商業地產開發定位、招商策略及運營管理
講師：張志東 瀏覽次數：2638
課(ke)程描述INTRODUCTION
商(shang)(shang)業地產開發定位、招商(shang)(shang)策略及(ji)運營(ying)管(guan)理(li)課程培訓(xun)
培訓講師：張志東
課程價格：￥元/人
培訓天數：2天
日程安排SCHEDULE
課程(cheng)大綱(gang)Syllabus
商業地產開發定位、招商策略及運營管理課程培訓
課(ke)程(cheng)大綱(gang)：
第一部分：商業地(di)產開發運營
一、商(shang)業地(di)產(chan)基(ji)本概念
1、商(shang)業地產(chan)五大模塊
2、如何(he)認(ren)識和研究一個綜合商業項目的商圈(quan)：認(ren)知維度(du)
3、商圈(quan)案例分析：重慶(qing)萬科河(he)運校及Ⅰ地塊(kuai)項目（含(han)形(xing)成歷程、商業(ye)類(lei)型對(dui)比、業(ye)態結構、消費模(mo)式(shi)、商圈(quan)交通、品牌分布等）
二、商業地產的分(fen)類
（一）按(an)照行業(ye)類別(bie)分類
（二）按照(zhao)市場(chang)輻射范圍分類(lei)
（三）各(ge)形(xing)態形(xing)態商業地產案例分析
1、社區(qu)型(xing)商業(ye)案例分析(xi)
2、區(qu)域(yu)型商業案例(li)分析
3、超(chao)區域型商業案例分析
4、超級(ji)型商業案例分析(xi)
5、目的地(di)型商業案例分析
6、專業(ye)市場型商(shang)業(ye)案例分析
（四）按照物業形態分類
三、商(shang)業地產開發與住宅(zhai)開發的區別
1、綜述：商業地(di)產開發與(yu)住宅開發的重大區別
2、商(shang)業(ye)定位和住宅定位的區別
四、商業(ye)地產的三種盈利模(mo)式及五大贏利要點
1、盈利(li)模(mo)式(shi)：在“租”和(he)“售”之間進(jin)行選擇
2、三種商業地產的(de)盈(ying)利模式對比(bi)
3、商業地產(chan)地產(chan)贏(ying)利(li)要點(dian)
端正(zheng)心態→一榮(rong)(rong)俱榮(rong)(rong)→招(zhao)商前置→主題定位→退(tui)出機制
五、商業地產項目定位
（一）如何進行商(shang)業市場定位（市場定位的推導思(si)路詳解、
1、項(xiang)目立地條(tiao)件研究
2、項目經濟(ji)環境(jing)的分析(xi)和生活(huo)結構(gou)研究
3、區域城(cheng)市結構調查(cha)(cha)和(he)城(cheng)市發展規劃調查(cha)(cha)
4、商(shang)業發展規劃和(he)政(zheng)策研究
5、輻射(she)區域的確定和(he)零售業結構研究
6、競(jing)品及典型性(xing)案例研究
7、消費(fei)者消費(fei)行為的調查和(he)研究
8、綜述：兩大定(ding)位(wei)手法(fa)大PK：穩健定(ding)位(wei)VS品牌定(ding)位(wei)
（二）商業(ye)地產商業(ye)業(ye)態定位(wei)
1、初(chu)步業(ye)態(tai)組合(he)定位
2、主力店招商反饋
3、調整(zheng)業(ye)態組合
4、確(que)定(ding)設計方案(an)、政府(fu)報批(pi)
5、關鍵概念“坪效”重點解析
（三）商業地產商業價格定位
1、價格定(ding)位的重要性(xing)
2、如何進行商(shang)業價格定位
3、方法一(yi)：成本定價(jia)法
4、方(fang)法二：市場比較法
5、方法三：租金反推法
六(liu)、商業地(di)產設(she)計難點
（一）商(shang)業設計(ji)的誤區：常見的設計(ji)誤區解讀
1）外觀設計綜合癥(zheng)
2）平面布置綜合(he)癥(zheng)
3）道路規劃綜(zong)合癥(zheng)
4）忽視前期商業定位與規(gui)劃(hua)
（二）設計應遵循的(de)商業原則
1）土(tu)地的高(gao)強(qiang)度(du)開發
2）便(bian)捷的外部交通誘導
3）高(gao)效的(de)內部人流組織
4）重估樓層價(jia)值體系(xi)
5）創造高附加(jia)值空間(jian)
6）商業建筑(zhu)本身(shen)就是廣告(gao)系(xi)統(tong)
7）延續地(di)方(fang)文(wen)脈、提升商(shang)業文(wen)化品質
8）設計(ji)具有社(she)區活力的城市公共(gong)空間
第二部分(fen)：城市綜合體(ti)的招商策略(lve)
一、商業地產招商計劃的制定
（一）招商原則(ze)
1）統一(yi)規劃(hua)、統一(yi)招商、統一(yi)運營
2）先主(zhu)力店(dian)招(zhao)商(shang)、次主(zhu)力店(dian)招(zhao)商(shang)、后小商(shang)鋪招(zhao)商(shang)
3）租金(jin)水平和(he)商業經營整(zheng)體規劃，需長(chang)期(qi)與(yu)短期(qi)收益相結合，追求利益*化(hua)
