項目總核心能力提升暨項目總視角的項目開發關鍵點管控
講師：張建軍 瀏(liu)覽(lan)次(ci)數：2550
課程描述INTRODUCTION
公司項目管理課程
培訓講師：張建軍
課程價格：￥元/人
培訓天數：2天
日程安(an)排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
公司項目管理課程
課程大綱
一、房地(di)產企業管理系統概述
基于三個鏈條的房企(qi)管理系統：
1、管控鏈——企業(ye)管理
2、價值(zhi)鏈(lian)——項(xiang)目(mu)管理
3、供應鏈(lian)——外包管理
二、項目總在(zai)房企(qi)管理(li)系統中的定位&責(ze)任(ren)辨識(shi)
基于不同經營規模(mo)的房企，項目總(zong)的定位不同，導致對能力(li)要求不同：
1、單一層級項目(mu)公司
2、多層級管控下(xia)項目公司
（財務管(guan)控型）
（職能管(guan)控(kong)型(xing)）
（職(zhi)能支持性(xing)）
3、多(duo)層級區域（城市）公(gong)司下屬項目公(gong)司
（項(xiang)目公司/項(xiang)目部）
4、特殊(shu)法(fa)人治理結(jie)構管控下項目(mu)公司
（股(gu)東會/董事會）
（項目(mu)托(tuo)管/項目(mu)代(dai)建）
三、房(fang)地(di)產(chan)企業項目總核心能(neng)力(li)概述
基于房地(di)產(chan)開發項目的經營管(guan)理責任(ren)，項目總履職的核心能力：
1、經(jing)營管理能力(li)（對項(xiang)目(mu)開發目(mu)標設定和結果負責）
項目開發經營計劃系(xi)統（7個關(guan)鍵計劃）：
（1）項目開發(fa)進度(du)計劃(hua)
（2）項目目標成本(ben)計劃
（3）項目投(tou)資計(ji)劃(hua)
（4）項目銷售收入計劃
（5）項(xiang)目銷售回款計劃(hua)
（6）項目經營利潤計劃
（7）項目現金流平(ping)衡計(ji)劃
財(cai)稅金融管(guan)理(li)系統：
（1）項目全成本管理(li)
（2）稅(shui)務(wu)籌劃
（3）融資管理
2、項目管理能力（對開發項目全(quan)生命周(zhou)期各階段(duan)、各專業的業務管理、決策和成果負(fu)責(ze)）
突破(po)個人(ren)專(zhuan)業背景局限，調動團隊(dui)各專(zhuan)業資源，實現綜(zong)合(he)的專(zhuan)業判斷力和決策力：
（1）財(cai)務、營(ying)銷、成(cheng)本(ben)、設計、工程、人力資(zi)源、行政管理、物管、商管……
（2）土地拓(tuo)展、定位策劃、報批(pi)報建、招(zhao)標(biao)采購、客戶關系
構(gou)建甲方管理團隊的資源整合(he)能力(li)，借力(li)供(gong)應鏈協助(zhu)業務決(jue)策并達(da)成開發目標：
（1）勘察院、設計院、施工企業(ye)、監(jian)理公(gong)司(si)、銷(xiao)售代理、物業(ye)公(gong)司(si)……
（2）調研機構、策劃公(gong)(gong)司、咨詢公(gong)(gong)司、商管(guan)公(gong)(gong)司、各(ge)類外包公(gong)(gong)司……
3、組(zu)織管理能(neng)力(li)（對項目開發團(tuan)隊的組(zu)織建設及人力(li)資源管理負責）
學(xue)習、掌握、運用 “管理學(xue)”，從(cong)業務能(neng)手——組織高手：
（1）組織架構、管理資源配置(zhi)、責權(quan)劃(hua)分、制度流程(cheng)設計……
（2）定崗定編(bian)、人力(li)資源、績(ji)效考核……
四(si)、項目(mu)總企(qi)業管理能力:開(kai)發商的四(si)基管控系統
管控系(xi)統的四個基(ji)本點(dian):
1、開風商企業(ye)的資源配置（管(guan)好人） 架構管(guan)理系統
