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建筑項目施工處理

【課程背景】
項目結算與索賠的精細化管控是未來發展的大勢所趨，但是項目在建設過程中所產生的問題也相當復雜，項目將面臨安全生產、分包管理、項目建設、財務、法律、政策等多方面風險問題，如不能正確對待這些風險，將會導致項目失敗，給企業自身釀成不可挽回的損失。如何避過這些“坑”，躲過這些“雷”，提高施工企業防范意識，降低施工企業運營風險，優化施工企業成本和管理模式是施工企業面臨的主要問題。
本課(ke)程基于(yu)法律視角(jiao)和(he)項(xiang)目實(shi)操視角(jiao)兩(liang)個維(wei)度，從總包合同、工程索賠、工程結(jie)算(suan)等方(fang)面，直(zhi)擊項(xiang)目開發中(zhong)的(de)痛點、破(po)解之道，結(jie)合案例及(ji)數據分析，就項(xiang)目建(jian)設開發過程中(zhong)結(jie)算(suan)與索賠的(de)風險防范進行剖析與探討。

【課程目標】
本次課程以案例入手，條分縷析，將風險從事后處理轉變為事前預防、事中應對。從而打造施工企業核心模塊的風險管控體系，減少項目建設風險及由風險帶來的經營成本。
課程以全員風險管理理念，與業務流程相結合的過程管理與知識管理，結合公司管理與項目建設的各個模塊，介紹標桿企業的風險管理理念、實踐與經驗、教訓，為企業風險管理提供全面的解決方案。
課程實(shi)戰，內容實(shi)操，觀點新銳。將風險(xian)識別(bie)規避能力轉(zhuan)化為企業實(shi)實(shi)在在的利潤。

【學員對象】建筑企業(ye)的總(zong)經理、副總(zong)、項(xiang)目負責(ze)人，工程(cheng)，成本、采購，法務等中高層(ceng)管理人員

【課程大綱】
第一部分 分包的遴選及風險排查
【案例】：強龍難壓地頭蛇——選取異地總包的風險
一、 分包選擇程序及考察要素
1、 分包選擇前有哪些必經程序？——資格預審與入圍要求
2、 足不出戶，找尋渠道——如何對分包進行線上考察？
3、 線上考察要了解分包單位哪些方面？——六大緯度，盤點總包數據
4、 不入虎穴焉得虎子——如何進行實地考察？
5、 考察結果如何進行數據化比對？——統一標準，同一緯度
二、 項目情況梳理及背景了解
1、 合同項目總包管理權限博弈——合作協議對于總包的約定
2、 項目公司性質決定了招投標的組織形式
3、 合同備案的情況及分包管控要點
4、 非現金支付方案
【案例】：違(wei)規施(shi)工導致(zhi)第三(san)方損失——到底是誰(shui)的(de)錯？

第二部分 總包合同效力
一、 總包合同無效的五種情形
思考：未取得建設工程規劃許可證的項目總包合同是否無效？
思考：缺乏資質的施工單位的施工合同是否無效？
思考：若開發商能夠辦理審批手續而未辦理，能否依次確認建設工程施工合同無效的？
二、 總包合同無效如何處理？
1、 施工合同無效還能否結算——無效合同的結算前提
2、 合同無效的過錯方——過錯方責任承擔
【案例】：合同無效，但質量驗收不合格，開發商能否拒付工程款？
三、 黑白合同的效力問題
1、 黑白合同之爭——多份有效/無效合同并存的情況下，合同效力及履行確認
【案例】：一張天價承諾函——黑白合同的糾紛要點
思考：項目印章審批及管理風控要點
2、 一旦發生黑白合同沖突，效力確認——江蘇高院的啟示
3、 如何避免總包合同歸于無效——黑白合同風險風控要點
【案例】：總承包合同無效是否導(dao)致分包合同無效

第三部分 項目停緩建及不可抗力
一、 項目停緩建
1、 項目停緩建的理由及情況
思考：項目停緩建中項目工地的保護義務（概念——擴大損失）
【案例】：停緩建中索賠的計算——承包人停工損失的舉證
2、 疫情中項目停緩建的證據收集
1) *禁止期間
2) 申請復工期間——業主溝通
3) 政府批準復工——獲批的合理期間
4) 正式開工——產能達標
二、 不可抗力
1、 “三不能”——不能預見、不能避免且不能克服
【案例】：不可抗力的證明——寧波市住建委的《緊急通知》
2、 不可抗力發生的后果——合同解除及免責
思考：先違約后發生不可抗力，能否免責？
思考：發生不可抗力事件后，責任承擔主體及索賠情況
3、 原材料漲價能否視為不可抗力
【案例】：在合同約定固定總價或未對原材料價格上漲調整進行約定的情況下，施工單位面對原材料漲價可否提出調價申請？
【概念辨析】不可抗力、商業風險、情勢變更——法院視角下的判斷及區分
【案例】：開發商逾(yu)期開工后遇到原材料上(shang)漲，承包人(ren)能否索賠？

