商務地產（辦公樓）開發決策及盈利模式解析
講師：李濤 瀏覽次數：2563
課程描(miao)述INTRODUCTION
商務地產盈利模式
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課程大綱(gang)Syllabus
商務地產盈利模式
主要解決的問題--
Q1：商務地產（辦公樓）的本質是什么？與住宅、商業有何區別？
Q2：商務地產（辦公樓）的開發邏輯是什么？
Ｑ３：商務地產（辦公樓）的盈利模式對產品配置造成怎成怎樣影響？
Q４：商務地產（辦公樓）操作核心事項是什么？
Q５：商務地產（辦公樓）的替代物業是什么？
第一章、 寫字樓本質--基礎知識
一、 寫字樓的概念特點及發展歷程
1、 寫字樓概念特點
2、 寫字樓發展歷程--通過北京寫字樓 30 發展歷程，尋求寫字樓發展脈絡；
3、 開發寫字樓優劣勢分析--ＬＤ模式、ZL 集團某項目拿地過程；
二、 寫字樓分類及標準
1、 甲級寫字樓標準
2、 乙級寫字樓標準
3、 商住寫字樓標準
4、 評判寫字樓級別準則
第二章、 寫字樓能不能做--開發決策前置
三、 寫字樓的開發環境
1、 自身條件--北京望京（曾經的睡成）VS 北京亦莊（國家經濟開發區）；
2、 市場環境
2.1 宏觀市場評判
2.2 地產市場評判
3.3 競爭市場評判
3、 客戶需求
3.1 客戶需求模型
3.2 購買客戶需求
3.3 租賃客戶需求
3.4 外資客戶需求--世界 500 強富士施樂承租特點、新加坡凱德置地收購北京 CBD 某項目過程。
4、 自身條件、市場環境、客戶需求匹配度深度分析
四、 寫字樓的開發邏輯
1. 住宅開發邏輯--ＷＫ的邏輯、ＸＨＷ的邏輯
2. 商業開發邏輯--ＤＹＣ的邏輯
3. 寫字樓開發邏輯
五、 寫字樓盈利模式
1. 盈利模式論證--持有＼銷售＼租售并舉模式分析
2. 案例分享--ＡＬ集團收購＼ＨＭ中心項目＼ＤＭ集團項目
3. 收購模式的神經刀--ＨＨ集團案例
4. 前期決策案例--某集團上海虹橋商務區案例＼ＺＬ某項目否定開發寫字樓案例
第三章、 寫字樓做什么--寫字樓定位及產品塑造
六、 寫字樓整體定位
1. 項目定位方法
1.1 核心問題的梳理
? 本體與市場環境的矛盾--北京時間國際項目案例
? 市場與客戶需求的矛盾--星河灣的豪＼龍湖的園林＼萬科的戶型＼恒大的眼見為實；
? 現實與未來的矛盾--太原某項目；
? 政府意愿與開發商掏錢的矛盾--天津響螺灣；
? 外來和尚與本土情節的矛盾--ＪＤ項目＼ＷＫ項目
1.2 SWOT 分析
2. 定位內容
2.1 功能定位
2.2 主題定位
2.3 檔次定位
2.4 形象定位
2.5 客戶定位
3. 案例分享--富爾大廈＼北京國際中心
七、 寫字樓產品塑造
1. 整體規劃設計
1.1 總體規劃設計原則
1.2 平面布局設計
1.3 交通組織設計
2. 建筑實體設計
2.1 建筑風格
2.2 結構設計
2.3 層高設計
2.4 大堂設計
2.5 裝修設計
2.6 車位配比
3. 機電設備
3.1 電梯
3.2 暖通
3.3 5A 設備
4. 配套環境
4.1 廣場設計
4.2 商業配套
5. 案例分享--北京銀泰中心＼北京華貿中心
八、 前期研究成果表現--設計任務書及部分失誤設計案例
第四章、 寫字樓怎么做--營銷實務
九、 寫字樓營銷實務--ＪＣ廣場＼ＴＤ時代中心＼ＳＯＨＯ中國案例
1. 營銷策略
1.1 入市時機的選擇
1.2 租金、售價的制定
1.3 折扣設定
1.4 銷控策略
1.5 業務體搭建
1.6 案場管理
2. 推廣策略
2.1 推廣主題
2.2 推廣費用
2.3 推廣渠道
2.4 公關活動
2.5 銷售道具
3. 案名設計
4. 營銷與推廣的時間節點安排
十、 寫字樓物管要求
1. 物管模式的分類
2. 適用于不同企業的物管
3. 物管介入的時間節點
十一、關于寫字樓的發展復制模式論證
1. 進入城市邏輯--HR、ＨＤ集團布局，WK 新進城市要求
2. 城市布局邏輯--城市地圖的應用
3. 復制要素--成功案例＼管控體系＼作業指導
十二、寫字樓未來發展方向
第五章、 寫字樓不能做怎么辦--項目其他發展方向
十三、酒店方向
1. 酒店產品線--洲際＼雅高等
2. 酒店管理公司運營模式--喜達屋標準五星級酒店
3. 酒店投資收益--喜達屋標準五星級酒店
十四、公寓方向
1. 公寓屬性及分類
2. 公寓的開發邏輯
3. 公寓的開發決策
4. 米公寓--公寓目前最好的做法
第六章、 其他
十五、營銷、顧問合作方的介入及談判--乙方的管理
十六、標桿企業管控體系
商務地產盈利模式
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/246314.html
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