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民法典物業地產解讀

【課程背景】
      2020年(nian)5月28日，十三屆全國人(ren)大(da)三次會議(yi)表決通(tong)過(guo)的(de)(de)《中華人(ren)民(min)(min)共和國民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)》受到(dao)廣泛關注。被稱為“社會百科全書”的(de)(de)民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)，將會對我們(men)生活的(de)(de)方(fang)(fang)方(fang)(fang)面(mian)面(mian)產(chan)(chan)生影響。民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)幾乎涵蓋了所(suo)有(you)的(de)(de)民(min)(min)事活動，堪(kan)稱為新時(shi)代人(ren)民(min)(min)權利的(de)(de)“宣言書”，同時(shi)有(you)關民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)的(de)(de)話題迅速占領了“朋友圈”，成為雙流(liu)街頭巷尾熱(re)議(yi)的(de)(de)焦點。 那(nei)么民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)對房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行業(ye)(ye)(ye)(ye)有(you)什么影響呢？房(fang)(fang)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)在開發、銷售、房(fang)(fang)產(chan)(chan)交(jiao)易過(guo)程中有(you)什么風(feng)險(xian)(xian)需(xu)要防范的(de)(de)？房(fang)(fang)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)要如(ru)何(he)規避法(fa)(fa)(fa)律風(feng)險(xian)(xian)，該(gai)如(ru)何(he)應對和調整法(fa)(fa)(fa)律帶來(lai)的(de)(de)變化(hua)呢？ 目前解讀輔導民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)的(de)(de)課(ke)程可謂汗牛充棟，然而大(da)部分從理(li)(li)論到(dao)理(li)(li)論，從條文到(dao)條文。事實(shi)(shi)上(shang)民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)對房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開發與物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)實(shi)(shi)務的(de)(de)關系極為密(mi)切，企業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)法(fa)(fa)(fa)務與經營(ying)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)人(ren)員以(yi)及專業(ye)(ye)(ye)(ye)律師，都有(you)迅速了解其重要內容(rong)的(de)(de)需(xu)求。民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)大(da)部分條文是總(zong)結匯編(bian)以(yi)往的(de)(de)法(fa)(fa)(fa)律法(fa)(fa)(fa)規，但確(que)實(shi)(shi)也有(you)一些全新的(de)(de)規定。 本課(ke)程以(yi)*《民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)》為切入點，以(yi)房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開發和物業(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)的(de)(de)視(shi)角去解讀民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)典(dian)，深入淺出，講解房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行業(ye)(ye)(ye)(ye)民(min)(min)事法(fa)(fa)(fa)律的(de)(de)重要核(he)心內容(rong)，幫助房(fang)(fang)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)者破解管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)難題，提升管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)水平，規避風(feng)險(xian)(xian)，創(chuang)新管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)模式(shi)。

【課程收益】
1.通過案例情景等，深入學習《民法典》中有關房地產行業的重要內容
2.了解房地產相關法律制定的背景和重要意義
3.學習房地產開發、銷售、交易、物業服務等相關新規定
4.規避房地產管理企業法律風險，應對法律變化
5.提(ti)高運(yun)用法治思(si)維和法治方式分析和解決(jue)問題的能力(li)

【課程對象】
1、房地產開發企業、房地產投資公司、房產營銷策劃、咨詢中介、建筑裝飾、物業管理等房地產產業鏈相關領域的管理人員及企業職工等；
2、房地產/物業企業法務(wu)、經營管理人(ren)員(yuan)、執業律師等相(xiang)關人(ren)員(yuan)。

【講師介紹】顏老師
科(ke)(ke)集(ji)團(tuan)首席(xi)律(lv)師，曾(ceng)任(ren)萬(wan)科(ke)(ke)集(ji)團(tuan)審計法(fa)務(wu)部、風險管理(li)部總(zong)經(jing)理(li)，現為(wei)(wei)萬(wan)科(ke)(ke)集(ji)團(tuan)首席(xi)法(fa)律(lv)顧問，萬(wan)科(ke)(ke)集(ji)團(tuan)金牌講(jiang)師 行業(ye)(ye)職務(wu)：中(zhong)國(guo)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)業(ye)(ye)協會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)法(fa)律(lv)專(zhuan)業(ye)(ye)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)副主(zhu)任(ren)；深(shen)(shen)圳市房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)業(ye)(ye)協會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)法(fa)律(lv)專(zhuan)業(ye)(ye)委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)主(zhu)任(ren)；廣(guang)(guang)東省(sheng)(sheng)人大(da)常委(wei)(wei)(wei)會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)立(li)法(fa)咨詢專(zhuan)家；廣(guang)(guang)東省(sheng)(sheng)法(fa)學(xue)(xue)會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)法(fa)研究(jiu)會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)副會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)長；華南國(guo)際經(jing)濟貿易(yi)仲(zhong)裁委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)、廣(guang)(guang)州仲(zhong)裁委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)、深(shen)(shen)圳仲(zhong)裁委(wei)(wei)(wei)員(yuan)(yuan)會(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)仲(zhong)裁員(yuan)(yuan)；北京(jing)大(da)學(xue)(xue)、清(qing)華大(da)學(xue)(xue)法(fa)學(xue)(xue)院(yuan)碩士生(sheng)校外導(dao)師；人民大(da)學(xue)(xue)律(lv)師學(xue)(xue)院(yuan)兼(jian)職教授 實戰(zhan)經(jing)歷：顏(yan)老師服務(wu)萬(wan)科(ke)(ke)23年，有深(shen)(shen)厚(hou)的(de)(de)專(zhuan)業(ye)(ye)功(gong)底及(ji)豐富的(de)(de)實務(wu)經(jing)驗。曾(ceng)多次參與(yu)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)行業(ye)(ye)相(xiang)關立(li)法(fa)活動，為(wei)(wei)國(guo)家、省(sheng)(sheng)、市及(ji)行業(ye)(ye)的(de)(de)立(li)法(fa)貢獻過許多意見，且(qie)有不少建議被法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)、司法(fa)解釋(shi)及(ji)行業(ye)(ye)規(gui)則所采納。他的(de)(de)理(li)論觀點(dian)新(xin)穎，獨(du)樹一幟，在(zai)學(xue)(xue)術(shu)界與(yu)地產(chan)(chan)界非常有影響力。他的(de)(de)授課語言鮮明，深(shen)(shen)入淺出，生(sheng)動幽默，是萬(wan)科(ke)(ke)金牌講(jiang)師，曾(ceng)多次站在(zai)全國(guo)各(ge)地的(de)(de)講(jiang)臺為(wei)(wei)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)專(zhuan)業(ye)(ye)人士授課，引發好評如潮，學(xue)(xue)員(yuan)(yuan)都(dou)表示課程實戰(zhan)，受益匪(fei)淺。本(ben)系列課程中(zhong)的(de)(de)內容(rong)全部為(wei)(wei)其獨(du)創