第四部分 工期、計價計量及工程質量
一、 工期管理
1、 工期必含的四個日期及工期重要節點
2、 支付節點——按周期vs按形象進度
思考：哪些情況下發包人可以暫停付款？
3、 非現金支付
1) 商業承兌匯票
【案例】：商票出現無法到期兌現的情況，持票人應該怎么做呢？
2) 商業保理
【案例】：商業保理的應收賬款權利轉讓
二、 項目工程的計價與計量
【案例】：乙供材的憂傷——驗收及交接標準
1、 計價和計量的的基礎——文件材料
2、 一般常用的計價方式——模擬清單
思考：開發商偏愛模擬清單的理由？
思考：固定綜合單價內是否有暫定單價？
3、 清單的突破口——可調價項目
三、 項目工程質量與質保
1、 總包合同關于施工質量的特別要求
思考：若已簽總包合同vs集團的工程管理要求更新
【案例】：未經驗收擅自使用的不利后果？
2、 發包人引發質量缺陷的原因
3、 項目工程的質保期
思考：建設工程質保期約定低于法定期限的約定效力如何？
思考：竣工驗收之日與實際交付之日不一致的質保期起算
4、 整體驗收與分項驗收
5、 質量保證金
思考：質保金條款約定“質保金為工程總價的5%”是否有效？
6、 質保金的返還時間
思考：未約定質保金返還時間的處理
思考：質保金返還與(yu)質保的關聯

第五部分 承包人的優先受償權
1、 優先受償權的權利主體
【案例】：實際施工人能否主張建設工程優先受償權？
思考：建設工程的勘察人、設計人、監理人是否可以享有優先受償權？
思考：裝修裝飾工程款是否享有優先受償權？
2、 優先受償權設立目的
思考：優先受償權設立目的及保護何種權益？
3、 優先受償的范圍
思考：承包人哪些權益被排除在優先受償權之外？
4、 優先受償權的行權條件
思考：工程質量與總包合同效力的博弈
思考：優先受償權可否放棄？
5、 優先受償權行權期限
思考：超過優先受償權行權期限的后果是什么？
6、 優先受償權效力先后
思考(kao)：優先(xian)(xian)(xian)受償(chang)權優先(xian)(xian)(xian)在何處？相比于(yu)哪些權利，更為優先(xian)(xian)(xian)？

第六部分 你所不知道的“工抵”
1、 “工抵”概念及一般政策
【案例】：先付款的不利之處
【案例】：遲遲無法達到的付款節點
【案例】：未簽訂工抵協議的不利后果
思考：工抵房源優先選擇：住宅vs商辦？
2、 “工抵”模式
思考：工抵vs墊資，二者的區別所在
1) 兩方工抵模式
2) 三方工抵模式
3) 四方工抵模式
4) 多方工抵模式
思考：以下工抵方式是否容易獲得法院的支持？
【案例】：未(wei)簽訂工抵(di)協議的(de)工抵(di)，能否(fou)得(de)到法院的(de)支持？

第七部分 如何進行“工程索賠”
1、 什么是工程索賠
1) 索賠主體
2) 索賠原因
3) 索賠程序
4) 索賠結果
5) 索賠目的
【概念辨析】索賠vs簽證
2、 施工索賠的機會及形成
思考：簽證是否必須包含責任承擔方？
思考：業主方的哪些行為或客觀因素會給施工單位提供施工索賠的機會？
1) 業主的行為（先天不足）
【案例】：隨意的設計變更，天價的解約賠償
2) 業主的行為（后天作）
【案例】：烤死人大廈
3) 業主的行為（客觀因素）
【案例】：只有監理簽字的簽證法律效力如何認定？
4) 不可抗力
5) 分包商的行為
【案例】：飄忽不定的結算價——是否需要堅持底線？
3、 索賠種類及索賠費用的組成
4、 索賠證據
1) 合同文件
2) 業主發文
3) 溝通文件
4) 事實文件
5、 函件發送要點
思考：竣工驗收和竣工驗收備案的責任主體到底是誰？
思考：配合竣工驗收及備案是承包人義務還是權利？
【案(an)例】：疑難復雜的總包竣工糾紛案(an)件——查封、反訴、鑒(jian)定、指定分包、竣工勒索等因素(su)

