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房地產稅收規劃課程

【課程背景】   
房地(di)產行業(ye)進(jin)入(ru)*低谷期，在這樣(yang)的市場和監管(guan)環境(jing)下(xia)，如何(he)活下(xia)來，不觸犯稅(shui)法(fa)的底線(xian)(xian)，是(shi)很多(duo)企(qi)業(ye)面臨的重大抉擇。稅(shui)收安全(quan)規劃(hua)旨在：所有重大決(jue)策事前(qian)整體規劃(hua)并測算。安全(quan)是(shi)底線(xian)(xian)，省稅(shui)才(cai)是(shi)硬道理。如何(he)管(guan)理企(qi)業(ye)安全(quan)納稅(shui)問題、如何(he)架構(gou)企(qi)業(ye)全(quan)程納稅(shui)風險控制體系是(shi)總裁及高(gao)管(guan)們(men)需要掌握(wo)的核心經營(ying)理念，也是(shi)企(qi)業(ye)安全(quan)合法(fa)納稅(shui)的生命線(xian)(xian)。

【課程價值】                       
讓房地產決策高層將稅收籌劃意識提高到總攬全局的戰略高度
讓房地產企業建立起整體稅務規劃的藍圖
架構全程納稅風險防控系統
培養企業中(zhong)層管理人(ren)員稅務意(yi)識，并貫(guan)徹到實(shi)際工作(zuo)中(zhong)

【課程對象】
董(dong)事(shi)長(chang)、總(zong)經理、財稅(shui)(shui)分管老總(zong)、財務總(zong)監(jian)、高級(ji)稅(shui)(shui)務經理、財稅(shui)(shui)工作人(ren)員等(deng)。

【課程大綱】
一、項目公司設立的股權架構
1、股東身份的選擇
2、注冊資本
3、注冊地點
4、企業納稅人身份選擇
5、經營范圍

二、土地取得不同方式下常見涉稅風險
1、出讓方式
（1）土地出讓金返還會計處理及涉稅影響
（2）項目公司拿地的票據問題
（3）聯合體拿地的涉稅風險 
（4）納稅人身份轉換時點考慮
（5）契稅風險 
（6）印花稅風險
2、轉讓方式 
（1）轉讓方式下的票據問題 
（2）代扣個稅風險
3、毛地方式 
（1）拆遷補償費的會計處理 
（2）拆遷補償費風險
（3）貨幣補償風險 
（4）原地安置的不同稅種稅務風險 
（5）異地安置的不同稅種稅務風險
4、投資者投入 
（1）個人所得稅風險
（2）契稅免征風險 
（3）增值稅發票的風險
（4）個人土地增值稅風險
5、非貨幣資產交換（合作） 
（1）以房抵債交易雙方各自的涉稅風險
（2）不同稅種風險
（3）銷售價格風險
6、合并分立 
（1）增值稅不征稅風險 
（2）土地增值稅暫不征收風險
（3）企業所得稅特殊處理風險
（4）契稅風險 
（5）票據風險 
7、以其他工程換地（紅線外支出）等
（1）不可以扣除的風險 
（2）不可以扣除的稅務影響
（3）契稅風險 
8、母公司拿地、子公司運作
（1）增值稅風險
（2）土增稅風險 
（3）企業所得稅風險 
9、拿地時的配套建設費風險
（1）契稅風險 
（2）增值稅風險(xian) 

三、規劃環節常見涉稅風險 
1、商住一體樓規劃時應考慮的稅務問題
2、規劃普通住宅應考慮的稅務問題 
3、會計核算對象(xiang)的涉稅影響 

四、建設環節常見涉稅風險
1、總包合同簽訂的涉稅風險
2、總包合同中簡易計稅方法選擇風險
3、成本定額超標風險 
4、基礎與配套設施劃分風險 
5、未按照完工標準結轉收入風險
6、混淆成本對象風險 
7、不配比結轉成本風險 
8、項目中的公共配套設施處理風險 
9、精裝處理風險 
10、配建設施(shi)的涉稅(shui)風險

五、銷售環節常見涉稅風險 
1、各種促銷方式不同稅種涉稅風險 
2、價外費用增指數風險 
3、地下人防車位銷售的各稅種風險 
4、不同方式下營銷設施的各稅種涉稅風險
 5、低價的涉稅風險 
6、銷售傭金風險
7、增值稅預繳的稅收風險防范
 8、企業所得稅預售收入風險防范
 9、土地增(zeng)值稅(shui)預征稅(shui)收風險防范

 六、項目清算風險及解決方案 
（一） 營改增后增值稅清算中的風險 
1、土地出讓金扣除的風險
 2、拆遷支出增值稅扣除風險
 3、項目整體運營過程增值稅風險 
4、項目完工交付后增值稅風險
（二） 土地增值稅清算
 1、清算單位確認風險 
2、可售面積確認風險 
3、不同清算方法選擇風險 
4、清算收入確認風險
 5、地下車位處理風險
 6、公共配套設施處理風險 
7、普宅與其他成本劃分風險
8、單位成本超標風險
 9、成本票據風險 
（三） 企業所得稅完工清算
 1、完工時點確認風險 
2、收入完整性風險 
3、實際(ji)毛利率的計(ji)算風險

七、融資管理
 1、金融機構借款票據風險 
2、金融機構借款土地增值稅與企業所得稅風險 
3、關聯方借款的涉稅風險 
4、集團性企業資金統一調配的涉稅風險 
5、股東個人借款的各稅種涉稅風險
 6、曲線融資(zi)的(de)稅務風險(xian)

【講師簡介】
邵老師
北京大學碩士、注冊稅務師、注冊會計師、*注冊管理會計師（CMA）；
中國社會科學院稅務碩士特聘導師、中國稅務師協會首批領軍人才
參與制定北京市地方稅務局發布的《北京市土地增值稅清算管理規程》
十多年稅務咨詢從業經歷，主持和參與企業稅務咨詢課題500多個，主張和踐行“訓練咨詢”模式，推動專家與企業共成長；
主要研究和咨詢方向：房地產企(qi)(qi)業稅務全程稅務規劃(hua)、企(qi)(qi)業全生命周期稅務管理、企(qi)(qi)業股權架構(gou)涉稅安排、企(qi)(qi)業重組等(deng)特殊事項稅務規劃(hua)、企(qi)(qi)業涉稅風險控制等(deng)。

房地產稅收規劃課程