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土地的價值分析

【課程背景】
管理紅利時代下，房地產行業之間的競爭日趨激烈，如何進行地塊屬性研究提升企業利潤？投資項目的測算如何做？投資測算如何解析？如何體現地產企業的拿地能力、周轉能力、盈利能力以及融資能力？如何把糾偏能力體現在測算指標里？如何通過財務評價指標進行項目決策？
 本課程梳理分(fen)析標(biao)桿地產(chan)項(xiang)目的成(cheng)功案例，總結工作(zuo)實踐數(shu)據，對(dui)土地的“價(jia)值”進行分(fen)析和研(yan)判，對(dui)項(xiang)目測算(suan)計(ji)算(suan)方(fang)式與技巧進行分(fen)析總結。讓投(tou)資(zi)拓展(zhan)、成(cheng)本、財務、策劃、規劃等(deng)相(xiang)關人員，以標(biao)桿企業為(wei)對(dui)標(biao)案例，在管理紅利(li)的時代根據自己企業的特點，作(zuo)出最(zui)優是抉擇與決(jue)策。

【課程對象】
1、總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層；
2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金等條線管理者以及拿地相關的部門人員。

【導師簡介】
許老師  
曾任碧桂園房地產集團財務總監;
資深上市并購重組與財務管理專家;
北大、清華、復旦、財大、廈大等EMBA客座教授;
現任馬云（中國）財稅研究院高層;
中國十大優秀財稅管理講師;
實戰經驗:
25年歷任多家上市集團500強企業財務高管；投資、稅務、財務、關務、商務實戰型財稅專家級講師，新三板上市掛牌管理專家，曾任中國煙草集團財務總監、投資項目經理；
許老師服務過100多家企業財稅落地輔導經驗，5000多家財務非財務培訓經驗，300000多人次財務及非財務培訓講師經驗，近10家上市公司（含新三板）財稅輔導案例，多在廣州、深圳、佛山、中山、東莞、珠海、湛江、武漢、鄭州、長沙、上海、杭州、蘇州、南京、北京、成都、重慶、烏魯木齊等城市教授財稅相關課程。
授課風格：
幽默風趣(qu)，案例(li)豐富，分組(zu)討(tao)論(lun)，實戰演練，充滿激情(qing)、通(tong)俗(su)易懂、互動提問(wen) ；

【課程大綱】
引之：(穿插多個標桿案例及20多張練習表格)
第一節 案例解析某標桿企業的投資拿地“理念”有哪些？
一、土地的投資流程
二、遵循“合法合規與資金安全投資“底線”了嗎？
三、投資的五大“方向”是什么？
四、8種常見“拿地模式”是哪些？
五、對土地項目(mu)的(de)創新投資模式有哪些思考？

第二節 如何利用四個維度快速研判土地的價值？
一、土地維度--土地價值的“表象”與“實質”
1、“看地”的內容（有利利因素、不利因素、法規手續、規劃條件 、施工條件、地質災害）；
2、“看地”的目的（銷售影響、規劃影響、合法合規、施工影響、成本影響、安全影響）；
3、土地維度（帶N雙眼睛“看清實質”暨案例分享）
二、市場維度--三位一體研判土地價值模型
1、宏觀的角度（城市、周期、人）；2、微觀的角度（客戶需求、生命周期、能力意愿）3、微觀角度（貨值方案、用戶適配、價值差異、產品核心、去化難易、單價總價等）
三、效益維度--靜態與動態判斷地價的合理性
1、靜態回報（盈利水平的合理性）；2、動態流向（綜合指標的合理性）
3、成就共享指標的合理性；4、年化自有資金回報率指標的合理性
四、風險維度--控制風險實現土地的“效益”
1、確保獲取類型（一二級聯動、直接招拍掛、二級市場)；2、公平合理的合同
幾個案(an)例(li)分享與(yu)小結土地價值及地產企業(ye)持續發(fa)展

第三節 六大類項目“投資模式”取地的核心要素分別是什么？
一、主題地產（旅游&養老）模式取地的核心要素與案例
二、新區開發取地模式取地的核心要素與案例
三、新區開發取地模式取地的核心要素與案例
四、商業綜合體取地模式的核心要素與案例
五、城市更新取地模式的核心要素與案例
六、產業地產取地模式的核心要素與案例
總結：各大規模取地模式的核心成功要素與案例

