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房地(di)產發展趨勢分析課程

課程大綱
一、火熱的杭州土拍市場與二手房市場
1、火熱的杭州“兩集中”供地土拍市場
2、全國房企扎堆長三角和杭州
3、杭州“兩集中”供地土拍成交價格上漲推動二手房交易
4、引人矚目的二手房市場
5、買(mai)到(dao)(dao)就(jiu)是(shi)賺到(dao)(dao)的預期

二、 22城“兩集中”供地新政之后的土拍市場，房地產企業如何應對？
1、22城宅地迎來集中競拍，房企買地錢從哪兒來
——有錢才能買到面粉
——有面粉才能做面包
2、積極研判各地土地集中出讓規則
（1）上海首批集中供地52宗 限定溢價率不超10%
（2）上海制定新競價規則
（3）上海設計機制，杜絕多個“馬甲”“圍標”搶地
（4）成都新規：禁止“三條紅線”超標的房企參與土拍
（5）杭州： 9月底前，試點開展“競地價競品質”的土地出讓方式
3、根據每個城市的供地結構，匹配合適的應對策略
4、房地產轉向城市更新領域
（1）城市更新不是房地產開發
（2）拆除重建、有機更新、綜合整治三個概念辨析
（3）案例：成都的猛追灣改造項目，是EPC+O模式（即設計、采購、施工及運營維護一體化的總承包模式
（4）企業參與城市更新有五個關鍵要點：科技為力、產業為核、文化為魂、設計為美、運營為要
5、“聯合體”合作拿地，開展項目合作開發
6、不改就等死：土地供給集中制下小房企的生存之戰
——杭州土(tu)拍(pai)市場對中小(xiao)房企和民企比(bi)較開放

三、杭州房地產市場火熱的大背景：貨幣發行與通貨膨脹預判
1、世界貨幣政策環境巨變，歐美日各國大放水，資產價格上升
2、我國30年來貨幣增長和物價變化情況
3、未來我國貨幣政策判斷
4、從CPI和PPI指數看經濟會不會通貨膨脹？
5、大宗商品漲價，必然帶來下游價格上漲
6、長期看，現金越來越不(bu)值(zhi)錢(qian)

四、土地、人口與貨幣對杭州房地產市場的影響
1、工業化、城市化加速需要房地產市場配合
——工業化加速提高居民收入，促進農村人口進城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產市場發展
2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設
——按照世界城市化發展的“S型”規律曲線，城鎮化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續提高的空間。
——城市群和都市圈建設將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經濟增長持續潛在動力。
——現代化都市圈既有利于優化人口和經濟的空間結構，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內生發展動力。
——進入都市圈范圍的區域，將享受更多的發展紅利。
——“十四五”規劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮化，確立都市圈城市群
——長三角一體化、杭州都市圈與杭甬一體化給杭州帶來的機遇
3、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢
——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點
——人口老齡化加速影響房地產。老齡化會拖累經濟增速
——房價會漲還是跌？看通脹、區域、投資渠道
——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發
4、房地產供應會增加：通貨膨脹預期、土地財政與現行房地產市場政策的拉鋸
——貨幣發行增速加快，國家實行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價
——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響
——土地制度政策變化影響房地產
——地方財政依賴土地財政，地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入
——部分支持實體經濟的資金，經過各種渠道，外溢到房地產市場
——居民負債大幅激增，但負債*值遠低于*、日本
——各地搶人大戰，需要房地產配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產
——杭州的土地供應分析
5、產業投資與房地產市場的區域分化
——環境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環境
——土地、資金、人口、人才、技術、產業
——城市賦能產業：區域經濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環境+軟環境
——房地產市場區域分化、房地產企業分化是必然趨勢
6、建造高品質的房子是開發商的必然選擇
——普通房子終歸會過剩
——高(gao)品質房子可(ke)以(yi)滿足人民美(mei)好生活(huo)的需要

五、杭州房地產市場發展趨勢預測
1、杭州房地產市場一段時期內，將繼續維持熱度
——供需兩端的研判
2、杭州的超然地位：人口的持續流入意味著短時期內住房的短缺
——上有天堂，下有蘇杭：宜居宜業宜游宜創
——長三角的主要中心城市
——杭州都市圈
——人流、物流、資金流、信息流、科技流分析
——第七次全國人口普查結果顯示杭州吸引力大，人口流入趨勢不減
——杭州房地產市場取決于經濟和人口：人隨產業走，人往高處走
3、長期看，杭州房地產市場取決于土地、人口與金融的交互力量
4、人口只要持續流入，杭州房地產市場拐點就不會真正到來
5、安居房、租賃房等會影響杭州一手房市場
6、學區房(fang)、老舊小(xiao)區改造等政策會影響杭州二(er)手房(fang)市場

六、洞察先機：對杭州房地產企業和個人房地產投資的幾點建議 
1、19大后中國經濟走向預示房地產行業平穩發展
——我國長期向好支撐基建和房地產需求
——基建和房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地產拉動了一百多個產業發展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
——消費結構升級，廣大中產階層購房需求增加
2、直面困難：房地產企業面臨的困難
——每次限購，房地產企業都會受到影響
——房地產企業借外債的大門被關
——房地產企業融資難、成本提高
——2020年8月央行和住建部發布加強對房企資金“三道紅線”管控。“三條紅線”逼迫房地產企業放慢投資速度，回籠資金
——房貸收緊、房貸利率提高
——2020年12月央行發布對銀行房貸“五檔分類”要求
——廣東地區LPR加點提高
——嚴查房抵經營貸違規流入樓市
——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”
——地產信托業務正經歷又一輪監管調控。2021年5月中旬，銀保監會祭出《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》
——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度
——各省加碼
——“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中
——2021年《政府工作報告》：房住不炒
——2020年3月29日，住房和城鄉建設部發布通知，就加強縣城綠色低碳建設公開征求意見。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過18層。
3、堅定信念：正確認識房地產在經濟發展中的作用和地位
——房地產不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創新和可持續發展
4、做好自己的事情：給房地產企業的幾點建議
——正確識別房地產企業債務風險，做好風控
——房地產是資金密集型行業，房地產開發企業負債水平高
——房地產企業融資創新
——精耕細作、比拼內功成為房地產企業的常態
——做好自己的事情：做好產品，造好房子
——正確認識房地產周期
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業管理創新
5、甄別不同區域的機會：對房地產企業的建議
——甄別不同區域的機會：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區域的房地產市場發展趨勢
——各城市房地產市場的差異化將成為常態，房地產市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產業走，產業園、科技園、商業區（高端人口集聚區，房價高，負擔得起高房價）
——區位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規劃）
——資源分配、調配的傾斜：地鐵、學校、醫院、政府單位……
——學區房政策
——房地產調控政策
7、造高品質房子，未雨綢繆
8、把握(wo)拍(pai)地(di)與(yu)開發節奏

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