第八部分 “絕地反擊”——發包人反索賠
1、 反索賠的常見處理流程
2、 發包人索賠理由
思考：如何證明確保扣款的準確與合法？
【案例】：分包工期延誤的索賠材料及證明
【案例】：分包工期質量問題的索賠材料及證明
3、 工程審計中常見施工問題
4、 簽證審核
思考：對于承包人提交的簽證，應該從哪些角度進行審核？
【案例】：水泥粉墻的貓膩
【案例】：遲到的簽證
【案例】：回填土的奧秘
【案例】：不連貫的簽證
【案例】：垃圾清運費到底由誰來支付？
5、 工程簽證應包含的內容
思考：簽證內容是否必須為合同約定內容？
思考：簽證是否必須包含責任承擔方？
6、 勞務分包vs專業承包的區別
7、 指定分包管理
【案例】：指定分包人的違約行為，是否需要總承包人承擔
1) 指定分包合法性問題
2) 指定分包的風險
思考：除了約定的總包管理費外，總承包人能否向指定分包收取其他費用？
3) 指定分包管控思路
8、 實際施工人管理
【案(an)例(li)】：實(shi)際施(shi)工人的現場管理人員(yuan)的對外(wai)行為，總承包人是否(fou)需要承擔連(lian)帶責任？

第九部分 工程結算
1、 工程結算與審計的關系
思考：何為審計？審計有哪幾種類型？為什么會出現審計與結算的矛盾？
思考：何種情況以審計機構核定金額為準，何種情況以承發包雙方結算為準？
思考：在未約定結算或審計時間點情況下，一般法院認定的合理時長為多久？
1) 政府審計案件的常見裁判思路
【案例】：雙方約定結算以審計為準，但是條款卻無效
2) 非政府審計案件的常見裁判思路
思考：法院對于審計類案件判決的依據及審查思路
【案例】：雙方明確約定審計機構及審計方式，法院為何還要查實審計情況？
2、 “爛尾工程”結算造價
1) 工程價款計算難點
2) “爛尾”成因
3、 已完工程價款及未完工程預期利潤計算規則
1) 單價合同的已完部分計價規則
2) 總價合同的已完部分計價規則
【案例】：無從核實的工期節點
4、 總包合同無效的價款結算
1) 施工合同無效還能否結算——無效合同的結算前提
2) 合同無效的過錯方——過錯方責任承擔
思考：合同無效后，工程價款數額可以參照適用，但是付款時間、工程款支付進度、下浮率等事項是否可以參照適用？
【案例】：因未取得工規證而導致合同無效的法律后果
思考：合同被確認無效后，應折價補償，實際施工人是否可主張工程款？發包人是否可主張管理費？
5、 倒簽合同的結算
思考：合同倒簽是否可以規避風險？
【案例】：說不清的結算單價
6、 承包人單方結算
1) 以送審價為準的適用前提
【案例】：為何單方結算未被支持——法院的說理及依據
2) 成就的條件——滿足四部結算過程
7、 結算協議達成后的索賠
思考：達成結算協議后還能否進行索賠？
1) 政府文件及各地高院的司法判例及解釋
2) 趨勢及管控方法
8、 “背靠背”條款
【案例】：實際施工人的分包協議漏洞
思考： “背靠背”條款的常(chang)見表述

第十部分 農民工工資支付新規解讀
1、 總包方應注意的工資支付事項
實務：現行有效農民工工資支付的法律法規
1) 總包合同中的人工費用撥付周期
2) 農民工工資專用賬戶設立
3) 注銷專用賬戶及退款前提
4) 用工實名登記
引申——《建筑工人實名制管理辦法（試行）》
5) 分包或者工程項目轉包拖欠工資后果
6) 掛靠拖欠工資的清償責任
【案例】：民工工資不可隨意墊付
7) 農民工工資保證金
【案例】：發包方代付的保證金是否為工程款
8) 施工維權信息告示牌
9) 工資保證金監管
2、 違反“條例”的行政處罰
3、 違反“條例”的刑事處罰
1) 拒不支付勞動報酬罪
【案例】：“經政府有關部門責令支付仍不支付”的判斷
【案例】：缺乏支付能力能否阻卻罪名的成立
2) 入罪標準（數額較大的標準）
4、 總包的防欠薪風險防范
1) 掛靠、轉包、違法分包情況下分包拖欠工資時總包的清償責任
2) 掛靠、轉包、違法分包情況下工傷責任承擔
【案例】：分包農民工工資能否要求總包支付
3) 減少農民工(gong)鬧(nao)事(shi)的主(zhu)要途徑

建筑項目施工處理