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基礎設施REITs

【課程背景】
   國家發展改革委辦公廳下發了《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資〔2020〕586號）；又根據*和國家發改委的要求，全國區縣正在加快推進縣城城鎮化補短板強弱項工作，大力提升縣城公共設施和服務能力，促進公共服務設施提標擴面、環境衛生設施提級擴能、市政公用設施提擋升級、產業培育設施提質增效，擴大有效投資、釋放消費潛力、拓展市場縱深，為堅定實施擴大內需戰略和新型城鎮化戰略提供重要支撐。
   為培養熟悉平(ping)(ping)臺公(gong)司的(de)(de)投建(jian)運營一體化(hua)人才，助力地(di)方(fang)政府高效精準、規(gui)范有序化(hua)解(jie)地(di)方(fang)隱(yin)性債務、拓寬融資渠道、進一步推動“十四五”期間重(zhong)點(dian)項目落地(di)，充(chong)分(fen)發(fa)揮“新平(ping)(ping)臺公(gong)司”在區域經濟發(fa)展(zhan)中的(de)(de)作用，搞清(qing)楚，REITs、PPP、F+EPC、ABO等(deng)模式的(de)(de)優點(dian)和缺點(dian)

【課程收獲】
   對水務行(xing)業來說(shuo)就是，REITs的(de)(de)(de)購(gou)買人(ren)(ren)以購(gou)買或者發起認購(gou)的(de)(de)(de)方式(shi)，從(cong)污(wu)(wu)水處理廠(chang)等(deng)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)產持(chi)有人(ren)(ren)手(shou)里購(gou)買股權(quan)產權(quan)，污(wu)(wu)水處理廠(chang)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)產持(chi)有人(ren)(ren)將(jiang)資(zi)(zi)產的(de)(de)(de)股權(quan)產權(quan)轉賣給REITs，獲得一筆現金。在后續的(de)(de)(de)基(ji)礎設施資(zi)(zi)產運營年限中(zhong)，水廠(chang)將(jiang)運營收入以分(fen)紅的(de)(de)(de)方式(shi)分(fen)給REITs，REITs將(jiang)這(zhe)一部分(fen)收益穩定持(chi)續的(de)(de)(de)提供給REITs的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)人(ren)(ren)。

【課程大綱】
第一部分：REITs 基本內容
1、REITs 的信托原理
2、契約型和公司型 REITs的優缺點
3、權益型和抵押型 REITs的優缺點
4、REITs 具有門檻較低、自由流通、分紅比例及回報率較高等典型特征
基礎設施REITs特征
1、基礎設施資產一定是有穩定的現金流，以此為投資標的
2、REITs是一個標準化的產品，是在公開市場交易的，所以它的流動性很強
3、基礎資產必須每年能產生穩定的現金流，從而分配給REITs投資人，能保證REITs投資人這個市場持續發展。
4、REITs在國外(wai)的(de)發展經驗和啟發

第二部分：國內 REITs 政策解讀
1、如何支持基建行業融資
知對基礎設施REITs明確了兩大類資產，有完全產權的，特許經營權的。
2、基建 REITs 將聚焦核心城市群等重點區域
3、基建 REITs 可化解地方政府債務風險、助建筑公司形成良性閉合循環
案例：首創水務污水廠融資案例分析
基建 REITs 推(tui)動基建運營資產價值重(zhong)估(gu)，且助力拓寬基建融資渠道意義重(zhong)大。

第三部分：基礎設施 REITs 在 PPP 項目的應用
1、REITs 是否能夠解決 PPP 項目社會資本方退出的痛點？
2、PPP 項目擬發行REITs存在哪些障礙？
①股權收購的法律和實踐障礙
②特許經營權轉讓的限制
③ 能否覆蓋PPP項目的債務性融資存在不確定性
④基礎設施基金REITs流動性問題（投資者偏好）
3、“PPP＋REITs”的發展展望及現行政策解讀
①《發改辦投資〔2020〕586號》要點分析
②《公開公募基礎設施證券投資基金指引(試行)》要點分析
案(an)例(li)：秦淮(huai)河整治項目投融資PPP＋REITs模式解讀

第四部分：基礎設施 REITs 全流程設計
1、基礎設施 REITs 的市場參與主體
2、基礎設施 REITs 的項目篩選（什么樣的項目能做REITs？）
3、“公募基金+ABS”的交易結構
① 是否需要雙 SPV 結構？
② 面臨《證券法》等上市規則的嚴格限制下組織結構的選擇？
③ 基礎設施 REITs 的稅務環節？
4、基礎設施 REITs 的增信措施
5、基礎設施 REITs 的退出安排
6、基礎設施 REITs 的申報流程
案例：大冶污水處理 REITs 模式(shi)與項(xiang)目管理

第五部分：項目投后管理與風險控制
（一）還本付息保障機制
1、項目收益資金的封閉管理
2、收益不足的處理與界定
3、資金壓力的統籌與規劃
（二）信息披露與合規性要求
1、專項債券的信息披露要求
2、PPP項目的信息披露要求
3、預算內資金的合規性管理
4、政策性貸款的管理要求
（三）項目變更與績效考核
1、預算內資金的財政資金績效評價
2、PPP項目的績效考核與管理
3、項目變更的備案與管理
4、項目全生命周期的產出管理
案例：南京水務公司PPP模式融(rong)資(zi)流(liu)程和落地項目(mu)

第六部分：總結匯總+互動答疑

基礎設施REITs