4）開業時保(bao)證80%的入駐率，保(bao)留一定空間(jian)，開業后進行(xing)業態調整
（二）招商順序(xu)
1）先(xian)招主力(li)店、再(zai)招次主力(li)店、最后招散鋪
2）先招面積(ji)大的，先招租金水平較低者
3）隨著招商(shang)進度(du)推進，商(shang)家(jia)資源積(ji)累越(yue)多，中小(xiao)商(shang)家(jia)信心(xin)加強，有利于取得更高水(shui)準的租金(jin)
二、主力(li)店的(de)開店要求（將(jiang)進行分類(lei)進行開店要求的(de)說明(ming)）
1、超市(shi)類(lei)：沃爾瑪
2、電(dian)器(qi)類：蘇(su)寧電(dian)器(qi)
3、休閑(xian)類：SPA洗浴中心
4、餐(can)飲(yin)類：連鎖快(kuai)餐(can)店
5、休閑(xian)類(lei)：KTV
6、餐飲類(lei)：面(mian)點、面(mian)包(bao)房
三、商業(ye)顧(gu)問公司(si)(si)、運(yun)營管理公司(si)(si)、物業(ye)管理公司(si)(si)早期介入至關(guan)重要(yao)
（一）商業管理制(zhi)度的制(zhi)訂與完善
（二）商戶關系的(de)接收與整理
（三）開(kai)(kai)業(ye)前商業(ye)裝修(xiu)監督、商品管理、企劃工作(zuo)的(de)執(zhi)行以及其他(ta)開(kai)(kai)業(ye)前的(de)準備工作(zuo)
1、關于整體概念與業(ye)態推論(lun)
2、關于商業部分、寫字樓(lou)部分、住宅部分的(de)建議
3、定價策略與項目(mu)投資測算、現金流測算
4、廣告宣傳：應根(gen)據(ju)項目整(zheng)體訴求選(xuan)擇廣告渠道與樣式
5、案例分(fen)享：大(da)阪難波城市綜合體
第三部分：商業地(di)產運營(ying)管理(li)
一、運(yun)營管理綜述
（一）商業地產(chan)核心管理(li)內容(rong)
1）業態管(guan)理
2）營銷管理
3）服務管理(li)
4）物業管(guan)理
（二）以大(da)悅城為例解剖商業地產組織機(ji)構
（三(san)）城市綜合體運營理念
（四）城市綜合(he)體不同階段營運重點
1、策劃開發期
2、開業籌備期
3、正常運營期
二、運營(ying)管(guan)理項目
1、商戶管理
2、導購員管理
3、商品管(guan)理(li)
4、客(ke)戶服務管理(li)
5、采取(qu)有效措施(shi)、防止(zhi)跑單
6、促銷管理
7、店面(mian)標準化(hua)管(guan)理(li)
8、客服(fu)管理標準化
三、商業地產項目運(yun)營要點
（一(yi)）關注(zhu)環境
（二）關注品質
（三）關注顧客
（四(si)）其(qi)他要(yao)點
1、保(bao)持市場敏感性、時刻洞(dong)悉市場變化(hua)、調整與提高。
2、適(shi)時進行硬件更(geng)新
3、適時改變(bian)讓項(xiang)目更具時代感和吸引力
4、細節(jie)的累積與提升(sheng)
5、普適性和(he)獨特(te)性、關(guan)注細(xi)節(jie)總結規律
四、具體樓層管理(li)工(gong)作、專賣店管理(li)
1、綜述(shu)：15大(da)樓層(ceng)管理工作細則說明
2、專賣(mai)店的經營管理
3、專賣店的銷售服務管理
五、附：香港(gang)購物中心運營(ying)管理(li)策略(lve)
1、推動購(gou)物(wu)(wu)(wu)中心(xin)三權分(fen)立式管理、極度重視物(wu)(wu)(wu)業經營管理公司對購(gou)物(wu)(wu)(wu)中心(xin)的(de)作用
2、經營管理(li)方(fang)對商戶(hu)要求(qiu)幾近苛刻，牢牢把握商場(chang)主動(dong)權，形成大業主小租戶(hu)現象
3、招商(shang)注重租戶組(zu)合
4、附：香(xiang)港(gang)主要商(shang)場樓層分布圖
5、用策略經營實現各(ge)層租金遞增同謀平緩，將(jiang)低樓(lou)層與高樓(lou)層租金差距拉(la)至最小
6、購物中心的租戶每年保持(chi)5%-10%的淘汰(tai)率
7、前所未有(you)的(de)重(zhong)視顧客的(de)感(gan)受(shou)
8、裝修期近乎完美的(de)現場管理，不(bu)給購物氛圍制造一絲絲的(de)不(bu)和諧(xie)
9、合理控(kong)制售價(jia)與租金之(zhi)間(jian)的比率(lv)，將回報率(lv)控(kong)制在7%-8%之(zhi)間(jian)
10、其他運(yun)營管理(li)策略
商業地產開發定位、招商策略及運營管理課程培訓
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/11705.html
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