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房地產稅務問題公開課

 

【課程背景】

2024年，為促進房地產市場平穩健康發展，加快市場去化速度，國家及湖南省各地近期紛紛出臺了很多房地產新政策，諸如支持已出讓未開發的土地依法轉讓、推進地下車位不動產登記制度、支持“商改居”、 鼓勵房地產開發企業采取現房銷售模式、支持保障性住房建設等等。這些政策變化對地產企業雖然是利好，但也會帶來新的納稅問題及稅務風險。根據全國八部門聯合打擊涉稅違法犯罪工作推進會議精神，2024年仍然保持嚴征管態勢，重點打擊利以虛開手段騙取留抵退稅、財政返還和政府補貼，利用空殼公司暴力虛開、異地虛開、變票虛開等嚴重涉稅犯罪。另外，《公司法》及《發票管理辦法》及實施細則的修改也帶來很多新的變化和新的稅務風險。房地產企業財務人員將面臨更大的挑戰。在此背景之下，房地產企業必須主動轉變稅務管理理念，認真學習，規范操作， 進一步防控、化解涉稅風險，*程度地維護企業合法利益。 

 

【課程對象】

建筑與房地產企業財務總監、財務經理、中高層管理人員及相關財務人員。

 

【課程收益】

1、 穩市場去庫存新政帶來的新的稅務問題及風險防范

2、 新發票管理辦法背景下如何防范發票風險

3、嚴征管形勢下如何規范關聯交易及安全利用稅收優惠政策

4、 社會服務設施建設和移交如何納稅處理和防范風險

5、 公司法修訂對房地產公司的影響及稅務風險及防范

 

【講師簡介】

董春輝，中國注冊會計師，稅務師，律師。從事財稅方面的理論研究與實踐30余年。擅長企業納稅方案的設計，納稅風險控制，合同涉稅風險管控、稅企爭議的協調以及集團公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

董老師是實戰型企業培訓師和資深財稅顧問，現任國內五A級稅務師事務所首席稅務顧問，中國稅務師行業后續教育特聘講師，北京稅務師協會專家師資庫特聘講師，國內多家財稅培訓機構特聘講師，并兼任多家大型集團公司的稅務顧問。

 

【課程大綱】

一、穩市場去庫存形勢下收入及成本確認的稅務熱點問題解析及風險防范策略

（一）收入確認的熱點問題及風險防范

1、 盤活房地產用地資源支持已出讓未開發的土地依法轉讓面臨的的稅務風險及防范策略。

2、推進地下車位不動產登記制度面臨的稅務風險及防范策略。

3、房票安置政策對地產企業的影響及稅務風險防范。

4、房地產開發企業采取現房銷售模式銷售商品房面臨的稅務風險及防范策略。

5、 “商改住” 面臨的稅務風險及防范策略

6、法拍土地房屋實際成交價低于拍賣確認書的價格的稅務風險及防范

7、取得政府補助是否繳納增值稅和企業所得稅？土增稅如何處理？

8、增值稅收入和所得稅收入不一致的風險如何申辯化解？

9、以房抵債三種情形及風險防范策略

10、收入確認的其他常見稅務風險防范

（二）成本費用扣除類熱點問題及風險防范

1、 “熟地”“凈地”供應機制下房地產企業關注的稅務風險及防范

2、 土地出讓金可在出讓成交之日起1年內繳清的稅務問題關注點及風險防范

3、簽訂補充合同,增加工程款的稅務風險及防范

4、甲供材稅務風險及防范策略

5、建筑與房地產企業勞務用工及靈活用工平臺的稅務風險及防范

6、預提成本的應用策略及風險防范

7、地下車位包括產權車位的成本分攤技巧

8、樣板間裝修費的處理技巧

9、湖南省工會經費(籌備金)收繳管理辦法實施后工會經費扣除稅務風險防范

10、湖南省的殘疾人就業保障金繳納新政及稅務風險防范

11、日照費用稅前扣除風險及妥善解決方法

12、 一次性補發若干年的工資的納稅風險及應對

13、造價高于當地當期同類開發項目單位平均建安成本的風險化解

14、完工年度及土地增值稅清算年度發票不足的應對策略

 