2、開發商(shang)企業的(de)系(xi)統運(yun)營（管好事） 計劃管理(li)系(xi)統
3、開發商企業的投(tou)入控制（管(guan)好投(tou)入） 成本管(guan)理(li)系(xi)統
4、開發商企(qi)業的(de)產(chan)(chan)出控(kong)制（管好產(chan)(chan)出） 績效管理系統
1、組織架構管理
問(wen)題(ti)：開發商架構管(guan)理(li)中普遍存在資源配置不(bu)合(he)理(li)，職(zhi)責不(bu)清，扯皮推諉，效率低(di)下， 管(guan)理(li)成本高企等(deng)問(wen)題(ti)。
怎么解決這些問題？
創新點：1、以(yi)專業(ye)優化(hua)組合配(pei)置資源配(pei)置 2、簡約、精細(xi)化(hua)架構(gou)管(guan)理(li)系統
要點(dian):
專(zhuan)業優化(hua)組(zu)合
專(zhuan)業(ye)設置及組(zu)合
簡約(yue)管理架構設(she)計(ji)
職能工作(zuo)細(xi)分
部門職(zhi)能的工(gong)作(zuo)清(qing)單
操作部門的(de)接口
崗(gang)位責任(ren)系統
定崗定編
職(zhi)務(wu)說明書
運(yun)作權限(xian)系統
部門職責(ze)權限(xian)
各(ge)種審批流程
2、計劃管理
問(wen)題：開發商運營中(zhong)普遍存在工(gong)作銜(xian)接不暢， 人員忙于奔(ben)命(ming)，效率低下，成本高(gao)企等問(wen)題。
怎么(me)解決問題？
創新點： 1、完善項目開發計劃(hua)體(ti)系 2、完善計劃(hua)管理機制
要點：
四級(ji)計劃體系(xi)的內容：
一級(ji)計劃：企業(ye)戰略規劃
二級計(ji)劃：項目開發經營計(ji)劃/公司年度經營計(ji)劃
三級計劃：部(bu)門月度工作計劃
四級計劃：個人月度（周）工(gong)作計劃
計(ji)劃(hua)的編制：
計劃主要節點的分層管理
主(zhu)要節點之間(jian)標準工作周期
計(ji)劃的分解(jie)與運行(xing)
計劃的(de)監控與考核
3、三全成本管理
問題：開發商普遍缺失(shi)成(cheng)本管(guan)理(li)系統， 各種浪(lang)費， 極大地(di)吞噬了(le)項目(mu)的(de)利潤。
怎么(me)解決問題？
創新點： 1、建立全(quan)程(cheng)、全(quan)員、全(quan)成本管理(li)系統 2、市場倒推式的造價定位方法
要(yao)點(dian)：
建設前期(qi)成本控制
目標(biao)成本與責任成本
成本控制指(zhi)導書
建設過程成(cheng)本控制
動態成(cheng)本控制(zhi)
建設后期的成(cheng)本(ben)控制
結算(suan)、決(jue)算(suan)與(yu)成本考核
4、績效管理
問題：團(tuan)(tuan)隊管(guan)理中普遍(bian)存在能(neng)力(li)與(yu)動力(li)不(bu)(bu) 足(zu)，團(tuan)(tuan)隊執行力(li)低下， 項(xiang)目不(bu)(bu)能(neng)取得預期利潤等問題。
怎(zen)么解(jie)決(jue)問(wen)題？
創(chuang)新點： 1、過程(cheng)與結果并(bing)重的(de)雙重績效(xiao)管理 2、量化(hua)簡(jian)單的(de)績效(xiao)考核指標
要點：
項(xiang)目績效(xiao)考核(he)
項(xiang)目績效考核中的二次分(fen)配
項目(mu)績效(xiao)考核指標
骨干人員的長期激勵機制
月度目標管理考核流程：
計劃考(kao)核指標(biao)的量(liang)化
績效工資體系的建立
多元(yuan)考(kao)核(he)主體的(de)考(kao)核(he)辦法
