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房地產業新發展課程

課程背景：
當前地產政策從放松到刺激應出盡出，290個市累計出臺1218次政策，從放松“四限”到財稅托市刺激購房，再到“三個不低于”政策出臺，標志著我國房地產政策的新一輪調整與優化。*政治局會議指出需要“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。”*常務會議強調要調整優化房地產政策，根據不同需求和不同城市推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，并加快研究構建房地產業新發展模式。2023年8月25日住建部與央行、金監局等部門聯合發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，正式實施“認房不認貸”政策。同時京滬地產降首付降利率政策頻出，這一系列的政策調整和優化反映了我國政府對于房地產市場的關注和調控，旨在促進房地產市場的平穩健康發展，同時也為廣大購房者提供了更為有利的購房條件。
2024年房地產行業新賽道漸顯三大工程，城市更新、舊城改造、文旅地產、養老地產、產業地產，如何大浪淘沙把握機遇與趨勢，地產開發在當前監管環境下突圍的機會點在哪里？如何全面理解2024年地產行業政策端、庫存端、銷售端、投資端修復邏輯。如何理解“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，如何理解“優質房企”的內涵？
本(ben)課程將從國(guo)內宏觀經濟(ji)層面與您共同(tong)解析房地(di)產(chan)行(xing)業的(de)挑戰、機遇、困(kun)局(ju)、破題與出路、，讓受(shou)眾學員(yuan)深入淺出的(de)理解2024年房地(di)產(chan)行(xing)業趨(qu)勢(shi)與機遇。

課程收益：
解構中國房地產投資基本分析框架與分析邏輯流
當前密集的調控政策對于中國房地產行業發展的深意、背景與靶向
如何破局中國房地產在當前行業背景下面臨的突出矛盾
布局房地產行業新賽道與第二曲線的模式
取經全(quan)球房地產(chan)發展的*模(mo)式(shi)(shi)(shi)、日(ri)本模(mo)式(shi)(shi)(shi)、新加坡(po)模(mo)式(shi)(shi)(shi)與德國模(mo)式(shi)(shi)(shi)

課程對象：
房地產公司、政府、金融(rong)機構

課程大綱：
第一講立足事實邏輯-解構中國房地產投資
一、舉足輕重-經濟雙輪驅動之一
1.盤根錯節-地產宏觀邏輯
a)牽一發而動全身-逐利的地產背后都是政府的宏觀調控
2.各自為政、各揚所長-地產當下模式定位
a)新加坡模式
b)市場類歸屬市場
c)保障類歸屬公共服務
二、齊頭并進、唇亡齒寒-房地產是一二三級聯動
1.前期土地的一級開發-主體政府平臺
2.地產拿地施工建安銷售庫存二級開發-央國民開發商
3.持有租金收益+資產增值的三級開發-不動產公司與個人
三、前因后果、環環相扣-房地產鏈條
1.土地端-政府的土地出讓金、居民的補償收入、土地前期工程費用
2.資金端-銀行貸款利率、個人住房按揭、其他資金利率
3.供給端-開放商負債、庫存、開發效率與收益定價
4.需求端-居民負債與加杠桿意愿、住房需求變化
5.施工端-上游材料、設備、勞務
6.銷售端-代理傭金
7.政策端-拿地許可、購房許可、融資許可、首套標準認定、施工許可、預售許可
8.消費端-家居家電支出
9.資產端-居民資產占比與金融屬性
四、一覽無余-房地產概覽
1.布局前瞻-增量市場、未來多少房、多少人
a)增量布局-兩條線（胡煥庸線與長江）
i.都市圈-上海周邊都是富親戚
ii.城市群-長三角誰也不服誰
b)增量主體-誰能扛風險
i.央國企
ii.民營企業
c)增量類別-居者有其屋
i.商品房
ii.保障房
iii.平急兩用
2.因地制宜-存量市場、現在多少房、多少人
a)城市更新
b)城中村改造