二、社會服務設施建設和移交的稅務風險防范策略

1、代建制模式的稅務處理解析與風險防范策略及案例分析

2、無償移交模式的稅務處理與解析與風險防范策略及案例分析

3、政府回購模式的稅務處理解析與風險防范策略及案例分析

4、作為拿地條件的配套設施需關注的稅務風險及防范策略

5、 社會服務設施稅前扣除證據鏈打造策略

6、委托代建合同簽訂的稅務風險防范

 

三、新發票管理辦法背景下發票管理的稅務風險分析及防范策略

1、新發票管理辦法及實施細則如何界定虛開發票？與實際經營業務情況不符的情形有哪些？

2、刑法虛開和稅務虛開有什么區別？、虛開增值稅專用發票罪構成要件是什么？如何量刑？

3、借用公司資質，以其他公司名義開具發票并結算是否屬于虛開？

4、有實際業務從第三方取得發票是否屬于虛開？是否構成刑法上的虛開？是否屬于稅法上的虛開？如何處理？

5、地產企業為了增加業績或融資虛增收入環開發票行為是否屬于虛開？是否構成犯罪？可能遭受什么處罰？

6、通過關聯建安公司或材料公司轉移利潤是否會被界定虛開發票？如何防范？

7、利用稅收洼地異地虛開及變票虛開如何認定？風險如何規避？

8企業取得異常發票如何處理？如何補救？

9、取得異常抵扣憑證已被證實虛開風險如何補救？如何撰寫情況說明？如何避免承擔刑事責任？

10、如何判斷“善意”取得還是‘惡意’取得虛開發票？如何證明善意取得?

11增值稅專用發票罪有無追溯時效？

12企業注銷后發現注銷前的虛開行為如何處理？是否會追究股東的刑事責任？

13、什么情況下，稅務機關會將案件移交公安機關？怎樣才能避免？

15、紅字沖銷有哪些稅務風險？如何規避？數電發票如何開具紅字發票？

16、應開未開發票是否承擔責任？

17、虛開發票風險的防范策略

 

四、公司法修訂對房地產公司的影響及稅務風險及防范

1、 對于注冊資本過大，五年內難以實繳出資到位的房地產公司將面臨什么稅務風險？

2、出資不到位的股東將面臨哪些法律風險？

3、通過減資的方式將少注冊資本是否可行？應規避什么風險？

4只針對個別或部分股東減資是否合法？有無稅務風險？

4、注冊資本未到位可否轉讓股權？轉讓人和受讓人責任如何劃分？

5、按實繳比例還是認繳比例確認收入？

6、新公司法取消了股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意的規定，地產企業如何保證房地產公司正常的經營。

7、一人有限公司可以再設一人有限公司對地產企業股權架構設計的影響及風險防范

8、什么情況下關聯公司會喪失獨立法人人格，被判令承擔連帶責任？如何規避？

9、新公司法下企業資本結構的稅務規劃策略

10將公司完成利潤分配的最長時間由一年縮短為半年有何稅務風險

 

五、嚴征管形勢下集團公司關聯交易風險防范

1、房地產企業與建筑企業關聯交易風險防范

2、房地產企業與園林綠化公司關聯交易風險防范

3、房地產企業與材料公司關聯交易風險防范

4、房地產企業與稅收洼地企業關聯交易風險防范

5、集團內部融資的稅務風險及防范策略

 

六、嚴征管形勢下稅收優惠政策運用的稅務風險防范

1、增值稅留抵退稅的稅務風險及防范策略

2、保障性住房建設及運營稅收優惠運用的稅務風險及防范策略

3、政府稅收返還及核定征收政策運用的風險防范策略

4、全年一次性獎金個人所得稅單獨計稅政策運用技巧

5、離職補償稅收優惠政策運用的風險防范

 

房地產稅務問題公開課