【課程大綱】
第一部分：從房地產開發視角解讀民法典
一、民法典的基本結構
（一）所有權是民法典的核心
（二）民法典(dian)基(ji)本上(shang)承繼了物權法，較少創新

二、建筑物區分所有權是房屋市場化的產物
（一）合法建造產生所有權，不依賴于不動產登記
（二）建設用地使用權人是*的原始權利人
（三）建筑物區分所有權由三項權利復合而成
 
三、關于專有部分
（一）業主的專有部分大致相當于登記的部分。
（二）現實中的困境，登記不及時。不完整。專有的不登記，登記的不專有
（三）專有部分的三個要件。
（四）商品房小區中的敏感資產--車位、露臺、花園、會所、幼兒園、學校
1.車位是專有部分。有獨立的所有權
2.規劃內的車位屬于建設單位，可以出售、出租、附贈
3.關于車位權屬的認識誤區：成本說、配套說、容積率說、國防資產說
4.人防車位不屬于國防資產
5.如何理解“首先滿足業主需要”
6.花園與專屬露臺都屬于專有部分的組成部分
（五）常見的侵害所有權現象--違法攤派
1.只有法律可以改變所有權
2.配建保障房
3.無償移交學校幼兒園
4.無償移交“社區黨群活動中心”
5.舊改中的(de)“貢獻公共配套(tao)”

四、關于共有部分的共有權
（一）區分所有下的共有部分不同于傳統的共有權
（二）共有權的三個來源
1.法定共有
2.約定共有
3.天然共有
（三）共有部分的合理使用
（四）共有部分的經營收益
（五）對共有部分的侵占
（六）共有部分的維護、更新、改造
（七）大公與小公

五、關于登記
（一）登記是證明，不是確權
（二）小產權--不被承認的所有權
（三）預售合同的登記備案不具有物權效力
（四）樓(lou)花(hua)抵押可(ke)以(yi)產(chan)生(sheng)抵押權

第二部分：從物業管理視角解讀民法典
一、物業管理的權利來源
（一）民法典吸收、補充了物權法、物業管理條例、物業服務糾紛司法解釋的內容
（二）關于物業(ye)管理的事(shi)務(wu)由業(ye)主(zhu)共同決定(ding)

二、物業管理的核心是業主自治
（一）物業管理不是居民管理或社會管理
（二）實務中常見的眾多“婆婆”
1.區縣政府主管部門
2.街道辦與鄉鎮政府
3.居委會
4.社區

三、物業管理與物業服務
（一）中國物業管理的特點與困境
1.規模巨大的小區與毫無關聯性的居住者
2.行政管理缺位，自治管理困難重重
3.以服務者的身份扮演小區政府的角色
（二）物業管理的內容有管物發展到管人
1.物業企業被賦予了維護治安消防環保等秩序的職責
2.物業企業維護小區秩序的合理手段
（1）制止報告協助。
（2）重在預防，未雨綢繆。
（3）代位訴訟，既是權利也是義務
（4）文明管理，絕不涉黑。
 
四、物業費
（一）物業管理費--物業服務費--物業費
（二）業主的共同財產還是物業企業的營業收入
（三）在物業費問題上的種種認識誤區
（四）物業費應當是業主的AA制財產
1.不應該對物業費，收營業稅
2.政府不應當干涉物業費的標準
3.業主不能以不交物業費作為抗辯的手段
4.臺灣對業主欠費的嚴厲制裁值得我們借鑒
 
五、物業服務合同
（一）民法典把物業服務合同作為典型合同
（二）物業服務合同的特殊性
1.突破了合同相對性
2.解除合同的權利不對等
3.物業服務人的總包責任
4.物業服務人的善后責任
5.一份好合(he)同對(dui)于防范風險作用極大

六、物業企業的安全保障義務
（一）安全保障義務是針對特定對象的特殊侵權責任
1.我國侵權法從未將物業服務企業列為安全保障義務的主體
2.物業服務糾紛，司法解釋，在征求意見中刪除了物業企業的安全保障義務。
3.實務當中存在大量要求物業企業承擔安全保障義務的判例
（二）民法典毫無征兆地突然規定了物業企業的安全保障義務
（三）民法典關于高空拋物賠償責任的重大修改很不合理
（四）民法典關于高空墜物的賠償責任也值得商榷
（五）物業企業面(mian)臨重大風險的應對(dui)措施

民法典物業地產解讀