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房地產估價技術培訓

課程內容：
1、運用市場比較法對能找到可比實例的房地產進行價格評估
1－1搜集并選取估價對象的可比實例能夠通過網絡或者市場調查的方式找到可比實例
①知道什么是可比實例
②掌握可比實例選取的標準
③掌握房地產價格的影響因素網絡搜集及市場調查
①熟悉房地產交易網站
②篩選找到能作為可比實例的“成交”案例
③通過市場調查補充“成交”案例及其信息
④編(bian)制估(gu)價對象與(yu)可(ke)比實(shi)例對照表估(gu)價對象與(yu)可(ke)比實(shi)例對照表

1－2對可比實例進行交易情況修正能將可比實例的交易情況修正到正常交易情況
①理解非正常交易的各種情形
②掌握交易情況修正的方法數據對比分析
①將可比實例的成交情況與正常交易情況進行對比
②將其中的(de)非正(zheng)常交易情(qing)況(kuang)(kuang)修正(zheng)為正(zheng)常交易情(qing)況(kuang)(kuang)可比實例交易情(qing)況(kuang)(kuang)修正(zheng)表

1－3對可比實例進行交易日期調整能把可比實例的成交日期修正到估價時點
①理解成交日期與估價時點
②掌握交易日期調整的方法網絡搜集
①通過網絡搜集到交易日期及估價時點的價格指數
②計(ji)算得出可比(bi)實例在估價時(shi)點(dian)的價格交易日期計(ji)算表

1-4對可比實例進行房地產狀況調整能把可比實例的房地產狀況調整到估價對象在估價時點的狀況
①理解房地產狀況的內涵
②掌握房地產狀況調整的方法數據對比分析
①將估價對象與可比實例的房地產狀況進行對比分析
②計算得出可比實例在估價對象狀況下的價格
房地產狀況調(diao)整計算表

1-5計算可比實例的比準價格得出估價對象的評估價格能夠選擇適當的權重進行加權平均計算得出估價對象的價格
①掌握加權平均的計算方法
②掌握最終比準價格的計算方法
工作表計算
①對不同的可比實例賦予不同的權重
②計算估價對象(xiang)的最終(zhong)比(bi)準價格(ge)估價對象(xiang)比(bi)準價格(ge)計算表

2、運用收益法對收益性房地產（底商）進行房地產價格評估
2-1預測估價對象未來的凈收益能夠界定估價對象的剩余收益期限；能夠對估價對象未來的凈收益進行預測
①掌握估價對象剩余收益年限的界定方法
②掌握凈收益的概念
③掌握凈收益的求取方法數據分析及預測
①計算估價對象的剩余收益年限
②根據歷史收益(yi)數據預測未來(lai)的凈(jing)收益(yi)估價對(dui)象(xiang)現金(jin)流量表

2-2利用報酬資本化法求取房地產價格能夠對報酬率進行求取；
能夠運用報酬資本化法求取房地產價格
①掌握報酬率的求取方法
②掌握報酬資本化法的計算數據分析
①通過市場提取的方式得出報酬率
②運用Excel表(biao)格進行房(fang)地產價格計算報酬資本(ben)化法Excel計算過程(cheng)表(biao)

2-3利用直接資本化法求取房地產的價格能夠對資本化率進行求取；能夠正確運用直接資本化法求取房地產價格
①掌握資本化率的求取方法
②掌握直接資本化法的運用數據分析
①通過市場提取的方式得出資本化率
②運用Excel表格進行房地產價格計算
直接資本化法Excel計算過程(cheng)表

3、運用成本法對在建工程進行房地產價格評估
3-1估算估價對象的重新建造價格
能夠計算估價對象的土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發利潤掌握估價對象土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息及開發利潤的計算方法數據分析
①搜集有關成本、稅金、開發利潤等資料
②計算估價對象的各項成本及費用
③計(ji)算估價(jia)(jia)對象的重新建造價(jia)(jia)格估價(jia)(jia)對象各項成本費(fei)用計(ji)算表