第二講天塌不下來-本輪地產危機導火索與破局
一、二元互通、浪潮推進-驅動地產的總體邏輯
1.中國的城市建設與城市人口流入
2.美聯儲貨幣政策與地產價格
3.中國經濟雙輪驅動之地產投資驅動
4.人口與年齡結構
5.居民收入與地產定價模型
6.房價短期看金融、中期看土地、長期看人口
二、“里程碑”-中國房地產五大關鍵時刻
1.1987年首次深圳土地拍賣
2.1998年房地產市場化
3.2009年房地產金融化
4.2016年因城施策房住不炒
5.2022年房地產去金融化
6.本輪地產危機的愛與恨
三、源遠流長-地產行業本輪危機的原因
1.外因-市場透支（房價投資、需求投資、支付投資、供給透支）
2.外因-政策“猛藥“
a)去杠桿層層加碼
b)地方監管力度過嚴
3.內因-以規模為導向的錯誤認知
a)快速擴展，將行業回暖誤認為監管放松
b)房地產行業過度金融化
案例解析：恒大危機的根源
案例解析：城投公司緣何保牌
案例解析：中國有沒有優質的房企
案例解析：*地產商的核心本領
案例解析：客觀理解日本經濟與地產危機
四、因勢利導-破局要依托現實對過去買單
1.中國城鎮化進程已達65%-地產行業未來規模受限
案例解析：創造土地價值依托的是城市規劃與能級提升
2.地產行業短期看金融、中期看土地、長期看人口
3.房地產行業需求端分化-有效需求與無效需求
案例解析：城鎮化進程降速，結構化問題凸顯
案例解析：房地產資產回報率高于勞動收入矛盾的調和
案例解析：房地產價格上漲的本質是土地價格上漲
4.高質量發展與人口紅利的消退-地產行業遠期支撐減弱
a)老齡、少子、躺平、內卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
c)2022-2036年嬰兒潮變成退休潮
案例解析：只租不購成為一線核心城市主流思潮
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
5.農民進城與戶籍-地產行業與實體經濟的矛盾
a)到城里工作性價比究竟是高還是低
案例解析：1000萬美團外賣小哥“裸奔”大軍還是“新藍領”
6.人均勞動回報與產值繼續高增長-高房價讓年輕一代失去活力
案例解析：90后和00后為什么不愿意進工廠打工
五、未雨綢繆-市場布局與風險化解
1.建成+在建+代建人均已達50m2
2.三四線人均住房存量潛在供應均高于一二線
3.未來十年住房增量回落至100億平
4.北上廣深成渝武8市形成五大增長極
5.不好說5年只能說明年-高度聚焦20城
六、鳳凰涅槃-行業現狀與并購重組出清
1.央國企城投主導房地產的時代已經來臨
2.中小民企深耕本土區域
3.尋求消費熱點拉動地產投資
4.行業微利與第二曲線突圍
案例(li)解讀：萬達輕資(zi)產(chan)模式解讀

