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項目評估全流程

課程背景：
本課程側重于信貸三查的貸前調查及貸中審查審查階段，適用于銀行公司業務部、風險管理部等；
固(gu)定資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)貸(dai)款是(shi)銀行對公授信(xin)產(chan)(chan)(chan)品的(de)一大類(lei)，包括(kuo)：鋪地流(liu)動資(zi)(zi)金貸(dai)款、基本(ben)建設貸(dai)款、技術改造貸(dai)款、房地產(chan)(chan)(chan)開(kai)發貸(dai)款、項目融(rong)資(zi)(zi)等(deng)幾大類(lei)十余(yu)個信(xin)貸(dai)品種。固(gu)定資(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)貸(dai)款涉及的(de)客(ke)戶(hu)包括(kuo)：生產(chan)(chan)(chan)性企業、房地產(chan)(chan)(chan)開(kai)發商(shang)、事業法(fa)人類(lei)客(ke)戶(hu)等(deng)多(duo)種客(ke)戶(hu)類(lei)型。不(bu)論哪(na)一個固(gu)貸(dai)種類(lei)、哪(na)一個客(ke)戶(hu)類(lei)型，銀行的(de)貸(dai)前(qian)盡調(diao)都離不(bu)開(kai)一個基礎環節，就是(shi)項目評估。

課程收益：
1、講解項目評估全流程的主邏輯，及常用的基本方法（以不違背各家銀行已有的規章制度為前提）；
2、結合自己的工作經(jing)驗，針對不(bu)同行業特(te)(te)征、不(bu)同客戶類型的特(te)(te)點，講(jiang)解(jie)在(zai)各類項目在(zai)項目評估中的審查重點；

授課對象：銀行(xing)行(xing)長、專職貸款審批人、高級客戶經理、初級客戶經理。

課程大綱：
開篇案例：
兩個固定資產項目，一個是智能家具生產線項目，內部收益率高達65%；一個是鋁廠的屋頂太陽能項目，內部收益率只有0.5%。假設兩份項目評估全都是真實可靠的，您比較一下兩個項目的優劣？
導言：項目評估的主邏輯
如開篇案例所(suo)述，很多人認為項目(mu)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)核心(xin)是(shi)計算(suan)項目(mu)的(de)(de)(de)內(nei)(nei)部收益率(lv)。其實，審(shen)批人對(dui)(dui)內(nei)(nei)部收益率(lv)沒(mei)有(you)那么看(kan)重，更看(kan)重的(de)(de)(de)是(shi)項目(mu)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)主邏(luo)輯(ji)。由宏觀到區(qu)域、由產品到市場、貸(dai)(dai)款用途的(de)(de)(de)估(gu)(gu)(gu)(gu)算(suan)到還款來源的(de)(de)(de)估(gu)(gu)(gu)(gu)算(suan)、直(zhi)到對(dui)(dui)項目(mu)內(nei)(nei)外部因素的(de)(de)(de)綜合評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)。項目(mu)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)的(de)(de)(de)主邏(luo)輯(ji)其實銀行各(ge)類對(dui)(dui)公信貸(dai)(dai)業務（包(bao)含流貸(dai)(dai)、銀承(cheng)等）都有(you)不同體現(xian)，差異在于(yu)，項目(mu)評(ping)(ping)估(gu)(gu)(gu)(gu)每一(yi)步的(de)(de)(de)盡調分析(xi)都更加強(qiang)調數量(liang)化(hua)和證據(ju)鏈，以形成嚴密的(de)(de)(de)邏(luo)輯(ji)，否則最(zui)后(hou)計算(suan)出的(de)(de)(de)內(nei)(nei)部收益率(lv)就缺乏依(yi)據(ju)。

第一章、項目概況
項目概況是項目評估的第一道關，在這里需要論證項目的合法性、合規性、合理性，其中合法合規性永遠是項目評估的第一關，而合理性則是很多項目失敗的根本原因，一旦項目存在先天的合理性問題，則難以事后補救。很多項目在出現不良之后我們才體會到原來是項目的合理性出了問題。
本章除了羅列一些各類行業的合規性要求外，重點講解不同行業常見項目的合理性。
（一）項目要件及審核
1、常規項目要件
立項、用地、環評、規劃、節能、施工、、、、
2、特殊行業項目要件
學校醫院、電力、化工、港口、保稅物流、礦產資源、自來水、、、、
3、項目要件審查
（二）項目工藝技術設備評估
1、主要觀點
 2、評估內容
 3、評估方法
（三）項目建設、生產運行條件評估
1、項目建設運行評估要點；
地理位置、地質條件、交通運輸、征地拆遷、、、、、
2、特殊項目建設運行評估：
資源(yuan)開發類(lei)、公路鐵路等基(ji)礎設施、水電、風(feng)電、、、

第二章、產品及市場分析
產品及市場分析，這是對盡調人員的一個考驗，本人剛剛參加工作時，曾經參與一個公路項目，于是在公路邊坐了一整天，拿著一袋豆子數車流量。現在信息社會了，許多產品信息市場信息都可以從第三方獲取，這些信息是后續各項計算的基礎，我們需要牢牢把握住住主邏輯，才可以識別各類信息的真偽；
本章講述產品、市場分析的主邏輯和基本方法，及一些熱門行業的要點。
（一）產品目標市場及信息收益
1、產品構成及目前市場分析
2、內容及渠道
3、審查要點
4、部分工業項目市場供給調查重點
（二）產品市場供求調查及分析
1、總需求量分析；
2、影響需求總量的因素分析；
3、部分非工業品市場需求調查的重點
（三）產品價格調查及預測
影響產品價格的七種因素
（四）產品競爭力分析
集中度、產品差異化、進入(ru)和(he)退出壁(bi)壘

第三章、投資估算
這是很漫長的一章，由于總投資直接關系到貸款數量，所有涉及騙貸企圖的項目都會在總投資上做手腳，這里我們展示總投資估算的主邏輯及一些常見的驗證方法，同時按照行業講解各種行業在總投資估算中常見的一些問題，及常見的騙貸手法。
（一）項目總投資構成及審核
（二）固定資產投資估算
（三）流動資金投資估算
（四）投資估算表(biao)編制

第四章、融資方案分析
項目評估與可行性研究*的差異，在于項目評估是從融資角度對項目進行的估算。
（一）項目資本金分析
（二）債務性資金分析
（三）投資(zi)計(ji)劃及資(zi)金籌措表編(bian)制(zhi)

第五章、成本收入測算
項目的成本收入直接關系到項目的還款來源。
本章會簡要講解成本收入測算的基本要素及計算方法，同時，講解不同行業收入成本測算的特殊性。
（一）生產負荷與價格的確定
（二）成本費用測算
（三）產品銷售收入、稅金及利潤測算
（四）部分行業成(cheng)本收入測(ce)算方法

第六章、評估表格編制與效益指標分析
本章其實是前述章節邏輯上的綜合匯總，在綜合匯總之后，我們還需要結合不同的行業特點、不同的客戶類型做，做各種針對性的風險分析，形成最終的評估結論。
（一）評估表編制
（二）效益指標評價
（三）不確定性分析
附錄：綜合練習及快速判斷口訣？
快速判(pan)斷口訣18條

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