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營(ying)改(gai)增(zeng)后房地產風險防控

【課程背景】
根據總局指示2017年所(suo)有(you)企業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)將歸國(guo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管(guan)理，國(guo)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)先進的(de)(de)(de)(de)(de)征管(guan)系(xi)(xi)統(tong)及(ji)(ji)嚴(yan)格(ge)的(de)(de)(de)(de)(de)征管(guan)手(shou)段(duan)會使原先在(zai)地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)“安全(quan)(quan)”的(de)(de)(de)(de)(de)事項(xiang)將無(wu)(wu)法通過而(er)地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)局在(zai)移交(jiao)前后將會對(dui)所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)進行(xing)一輪嚴(yan)厲的(de)(de)(de)(de)(de)稽查(cha)，再加上取消中介強制(zhi)涉(she)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)鑒證 ，納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)風險(xian)驟然急升。營(ying)(ying)改增后地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)局計劃(hua)的(de)(de)(de)(de)(de)運(yun)動式(shi)稽查(cha)因*及(ji)(ji)總局的(de)(de)(de)(de)(de)阻(zu)止(zhi)而(er)在(zai)2016年暫止(zhi)，隨著經濟下行(xing)壓(ya)力的(de)(de)(de)(de)(de)增大(da)和地(di)方(fang)財政的(de)(de)(de)(de)(de)窘迫，2017年對(dui)營(ying)(ying)改增前后相關涉(she)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)的(de)(de)(de)(de)(de)稽查(cha)也勢在(zai)必行(xing)，納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)不得(de)(de)不面(mian)對(dui)又一輪稽查(cha)風暴。*七(qi)部委聯(lian)合“雙打”、國(guo)地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)深(shen)度(du)融合、金三征管(guan)系(xi)(xi)統(tong)全(quan)(quan)面(mian)上線(xian)，防(fang)偽(wei)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)控新(xin)系(xi)(xi)統(tong)運(yun)行(xing)、軍犬嗅探、雙搖號稽查(cha)、警稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)協(xie)作等稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)新(xin)措施(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)助力無(wu)(wu)疑(yi)(yi)使稽查(cha)利(li)刃更加鋒(feng)利(li)，并形成(cheng)全(quan)(quan)新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)高壓(ya)局面(mian)，企業(ye)將面(mian)對(dui)越(yue)來越(yue)嚴(yan)格(ge)、越(yue)來越(yue)正規的(de)(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)務(wu)管(guan)理環境，納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)收(shou)風險(xian)更高、違(wei)法成(cheng)本更大(da)。本次課程以所(suo)得(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)管(guan)轄權變更、營(ying)(ying)改增、新(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)稽查(cha)手(shou)段(duan)為背景，從收(shou)入、成(cheng)本、票據、融資、關聯(lian)交(jiao)易等方(fang)面(mian)為你解讀不得(de)(de)不面(mian)對(dui)的(de)(de)(de)(de)(de)涉(she)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)風險(xian)及(ji)(ji)規劃(hua)策略，并對(dui)地(di)產(chan)建安企業(ye)重(zhong)特疑(yi)(yi)難事項(xiang)進項(xiang)剖析，輔(fu)助典型案例(li)，使納(na)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)人(ren)新(xin)環境中運(yun)籌(chou)帷幄，輕(qing)松面(mian)對(dui)

【課程收益】
1、 了解*征管環境、征管手段及財稅規劃；
2、 與時俱進—了解并掌握最近稅收政策及運用技巧
3、 熟練掌握房地產建安企業匯算清繳及清算涉稅處理及應對技巧
4、 熟(shu)練掌握(wo)融資營改增前后涉稅(shui)要點及應對(dui)策(ce)略

【授課對象】：
財(cai)務總監、財(cai)稅經理及基層財(cai)務人員

【課程大綱】：
一、 2016年稅收征管新變革帶來的挑戰
1. 國地稅深度融合產生的稅收新問題
2. 金稅三期上線形成的征管新變化
3. 稅務涉稅風險推送帶給企業的稅收新壓力
4. 取消強制中介涉稅鑒證出現的稅收新難題
5. 國家稅務總局2016年持續“雙打”企業面臨的新形勢
6. 發票(piao)升級版對(dui)房地產建筑(zhu)企業帶來的(de)稅收新問題管控

二、 2016年房地產建安企業*稅收政策解析
1. 異地預繳增值稅有關城市維護建設稅和教育費附加新政策
2. 稅務總局關于開展增值稅發票使用管理情況專項檢查通知
3. 關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告
4. 8月1日后開具紅字增值稅專用發票的新政策解析
5. 國家稅務總局53號關于營改增試點若干征管問題的公告
6. 國家稅務總局41號《涉稅信息查詢管理辦法》的公告
7. 關于優化《外出經營活動稅收管理證明》相關制度和辦理程序的意見
8. 國地稅局聯合稽查工作辦法（試行）
9. 營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據新政解析.
10. 關于全面開展(zhan)企業(ye)所(suo)得稅重點稅源和高(gao)風險事項團(tuan)隊管理工作的通知