3-2估算估價對象的各種折舊能夠計算估價對象的物質折舊、功能折舊及經濟折舊
①掌握物質折舊、功能折舊及經濟折舊的相關概念
②掌握各項折舊的求取方法數據分析
①通過市場提取的方式得出估價對象折舊的基礎資料數據
②計算估價對象(xiang)(xiang)的(de)各項折舊估價對象(xiang)(xiang)折舊計算表

3-3求取估價對象的積算價格
能夠運用成本法的計算公式計算估價對象的積算價格掌握成本法的計算公式Excel表計算
運用成本法公式計算估價對象價值
積算價格計算表

4、運用假設開發發對擬開發建設的房地產項目進行價格評估
4-1尋找估價對象*開發利用方式并估算開發經營期能夠選擇估價對象的*開發利用方式；能夠預測估價對象的開發經營期
①掌握最高*利用方式的界定方法
②掌握估價對象開發經營期待預測方法
市場調查及數據分析
①調查估價對象的基本情況
②選擇*開發利用方式
③估算待開發房地產的開發經營期
估價對象*開(kai)(kai)發利用(yong)方(fang)式及(ji)開(kai)(kai)發經營期分析過程計算表

4-2預測估價對象在開發完成后前提下的價格
能夠對開發完成后的房地產收益進行預測；能夠計算開發完成后的房地產價格
①掌握房地產租金收入或經營收入預測的方法
②掌握估價對象開發完成后價格的計算方法市場調查及數據分析
①調查并預測估價對象完成后的收益情況
②計(ji)算估價(jia)對象開(kai)發完(wan)成后的價(jia)格待開(kai)發房地(di)產(chan)開(kai)發完(wan)成后價(jia)值預測(ce)計(ji)算表

4-3估算估價對象（待開發房地產）后續開發的各項成本及費用能夠計算估算估價對象（待開發房地產）后續開發的各項成本及費用
①掌握開發成本、管理費用、銷售稅費的計算方法
②掌握投資利息、開發利潤的計算方法
③掌握各項稅費的計算方法市場提取及對比計算
①通過市場數據收集的方式得出各項成本費用的計算標準
②計(ji)算估(gu)價對象(xiang)(xiang)后續(xu)開(kai)發的各項成本費用估(gu)價對象(xiang)(xiang)后續(xu)開(kai)發成本費用計(ji)算表

4-4計算待開發房地產的最終價格能夠運用假設開發法公式計算出待開發房地產的最終價
①掌握假設開發法的計算公式
②掌握待開發房地產最終價格的確定方法直接計算
①將開發完成后的房地產價格及后續開發成本費用進行匯總
②計(ji)算(suan)待開(kai)發(fa)房地(di)產(chan)的最終價(jia)格(ge)(ge)待開(kai)發(fa)房地(di)產(chan)最終價(jia)格(ge)(ge)計(ji)算(suan)表

5、運用路線價法對臨街的土地進行價格評估
5-1劃分路線價區段及尋找標準宗地能夠運用規定標準劃分路線價區段；能夠利用相應標準尋找標準宗地
①掌握路線價區段劃分的標準
②掌握標準宗地的選擇標準模擬現場調查
①調查了解待估價片區的整體情況
②進行路線價區段劃分
③選(xuan)(xuan)擇(ze)各(ge)區段的標準(zhun)臨街宗地路線價區段劃分(fen)及標準(zhun)宗地選(xuan)(xuan)擇(ze)示(shi)意圖

5-2評估標準宗地路線價能夠運用市場比較法、收益法等估價方法計算標準宗地的價格掌握標準宗地路線價的計算方法數據分析
①調查了解待估價片區的地價情況
②計算標準宗地路(lu)線(xian)價標準宗地路(lu)線(xian)價計算表

5-3編制深度指數和其他因素修正系數表能夠編制深度指數和其他因素修正系數表理解深度指數修正的原理情景模擬
①舉例模擬路線價的估價對象
②編(bian)制(zhi)深(shen)度指(zhi)數修正表深(shen)度指(zhi)數修正表

5-4運用四三二一法則計算臨街宗地地價能夠運用四三二一法則計算臨街宗地地價掌握路線價法中的四三二一法則情景模擬
①給出路線價法中能運用四三二一法則估價的情景
②運用四三二一法則對臨街宗地進行價值評估
四三二(er)一(yi)法則應用實例(li)計算表(biao)

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