第四節 房地產開發企業項目投資收并購稅務與法務如何應對？
一、資產式收購—土地使用權轉讓
二、股權式收購
三、其他混合式收購
案例：鹽*市在水**項目的稅務與法務風險的應對
四、交易價款的確定與付款的安全應對措施
案例：*州項目的稅務與法務風險的應對
案例：**項目股權收購時的“代為償付借款”的風險管控
案例：**項目公司分立方式收購%股權帶來的風險管控
案例：**項目并購時的控制權與隱藏的風險管控
案例：復星(xing)國際(ji)與SOHO中國外灘“地王”之爭法務風險

第五節 房地產項目開發的經濟測算如何“下手”？
一、房地產開發項目測算表邏輯示意
二、項目經濟測算的用地等技術指標整理
三、項目的全景節點計劃
四、房(fang)地產項目(mu)投資涉及的主要稅種

第六節 開發項目的土地成本測算如何才能做到合理？
一、招牌掛方式的土地成本與合理測算（競價購買VS成本逼近法）
1、土地出讓金；2、土地出讓金補交；3、土地征用及拆遷安置補償費；  4、土地契稅等
二、收并購（二級市場）方式的土地成本與稅負成本的合理控制
1、股(gu)權收購方(fang)式的稅(shui)負成本(ben)；2、資產(chan)收入方(fang)式的稅(shui)負成本(ben)

第七節 開發項目開發支出測算如何才能做到合理？
一、建安資金支出計算表與合理測算
二、項目的營銷&管理費用支出表與合理測算
三、融資及利息支出表與合理測算
四、總投資（資金）及支付計劃表與合理測算
五、總貨值及回款計劃表與合理測算
六、項目成本費用（ 不含稅）表與合理測算
七、增值稅及稅后收入成本明細表與合理測算
八、土地增值稅計算表與合理測算
附表一：項目簽約回款標準（參考）
附表二：項目投資標準（參考）
附表三：項目土地成本支出標準（參考）
附表四：項目工程成本支出標準（參考）
附(fu)表五：項(xiang)目融資(zi)標準（參考）

第八節 房地產開發項目的財務評價指標如何決策？
一、項目的毛利潤率&實際凈利潤率評價指標的決策依據
二、自有資金投資回報率與年投資回報率指標的決策依據
三、權益資金投資回報率與年投資回報率指標的決策依據
四、地貨比&自有資金回正時間指標的決策依據
五、財務內部收益FIRR指標的決策依據
六、（自持物業的(de)）盈虧平衡（臨界點）指標的(de)決策(ce)依據

第九節 項目經濟評價指標的敏感性與問題如何決策？
一、提前每一天，年化自有資金回報率變化？獎金變化？
二、土地單價提高或降低10萬/畝，利潤率變化（非線性）百分之多少？
三、單方成本提高或降低100元/㎡，利潤率變化（非線性）百分之多少？
四、銷售均價每變化100元/㎡，利潤率變化（非線性）百分之多少？
五、百畝項目車位配比降低0.1，利潤增加多少萬？利潤率增加幾個點？
六、百畝項目主力產品成本降低100元/㎡，利潤增加多少萬，利潤率增加幾個個點？
七、如果(guo)項目利(li)潤初(chu)測是(shi)9.58%，將(jiang)通過(guo)何(he)種(zhong)方式切實提高項目利(li)潤水平？

第十節 房地產開發項目地塊的7問與3測試的指標如何管控？
一、供需比：當地真實供需現狀、市場存量去化壓力
二、土地規模：項目規模是否符合管控指標
三、銷售凈利率：銷售凈利率是否符合管控指標
四、地段：是否符合管控標準
五、供地量：當地目前的供地現狀和未來6個月供地計劃
六、拆遷量：有無拆遷？具體拆遷戶數明確
七、上漲幅度近一年內價格上漲幅度范圍
八、價格及去化速度測試1：市場下行5%、10%、15%甚至更大的可能性？
九、價格及去化速度測試2：能否做市場老大？如何做到？
十、價格及去化速度(du)測試3：能否實現(xian)(xian)快(kuai)周(zhou)轉、實現(xian)(xian)現(xian)(xian)金流一年轉正？

第十一節 開發項目自有資金年化回報率糾偏的4大路徑是什么？
一、如何提高凈利率？
二、如何提高房地比？
三、如何提高自有資金杠桿？
四、如何降低自有資金占用時間？
小總思考：單個項目的利潤*化？還是年化自有資金年化回報？
總結：

土地的價值分析