三、 企業所得稅匯算清繳與土地增值稅清算區別及規劃
1. 企業所得稅預繳和匯算清繳
2. 營改增后預繳稅款階段的稅務處理新變化-制度導致稅負增加的處理方法
3. 增值稅的預繳與抵扣制度及所得稅匯算清繳扣除
4. 企業所得稅匯算清繳與土地增值稅項目清算區別
5. 建安企業所得稅核定征收方式的匯算清繳

四、 營改增后匯算清繳收入確認與清算收入調整規劃
1. 營改增后，開發產品預收款完工前收入和完工后收入會計核算與企業所得稅收入、增值稅納稅義務時間的區別
2. 定金、誠意金、會員費等款項的會計核算與增值稅、土地增值稅、企業所得稅的處理
3. 營改增后，建安企業工程勞務收入的預收賬款、工程結算收入、實際收款的會計核算，如何分解核算不含稅款項
4. 工程勞務預收賬款、實際收款、工程進度收入與增值稅納稅時間、企業所得稅收入確認時間的區別比較。
5. 營改增后，掛靠業務收入怎樣核算，怎樣規避經營風險？
6. 精裝修房、買房送裝修的合同簽訂、會計核算及企業所得稅、增值稅和土地增值稅的處理
7. 租金收入會計核算和企業所得稅、增值稅納稅義務發生時間的區別。
8. 非常規租賃（回租、轉租、無租、免租、不等額租金、押金、一次收取多年租金）的收入處理籌劃與風險防控
9. “拆一還一”補償視同銷售的合同簽訂、會計核算和企業所得稅、土地增值稅、增值稅的價格核定區別，拆遷補償房仍是按成本價核定繳納增值稅嗎？
10. 關聯方交易、價格偏低與企業所得稅、土地增值稅及增值稅
的納稅調整

五、 票據的涉稅風險剖析及財稅規劃
1. 發票專項檢查的“三查方針”
2. 稅務發票稽查的“三部曲”
3. 房地產四大預提費用票據扣除要點把控
4. 入賬票據的審核與自查要點
5. 特殊票據收開要點把控（甲供、包工包料、分包）
6. 稅務稽查對發票審核的重點事項
7. 營改增過渡期票據涉稅風險剖析
8. 九個統一：發票抵扣、成本扣除及稅務稽查不可逾越的紅線
9. 企業職工食堂的“白條”能否稅前扣除？

六、 匯算清繳稅前扣除與項目清算扣除規劃
1. 開發成本中的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、開發間接費用和借款費用的會計核算與企業所得稅的納稅調整
2. 開發成本中的土地價款、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、開發間接費用的會計核算與土地增值稅的納稅調整
3. 開發項目成本核算對象確定原則、共同成本間接成本四種分攤方法（占地面積法、建筑面積法、預算造價法和直接成本法）的會計要求，企業所得稅要求和土地增值稅清算要求的差別與選擇。商住一體會計核算與清算問題，不能分開核算的如何處理？
4. 在紅線外發生的成本費用，釘子戶額外補償費用以及無發票的土地成本扣除問題
5. 會所、地下車位等公共配套設施的成本分攤、計算，車位是否分攤土地成本？
6. 施工成本中的直接人工、直接材料、機械使用費、其他直接費用和間接費用等成本項目會計核算與企業所得稅納稅調整
7. 營改增后購置土地成本如何確定，營改增抵減銷項稅額的會計核算及企業所得稅、土地增值稅的納稅調整
8. 行政事業性收費、政府性基金及其他政府規費的會計核算及企業所得稅和土地增值稅扣除比較
9. 營銷設施建造費、樣板房等的會計核算及企業所得稅和土地增值稅扣除比較
10. 拆除自己使用的固定資產凈值處理，是計入在建工程（開發成本）還是計入營業外支出？
11. 項目完工后，如何計提工程施工成本、公共配套設施成本、報批報建費用、物業完善費用和土地開發成本？
12. 營銷費用中實物贈送、以老帶新、摸獎送禮、贈送裝修費和贈送業主福利等的會計核算與企業所得稅納稅調整
13. 企業發生的工資薪金、職工福利費、食堂費用、營銷人員費用、臨時人員費用、技術顧問、法律顧問等人工費用的會計核算與企業所得稅納稅調整
14. 開辦費、廣告費、業務宣傳費、業務招待費（含工程部業務招待費）、工會經費、職工教育經費、黨組織活動經費、勞動保護費、各項違約金、罰款等會計核算及納稅調整
15. 營改增前后企業營業稅金及附加的核算變化及企業所得稅和土地增值稅扣除分析，不能抵扣的進項稅額如何核算？
16. 房地產企業土地增值稅清算補稅后出現虧損，如何處理可以申請退稅？
17. 企業所得稅的主要納稅調整事項的年度納稅申報填制
18. 開發費用（含銷售費用、管理費用和財務費用等）在土地增值稅項目清算時如何扣除
19. 房地產開發企業無法劃分(fen)的進項稅額(e)按“建設規(gui)模”劃分(fen)抵扣偏頗(po)之(zhi)處及應對技(ji)巧

營改增后房地產風險(xian)防控