五、項(xiang)目管(guan)理能力(li): 項(xiang)目開(kai)發(fa)全過程(cheng)管(guan)控9大關(guan)(guan)鍵點(dian) 房地產項(xiang)目開(kai)發(fa)的九(jiu)大關(guan)(guan)鍵點(dian)構(gou)成項(xiang)目的價值(zhi)鏈，每個(ge)點(dian)都(dou)要為(wei)項(xiang)目增值(zhi)。
1．項目決(jue)策
問題：傳統(tong)拿地的(de)風險(xian)在于(yu),項目能否賺錢基本取(qu)決于(yu)房價上漲。
怎么(me)解決問題？
創新點(dian): 1投資決策系(xi)統、 2投資分析模型
要(yao)點：
項目論證管(guan)理流程
項目初步設計(ji)分析
項(xiang)目成本(ben)估算方法
土(tu)地的投資價值
《可行性研究報告》的編制和評審
2．項(xiang)目策劃
問題(ti)：策劃報告普遍嚴重脫離市場(chang)和成本要求。沒有可(ke)操作(zuo)性。
怎么解決問題？
創新(xin)點(dian): 四維項目策(ce)劃系統(tong)
要點：
項目策劃管理流(liu)程
項目策劃任務書
項(xiang)目策劃外包管理
客(ke)(ke)戶(hu)定位（客(ke)(ke)戶(hu)細(xi)分(fen)與需求調研）
造價定位及項目成本測算(suan)
產品定位（項目主題(ti)及(ji)物業發展(zhan)建議）
項目運營定位；
四維項目策劃(hua)
市場需求分析
造價標準定位
設計技術建議（概念設計）
項目(mu)運(yun)作(zuo)策略(lve)
《項目定(ding)位策劃報告書》的(de)編制和成(cheng)果評審(shen)
《產品(pin)建議書》
《項目經營計(ji)劃指導書》
3．招商(shang)管理(li)
問(wen)題：很多開發(fa)商雖重視招商，但不知道如何把(ba)招商和項目策劃、設計(ji)、工程(cheng)、運(yun)管(guan)等業務有效結合。
怎么解決問題？
創新(xin)點：貫穿始終(zhong)的(de)招(zhao)商管理系統
要點：
開(kai)發前(qian)期招商(shang)管(guan)理
拿地決策階段的意(yi)向調(diao)查
項目策劃階段(duan)的(de)招商策略(lve)管理
方案(an)設計階段的招商管理(li)
開發(fa)中(zhong)期招(zhao)商管理
施工圖設計階段的招商對(dui)接(jie)
施工過程中的招商配合服務
商家(jia)進(jin)場及裝修對接
開發后期(qi)招商管理
交付驗收階段的招商(shang)配合
開(kai)業(ye)籌備組織
持(chi)續運營(ying)期(qi)招商管理
商(shang)管公司的導入
4．設計管理(li)
問題(ti)：很多(duo)開(kai)發(fa)商(shang)只有(you)設(she)計(ji)委托，沒有(you)設(she)計(ji)管理。
怎么解(jie)決問題？
創新點(dian)：“市場、技術、造價”三度設計管理 系統(tong)
要點：
設計管理流程
各階段設計任(ren)務(wu)書
（規劃及建(jian)筑方案、擴初、施工圖(tu)、精裝修、園(yuan)林景觀、管網綜(zong)合）
各階段(duan)設計成果(guo)評審及優化
交(jiao)工標準設(she)計、示范區、精(jing)裝修交(jiao)工樣板房(fang)設(she)計及材(cai)設(she)選型選樣
設計跟蹤服務
設(she)計變更(geng)
5．工程管(guan)理
問題(ti)：甲方(fang)不(bu)會(hui)作甲方(fang)，造成進度失控(kong)、 質(zhi)量失控(kong)、成本失控(kong)。
怎么(me)解決問題(ti)？
創(chuang)新點(dian): 1、甲方工程關鍵點(dian)管(guan)理(li)系統 2、甲方工程管(guan)理(li)的角(jiao)色
要(yao)點：
甲方工程部的角色與(yu)作用
甲方工程人員的四大角色
工程(cheng)管理流(liu)程(cheng)
工程管(guan)(guan)理指導(dao)書及工程管(guan)(guan)理標準
甲方工程管(guan)理十二大關鍵點
