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土地拓展策略培訓課

【課程簡介】
隨著房地產行業之間的競爭日趨激烈，房地產開發商越來越重視前期的土地獲取，土地評估、項目的可行性分析以及拿地模式與技巧越來越成為工作的必備技能。
新形勢下房地產市場走勢如何？當前房地產市場形勢與房企拿地關系怎樣？*土地政策有哪些？應如何解讀這些政策、把握拿地機會、應用拿地策略？拿地操作過程中應該注意哪些問題？本次課程，將幫助開發企業提高自身的拿地能力，更有效的規避各種拿地模式和渠道的風險，做好房地產開發項目前期拓展和準備工作。
【課程時間】
2天（6小時/天）
【課程對象】
房地產公司總經理、公司投資部門負責人、投資經理、專業教師、學者
【學員人數】：
小班(ban)授課，30人(ren)為限。

【授課方式】：
理論講解、互動體驗、案例研討、Q&A答疑。
【課程收益】：
1、拿地的創新模式和渠道有哪些？通過分享標桿地產如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面經驗入手，在開發前期最重要的環節上找到突破口
2、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？
3、從項目現場勘察、收集地塊信息、項目盡職調查（含土地屬性分析、土地方工商調查、債權債務調查等）、項目風險評估、市場與產品分析（相關工作前置開展）等流程的規范化和精細化的縱深研究，建立新項目經濟指標測算模型，通過對規劃指標進行分析，進行項目經濟指標測算。
4、掌握房地產(chan)開發中的土(tu)地獲取(qu)等關(guan)鍵(jian)環節與要領，提高抗風險能(neng)力(li)和對風險的預警能(neng)力(li)。

【課程內容】
壹、關于目前的土地市場分析
1、土地供需矛盾加劇，地王頻現，房價集體上漲
 2、金融政策為房企添籌碼，貨幣超發助推一二線城市房價上漲
3、房企競爭慘烈 沒有地就會被淘汰
 4、房(fang)地產調整的宏觀規律及變化應對

貳、關于拿地策略分析
一、企業如何正確的拿地？
1、何謂土地一級開發？
 ⑴、基本概念
 ⑵、延伸理解
2、區域土地開發模式的轉變
 ⑴、粗放開發方式向集約開發方式的轉變
 ⑵、房地合一方式向房地分離方式的轉變
 ⑶、生地開發方(fang)式向(xiang)熟地開發方(fang)式的轉(zhuan)變

二、“勾地”攻略及地產并購實務
1、三種是為最常見的方式
 ⑴、股權轉讓，萬科大宗購并南都集團案例
 ⑵、合伙成立項目公司
 ⑶、以聯合開發的名義
2、以下方法有局限性
 ⑴、兼并或合并，中交并購綠城案例
 ⑵、在建項目轉讓 ，南京xx小鎮轉讓案例
 ⑶、股權托管
 ⑷、變更用地類型
 ⑸、染指“插花規劃”
3、房地產并購實務及案例分析
 ⑴、法規政策
 ⑵、交易結構
 ⑶、盡職調查
 ⑷、交易文件
 ⑸、提問(wen)與回(hui)答

叁、關于拿地的創新模式和渠道
一、企業拿地的創新模式和渠道有哪些？
1、土地概述及中國土地供應方式回顧
2、土地拍賣方式的優與劣
3、企業土地儲備的戰略取舍
4、知名地產企業拿地策略
二、土地一級開發模式解析
1、關于土地一級開發的概述(政府主導、企業主導及一二級聯動)
2、土地一級開發的盈利模式
3、土地一級開發的管理模式
4、土地一級開發的融資模式
5、土地一級開發城市運營模式
6、土地一級開發(fa)城市營銷模式

三、分享標桿地產成功案例
（如何從土地獲取、前期策劃、項目規劃設計等方面入手，在最重要的環節上突破）
1、土地一級開發常見模式及案例
 ⑴、政府主導模式，成功案例：三亞海棠灣
 ⑵、企業主導模式，成功案例：
A、上海新江灣  B、三亞亞龍灣
2、以標桿地產為例的土地一二級開發聯動模式詳解
 ⑴、萬科、恒大、碧桂園等大鱷一二級開發聯動模式簡介
 ⑵、土地一二級開發的優劣勢分析
 ⑶、一二級聯動開發模式的選擇依據
 ⑷、一二級聯(lian)動開發模式(shi)的(de)操作關(guan)鍵(jian)點

四、大宗地塊拿地模式分析
1、新區域開發模式
2、主題地產模式
3、城市更新模式
4、商業綜合體帶動模式
5、產業地產模式
五、拿地階段企業間的合作模式分析
1、項目公司模式
2、合作開發模式
3、股權收購模式
4、不(bu)同模式(shi)下(xia)的利弊和操作關(guan)鍵點

六、拿地操作
1、土地獲取過程中應關注的重點問題
2、土地獲取過程中常出現的一些失誤
3、如何處理土地獲取過程中的政企關系
4、一些特殊操作
七、如何提升企業的“拿地能力”
1、綜合能力的積累
2、合理的項目信息來源
3、了解及研究政府規劃動向
4、品牌價值
5、開發思路的引導性
6、提高資(zi)金(jin)解決能力

肆、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？
一、一二級聯動獲取土地實操及風險防范
1、如何成功獲取土地一級開發權
2、土地一級開發成本構成及負擔、盈利點全程解析
3、土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總
 ⑴、前期開發的法律文件
 ⑵、土地一級開發的法律文件
 ⑶、土地一級開發成本類的法律文件
①收購土地及拆遷的文件
②基礎設施投資類文件
③前期費用文件
④計入土地一級開發成本的二級開發文件
4、土地一級開發和二級開發有怎樣的關系？如何找到二者之間的契合點？
5、土地開發一二級聯動的四種模式選擇及比較分析
6、如何策劃前期資金投入保障資金安全
7、如何設定土地一二級聯動開發招拍掛時的合法壁壘
8、如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關事宜
9、政府授權的法律文件及需要審批的相關批文、相關手續的全程辦理程序
10、經典案例(li)告訴你開發商(shang)成功實現一二級聯(lian)動的秘(mi)籍

二、二級市場拿地方式實操及風險防范
1、哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍？
2、招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3、企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地？癥結何在？
4、“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”？
5、如何避免“招拍掛”雷區？
6、真實案例揭示哪些情形會導致“招拍掛”無效及其后果
.案例分析：通過“招拍掛”成功獲取土地的操作規程及技巧
三、直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1、“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”
2、如何避免直接項目轉讓不至于因違反法律禁止性規定而無效
3、如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
4、如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
5、真實案例全程展現直接進行項目轉讓獲取土地實操及風險防范
.案例(li)分析：土地二種轉讓方法的稅費(fei)比(bi)較

四、股權收購獲取項目實操及風險防范
1、收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2、股權收購如何做好合理避稅
3、通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4、通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范，事后如何處理？
. 案例討論：非報表價值和財務報表價值孰重孰輕？
. 案例分析：某香港集團公司并購某大型房地產集團案例成敗得失分析

土地拓展策略培訓課