第三講國策導向、穩中求進-新一輪地產趨勢
一、防風險、穩基石-頂層設計
1.*政治局會議(2023/7/24)
a)要切實防范化解重點領域風險
b)適應我國房地產市場供求關系發生的新形勢，適時調整優化房地產政策
c)更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展
2.順勢而為、因時制宜-*常務會議(2023/7/31)
a)要調整優化房地產政策
b)根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措
c)加快研究構建房地產業新發展模式
3.安居樂業、需求為先-央行2023年下半年工作會議(2023/8/1)
a)支持房地產市場平穩健康發展
b)延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序
c)繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求
4.因地制宜、分類施策
a)《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(2023/8/25)
i.居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。
b)《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》(2023/8/31)
i.降低首套房和二套房首付比例以及貸款利率下限
ii.降低存量房貸利率
c)四大一線城市“認房不認貸”
i.廣州市《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》
ii.深圳市《關于優化深圳市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》
iii.上海市《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》
iv.北京市：《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》
d)京滬降首付與利率調整
二、危機才剛剛開始-調控政策以人為本、權衡利弊
1.短期矛盾-流動性危機、一口熱鍋、兩勺清水
2.中期矛盾-居民高杠桿、只存不借、不存不借
3.長期矛盾-人口老齡化、低生育率、低結婚率
三、大變革-存疑十問、未來可期
1.開發商定位，冰火兩重天：恒大事件是行業洗牌還是危機，開發商角色引思考
2.土地金融，退路與出路：銷售不暢時的土地出讓金問題，挑戰傳統模式
3.資產變現，銀行債務化：房子賣不掉是否能轉貸給銀行，金融創新的可能
4.保障轉型，商品房的新生：商品房能否轉為保障房，政策靈活性的體現
5.追隨產業，開發商的智慧：開發商為何緊隨華為等產業巨頭，反映了產業引導的趨勢
6.貨幣池塘，漲落有度：房地產市場在貨幣政策中的角色與影響
7.市場調節，居者有其屋：房價下跌是否會導致居民破產，市場自我調節的力量
8.政府引導，搬石頭的智慧：政府為何喜歡搬遷，房價背后的政策考量
9.產業支撐，空城計還是明日之星：沒有產業支持的地方房地產市場的未來
10.三重債務，富國強民還是空轉一場：開發商、政府、居民債務問題，資金流向何方
四、住宅市場冰火兩重天
1.豪宅回落，改善性需求崛起
2.新舊房價倒掛現象頻發
五、城市更新打破瓶頸
1.緊隨宏觀政策，布局“三大工程”
2.核心區域城市更新迅猛
3.城中村改造提速
4.保障房投融建管全鏈條政策成型
六、租賃市場政策引領
1.保障性租賃住房與公募REITs結合
2.市場化租賃供應減少，租金下降
3.包租興衰，增值服務為王
七、商業地產迎風而行
1.疫情下需求減少，消費意愿降溫
2.投資購地雙降，銷售持續跌
3.空置率升，租金復蘇努力
4.區域購物中心逆流而上
八、辦公地產競爭激烈
1.投資銷售持續下降
2.租金空置率面臨壓力
3.大宗資產交易大幅下降
4.租賃去化艱難
a)案例分析三地CBD空置率
九、文旅地產穩健前行
1.內容型旅游小幅攀升
2.近郊鄉村旅游受寵
十、養老地產破繭成蝶
1.養老產業政策加速落地
2.客戶認知加深，央企險資房企群策群力
十一、園區產業地產集群效應
1.片區高質量發展
2.人口向優勢區集中
3.科創引領區域發展
4.土地政策偏向產業支持
5.藍海策略轉利基戰場
6.公募REITs成新(xin)寵

第四講花開會有時、顛覆行業的“非專業人士”
一、五大增長極足以帶動全國GDP
1.房企要聚焦關注25個城市-都市群城市群
a)長三角-滬杭寧蘇廬甬錫常甌
b)粵港澳大灣區-深廣佛珠莞
c)京津冀-京津
d)成渝城市群-成渝
e)長江中部城市群-武長
f)關中城市群-西安
g)中原城市群-鄭
h)山東半島-青濟
i)海西城市群-夏
2.布局更精細、考驗房企細活的時候到了
a)硬實力指標-32項
b)軟實力指標-18項
案例解析：上海一棟樓的稅收超過三四線城市稅收全年
二、專注力向制造業學習-不要醫頭醫腳
1.專注于產品力和去化速度的住宅地產投資商
a)萬科地產、保利發展
2.專注于資產證券化與商業物業運營的商業地產運營商
a)招商蛇口、華潤置地、中糧大悅城
3.專注于產業導入與基金投資的園區運營商與物流地產商
a)聯東U谷、中南高科、萬洋集團、順豐地產、普洛斯
4.專注于施工與建筑的大型央國企地產綜合開發商
a)中海地產、中交地產、電建地產
5.專注于輕資產模式的物業服務與中介服務商
a)中原地產J、鏈家LianjJia、美聯物業
三、顛覆行業的非專業人士入局
1.養老護老家政教育醫療進軍地產
2.網紅買樓成為實力象征
3.綠色地產智能家居轉型地產試水
4.每個人都有向往居住品質高的房子的權利
四、房地產開發企業的長期主義
1.堅守主業聚焦國家戰略
2.效益導向追求精細管理
3.戰略收縮聚焦城市深耕
4.降低負債控制財務風險
5.降本增效向制造業學習
6.回歸本源關注客戶需求
7.布局(ju)新賽道夯實(shi)發展基礎(chu)

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