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地塊投資決策培訓

課程大綱：
一、地塊投資的時機選擇：宏觀環境分析與預測  
1、當前房地產市場狀況和政策解讀
2、比較過去四次房價下跌的宏觀經濟背景看這次限購的產業周期點
3、白銀時代房地產發展特點和房地產投資方向  
4、未來政策預估
限購限貸，甚至是限價等措施加強的概率大還是減弱的概率大？
房地產未來的投資價值是否還存在？
如何判斷所處時間節點的在經濟周期的位置？
課堂討(tao)論：投資拿地(di)判斷宏(hong)觀經濟(ji)形(xing)勢(shi)的幾個(ge)關鍵性指標是什么(me)？

二、地塊投資的自身評估：開發模式決定了拿地的條件（重點）
1、房地產企業開發模式的分析
從投資回收速度看：長線模式和短線模式
從產品類別看：單一產品模式和組合產品模式
從單一規模來看：大盤模式和精品模式；
從地區分布看：區域模式和跨區模式
從經營主旨來看：品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式
2、各類商業地產投資模式的本質  
（旅游地產、產業地產、稀缺資源項目的投資模式）  
課程討論：我(wo)們企業(ye)的投資(zi)模式是什(shen)么(me)？有什(shen)么(me)優缺點？

三、地塊投資的決策基礎：市場分析和預測（重點）
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題：專案市場調研的指引
實戰(zhan)操(cao)練(lian)：樓盤的市場(chang)調研

四、地塊投資的決策核心：產品規劃（重點）
1、產品規劃和自身企業的產品密切相關
2、如何實現產品規劃的*利益？
實戰操練：強排方法的介紹和實踐
3、產品規(gui)劃(hua)中企業的運營能力和銷(xiao)售(shou)能力的因(yin)素

五、地塊投資的決策依據：財務分析（重點）
1、房地產項目成本構成 
2、房地產項目的收入估算 
3、房地產投資收益分析: 項目的靜態投資和動態測算
4、項目投資建議書
5、簡要實用的可行性報告的編制要求
實戰操練：項目的可行性報告的編制
  
六、 房地產企業拿地方式  
1、國內地產企業通行的拿地方式五個模式十六種方式
招拍掛介紹（二種方式）
土地轉讓介紹（一種方式）
股權轉讓介紹（市種方式）
合作經營介紹（二種方式）
委托代建介紹  （一種方式）
2、各種方式的利弊分析  
3、品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略  
萬達模式  
萬科模式  
綠地模式  
4、企業勾地技巧、門檻條件設置  
實戰操練：什么是我們企業拿地條件的*方式？
  
七、各種拿地模式的風險
1、 二級市場拿地方式實操及風險防范
1）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3)企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結何在？
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”？
5)如何避免“招拍掛”雷區？
2、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”？
2)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
3)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
案例分析：土地二種轉讓方法的稅費比較
3、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
5）真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
案例討論：非報表價值和財務報表價值孰重孰輕？
案(an)例分(fen)析：某香港(gang)集(ji)團(tuan)公司并購某大型房地(di)產集(ji)團(tuan)案(an)例成敗得失分(fen)析

八、地塊投資部門的工作定位：投資部的龍頭地位和工作使命  （重點）
1、地塊投資在企業系統中的地位  
2、國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
3、投資經理需要掌握的基本技能
3、公司的目標和投資部的任務分解：3121模式介紹   
課堂討論(lun)：公司給我的(de)年(nian)度目標是什么(me)，和公司發(fa)展(zhan)關(guan)系如何

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