客戶敏(min)感質量問題(ti)的防治
物業移(yi)交管(guan)理(li)
保修(xiu)期內的維(wei)修(xiu)管理
6．營銷管理
問題：銷售(shou)服務不到位，是(shi)買方(fang)市場銷售(shou)的基(ji)本(ben)問題。
怎(zen)么解決問題？
創新(xin)點： 1、服務營銷系(xi)統(tong) ，2、一站式(shi)銷售(shou)服務
要點：
營銷策(ce)劃(hua)管理
案場(chang)內部管理
銷售服務管(guan)理
銷售價格管理
銷售費(fei)用管理
客戶事務管理
銷售變(bian)更的管理
7．客(ke)戶管(guan)理
問題：開發商普遍輕視客戶管理，既(ji)丟(diu)了(le)財，也丟(diu)了(le)人。
怎么(me)解決問(wen)題？
創(chuang)新點： 1、三位一體的客戶(hu)服(fu)務系統 ，2、客戶(hu)資源管(guan)理與(yu)經營
要(yao)點：
客(ke)戶滿(man)意度提升計劃
產品服務(wu)
銷售服務(wu)
物業服務
商管服務
8．商業運營管(guan)理
問題：開發(fa)商如(ru)何(he)組(zu)織持續的商業運營管理。
怎(zen)么解決問題？
創新(xin)點： 1、商管等機構的外包(bao)管理 ，2、客(ke)戶資源管理與經(jing)營
要點：
項目前期管理(li)外包
項目中期外(wai)包對接(jie)
項目開業籌(chou)備及試運營
項目持(chi)續運營(ying)管理
9．報批報建(jian)及(ji)政府配(pei)套資源對接管理
問題：開發商(shang)如何組織對(dui)外(wai)的報批報建和配套(tao)資源(yuan)對(dui)接(jie)。
怎么解決(jue)問(wen)題？
創新點： 1、視作項目管理 ，2、建(jian)立(li)規范化操作流程
要點：
項目前期五證辦(ban)理(li)
《建設(she)用地規(gui)劃(hua)許可(ke)證(zheng)》
《國有土(tu)地使用(yong)證》
《建設工(gong)程規劃許可(ke)證》
《建設工程施工許(xu)可(ke)證(zheng)》
《預售許可證》
項目中(zhong)期配(pei)套(tao)資源對接
自(zi)來水、排水、電(dian)力、燃氣、供(gong)熱、
項目后期(qi)權證辦理
竣工驗收(shou)備案、準住證
不動產權證
六、甲(jia)方的外包管(guan)理(li)能力：開發商的供應鏈管(guan)理(li)
問題：不(bu)會管理(li)外(wai)包供方，不(bu)能借力賺錢是開(kai)發商普遍存在的短板(ban)。
怎么(me)解決(jue)問題？
創(chuang)新點： 供(gong)應鏈管理系統(tong)
要點：
1．外包管理流程
2．招投標管理
招投標(biao)管理流程
工程采(cai)購招投標
甲供材設采購招投標
3．外包業務任務書
項目(mu)策劃(hua)任務書
設計(ji)委托(tuo)任務(wu)書
工程管理指(zhi)導書
營銷策劃任(ren)務書
4．外包合同
設計類合(he)同
工程(cheng)類(lei)合同
營銷類合同(tong)
5．外包(bao)成果評審
各類外包(bao)評審的流程
各類(lei)外包評審(shen)的標準
各類外包成果(guo)的驗收
七、項目總核心能力(li)提升的關鍵：管好自己
房(fang)地產(chan)開發項(xiang)目(mu)是房(fang)企的基本(ben)經營(ying)單元，在項(xiang)目(mu)經營(ying)管(guan)理(li)團隊中，項(xiang)目(mu)總只是一個人(ren)，因(yin)此個人(ren)的自我管(guan)理(li)能力才是關鍵核心能力：
1、自(zi)我(wo)管理能力(li)
2、領(ling)導力(li)
公司項目管理課程
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/36481.html
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