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土增稅清算與審核應對公開課

課程背景：    
房地產業是公認的國民經濟支柱產業，其相關稅費貢獻占到地方財政的一半，由于房地產景氣度不足，政府為了解決財政壓力，開源節流并舉。一方面提振樓市消費、松綁住房限購政策；一方面開始發行包含50年期在內的超長期特別國債。各級稅務部門也主動作為、挖潛增收，確保“顆粒歸倉”。
土地增值稅作為房地產行業三大主稅之一，也是房地產企業獨有的稅種，尤其是清算規則復雜、工作內容繁雜，涉及專業知識多，企業需要提供大量證明材料和基礎數據，如果經驗不足將導致稅負彈性較大，因此受到稅務機關的重視。近期稅務總局統一部署，要求中介機構全面退出土增稅清算審核服務，由稅務機關親自上陣審核。
另外，稅務機關也加大了土地增值稅征管力度，例如，深圳稅務稽查局對通知申報而拒不申報的行為認定為偷稅，處以50%的罰款，如深稅三稽罰告〔2023〕158 號、深稅二稽罰〔2024〕13 號，而2024年中山市某置業公司因類似業務被稅務罰款約2.3億元。其他地方，以前核定征收的項目被撤銷，如南京稅務發布的建稅撤〔2023〕8號，企業注銷的要恢復稅務登記或者追究股東責任。
其實，降低土(tu)地增(zeng)值稅(shui)也有(you)規(gui)(gui)律可循，在總成本確(que)定的前提下，企業提前進行合(he)理(li)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)，包括合(he)理(li)規(gui)(gui)劃(hua)(hua)清算(suan)單位、合(he)理(li)安排清算(suan)時點(dian)、選擇正確(que)的成本分(fen)攤方(fang)法、積(ji)極(ji)妥善處理(li)地下建筑和尾(wei)盤，完全(quan)可以(yi)合(he)法降低土(tu)增(zeng)稅(shui)。

課程亮點：    
1．系統梳理土地增值稅清算流程；
2．現場解決清算中焦點爭議問題；
3．全面分享千錘百煉的實戰思維；
4．全面剖析真(zhen)實成功的籌(chou)劃案(an)例(li)。

課程大綱：
一、當前稅務風險和應對措施
1．當前土地增值稅清算形勢
2．中介機構“被退出”土增稅清算審核的影響
3．廣東省土增稅清算管理規程（征求意見稿）的變化趨勢
4．土增稅“走逃失聯”能解決問題嗎(ma)

二、清算前期的籌劃與應對
5．土增稅征管流程系統剖析
6．土增稅征收范圍確認
7．金稅三期中土增稅稅源信息報告注意要點
8．項目報建前期的籌劃與布局
9．【案例】“一分法”、“二分法”哪個對企業有利
10．清算單位、分期的調整與補救
11．【案例】土增稅清算時點的把控與應對
12．可售面積與清算面積的確認
13．公配設施規劃的影響與應對
14．票據的風險(xian)管理與應對(dui)

三、收入的確認、籌劃
15．收入組成與確認的時點處理
16．一般計稅下土增稅收入與成本的確認
17．“買一贈一”的處理方法與收入確認
18．【案例】價格偏低的風險與合理利用
19．違約金、更名費、價外費用的處理
20．【案例】銷(xiao)售時(shi)如何定價稅負更(geng)低

四、成本、費用的處理與籌劃
21．土地、開發成本剖析與處理
22．特殊拿地方式下土地價款的確認
23．“限低價、競配建”土增稅清算方法
24．開發間接費與利息的處理
25．代收費用的稅務風險與應對
26．【劇透】各個扣除項目的管理與協調
27．【案例】拆遷補償費的分攤處理
28．【案例】成本分攤方法的合理選擇
29．地下建筑的成本分攤選擇
30．無產權、人防車位各處置下稅務處理
31．開票“過多”帶來的風險與應對
32．層高系數(shu)法(fa)等特殊方法(fa)的(de)運用(yong)

五、特殊問題的處理與應對
33．土地出讓金分期付款利息的處理
34．【案例】紅線外配套設施的清算處理
35．代建管理費的處理方法
36．土增稅二次清算風險管理
37．地下建筑怎么清算對企業更有利
38．【案例】關聯交易在土增稅中運用與風險
39．如何利用裝修裝飾無風險且能降低稅負
40．【案(an)例(li)】清(qing)算后(hou)企業(ye)虧損的退稅處理

六、清算實戰與籌劃分享
41．稅負動態測算模型的設計技巧
42．清算中其他地方利好政策的借鑒運用
43．清算審核發現其他稅種問題的應對
44．征收方式的轉化協調
45．清算方案選擇與稅企關系協調
46．滯銷房產是低價轉讓還是先用
47．實戰案例(li)分(fen)析

七、現場答疑交流

講師介紹：
牛魯鵬：知名房(fang)地產(chan)(chan)財稅(shui)(shui)(shui)(shui)實(shi)(shi)戰專家(jia)；清華大學(xue)總裁(cai)班(ban)客座教授；曾任北京稅(shui)(shui)(shui)(shui)收籌(chou)劃事(shi)務(wu)所籌(chou)劃部經理(li)(li)、副(fu)所長(chang)(chang)；曾任深(shen)圳某房(fang)地產(chan)(chan)財稅(shui)(shui)(shui)(shui)咨詢(xun)公司(si)咨詢(xun)部總經理(li)(li)。金旭紅簽(qian)約講師、會員答(da)疑專家(jia)、稅(shui)(shui)(shui)(shui)收籌(chou)劃顧問。從事(shi)房(fang)地產(chan)(chan)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)咨詢(xun)16年，擅長(chang)(chang)房(fang)地產(chan)(chan)全程(cheng)(cheng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收籌(chou)劃、土增(zeng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)清算(suan)籌(chou)劃；股權設(she)計、并購重組，出具的方案以(yi)實(shi)(shi)用性強、可(ke)落地見長(chang)(chang)。已為140多(duo)家(jia)房(fang)地產(chan)(chan)企業(ye)260多(duo)個(ge)項目提(ti)供稅(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)咨詢(xun)服務(wu)，業(ye)態涵蓋住宅、商(shang)業(ye)、城市綜合(he)(he)體、舊城改造/城市更(geng)新、特色小鎮(zhen)等。著(zhu)(zhu)有《土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)實(shi)(shi)戰與(yu)案例(li)精解(jie)》、《房(fang)地產(chan)(chan)全流程(cheng)(cheng)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收籌(chou)劃與(yu)風險(xian)應(ying)對》（2023）等多(duo)部房(fang)地產(chan)(chan)財稅(shui)(shui)(shui)(shui)著(zhu)(zhu)作。主講課(ke)(ke)程(cheng)(cheng)《房(fang)企全流程(cheng)(cheng)50個(ge)稅(shui)(shui)(shui)(shui)籌(chou)爆點解(jie)析與(yu)籌(chou)劃應(ying)對策略(lve)》《土地增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)清算(suan)實(shi)(shi)戰與(yu)籌(chou)劃應(ying)對》《房(fang)地產(chan)(chan)業(ye)三大主稅(shui)(shui)(shui)(shui)關鍵業(ye)務(wu)風險(xian)管控與(yu)籌(chou)劃應(ying)對》等，課(ke)(ke)程(cheng)(cheng)貼(tie)合(he)(he)實(shi)(shi)務(wu)、實(shi)(shi)戰性強、信息量大、案例(li)豐富，深(shen)受客戶和學(xue)員一致好評。

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