用稅的計算方法
（1）、分月計算、按季繳納
（2）、停繳稅款土地分割計算方法
四、保障性住房稅收優惠問題
☆ 契稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、土地使用稅、印花稅
五、企業所得稅納稅地點問題
☆ 重點把握：國稅發【2008】28號關于“統一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、
財政調庫”的20字方針
講師介紹：
楊(yang)汝明：我(wo)國(guo)(guo)資深稅務(wu)官員，從事稅務(wu)稽(ji)查(cha)工作(zuo)二(er)十(shi)余年，多(duo)次參與全國(guo)(guo)稅收(shou)大(da)要案稽(ji)查(cha)工作(zuo)，有著豐富(fu)的(de)稽(ji)查(cha)工作(zuo)經驗(yan)。同時，多(duo)年來，楊(yang)老(lao)師一直在全國(guo)(guo)各地循環從事房(fang)地產稅收(shou)教(jiao)學工作(zuo)，授(shou)課(ke)時間長達幾千(qian)課(ke)時，教(jiao)學地點遍及全國(guo)(guo)二(er)十(shi)幾個(ge)(ge)省(sheng)、市、自治區。教(jiao)學內(nei)容(rong)涉及稅收(shou)征收(shou)管(guan)理、稅務(wu)稽(ji)查(cha)、稅務(wu)行(xing)政法(fa)、稅收(shou)籌劃等多(duo)個(ge)(ge)學科，有著十(shi)分豐富(fu)的(de)教(jiao)學經驗(yan)。授(shou)課(ke)特點：準確、透徹、簡捷(jie)、實用；授(shou)課(ke)風(feng)格：生(sheng)動、詼(hui)諧(xie)、風(feng)趣(qu)、幽(you)默