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三大工(gong)程投資建設公開課

各相關單位：
2023年12月召開的*經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。作為黨*一項重大戰略部署，“三大工程”不僅是房地產模式轉型的重要抓手和發展契機，還將我國的城市建設提升到了一個新的高度。可以期待，隨著“三大工程”從*到地方的加速布局，將對房地產業和建筑業這兩個住建領域的支柱產業產生積極帶動作用，建筑業企業也將在積極參與“三大工程”的建設中實現企業轉型升級和高質量發展。
“35號文”發(fa)布(bu)后(hou)，城(cheng)投(tou)企業被施以分(fen)類(lei)管理，新增融(rong)資受(shou)到嚴格限制。新年之際(ji)，政府投(tou)融(rong)資領域(yu)也(ye)政策(ce)頻(pin)出，EOD實施導則(ze)、政府與社會資本合(he)(he)作模式實施方(fang)案編制大綱(gang)等接連發(fa)布(bu)。在(zai)新形勢下，如(ru)何(he)做(zuo)好項目頂層策(ce)劃(hua)、各項要素統(tong)籌、銀行授信與融(rong)資，同時規避地方(fang)政府隱(yin)性(xing)債務、合(he)(he)法合(he)(he)規操(cao)盤(pan)項目，是各方(fang)均關(guan)心的問題。為此特舉辦“新政下“三大工程”投(tou)資建設操(cao)作實務與城(cheng)鄉區域(yu)綜合(he)(he)開發(fa)項目投(tou)融(rong)資創(chuang)新落地實操(cao)與風險防范”培訓(xun)。

【參會對象】
1、各級黨政領導及發改、住建、環境、自然資源、農業農村、財政等部門領導和相關業務骨干人員
2、各類建筑（央企、國企、民企）等單位的高管層領導及投資、市場、經營、基礎設施、創新等業務部門領導和業務骨干人員
3、各類國企、城投、發投、農投、國資運營、城市更新、地產開發、文旅康養、土地開發利用等相關單位業務負責人和相關人員
4、相關(guan)金融機構業務負責(ze)人和(he)骨(gu)干人員

【課程內容】
一、“三大工程”政策解讀與全流程解析
1、“三大工程”概念定義與類型
2、“三大工程”政策解讀與展望
3、“三大工程”市場空間與機遇
4、“三大工程”項目來源與方向
5、“三大工程”全流程解析
6、“三大工程”建設模式、改造模式分析
7、“三大工程”投資模式、融資模式分析
8、“三大工程”盈利模式分析與設計
9、“三大工程”政府隱形負債規避策略
10、“三大工程”關鍵要點解析與風險規避
11、央(yang)行接投放PSL，支持三大工程的(de)要點解讀

二、“三大工程”土地痛點解決與土地一二級聯動
1、如何爭取新增指標，將農用地轉為建設用地
2、如何挖掘存量建設，進行土地用途變更，突破升值瓶頸
3、如何參與規劃編制，操作項目符合政府原始規劃、抓住窗口機遇
4、如何進行”三大工程“手續報批報建
5、如何進行農轉用手續報批
6、如何進行建設用地預審
7、如何進行土地征收手續報批
8、土地一級開發立項及手續辦理
9、土地一級開發成本測算以盈利測算
10、土地一級開發征地拆遷
11、土地一級開發投融模式分析
12、土地一級開發資金來源路徑分析
13、土地一二級聯動策略
14、土地一二級聯動設計、策劃
15、土地一二級聯動產業布局
16、土地一二級聯動排他設定
17、土地一二級聯動優惠爭取
18、土(tu)地招(zhao)拍掛相關流程與政策(ce)

三、“三大工程”+產業落位、招商與運營
1、近期熱門拿地產業匯總分析
2、產業拿地發展形勢分析及優劣勢分析
3、產業拿地與各企業合作模式分析
4、產業拿地談判技巧、方法、策略
5、產業拿地方案編寫要求、內容、設計
6、產業拿地方案各業態對比安排分析、產住比安排
7、文旅康養、大數據、基礎建設產業拿地模式分析
8、如何確定產業拿地多元化土地性質、用途與類型
9、如何預判產業拿地周期、獲地成本
10、產業拿地協議簽訂關鍵要點、注意事項
11、如何返還產業拿地地價溢價部分
12、產業拿地優惠政策爭取與談判
13、行內標桿：A集團文旅康養項目產業拿地全流程及要點解析
14、行內標桿：A集團大數據產業拿地案例全流程及要點解析
15、行內標桿：A集團冰雪產業拿地案例全流程及要點解析
16、行內標桿：A集團(tuan)工業制造產業拿地案例全流程及要點(dian)解析

四、“三大工程”全流程、開發、建設、銷售、資金、招商與運營（案例剖析）
1、XX城中村改造合作模式、投融資模式、盈利方式、、資金來源、風險控制案例剖析
2、XX城中村改造項目土地一二級開發聯動、三級招商運營全流程解析
3、XX保障性住房項目投資模式、開發模式、盈利模式解析
4、XX保障性住房項目與集體土地入市開發、建設、運營
5、XX”平急兩用“工程設計理念、投融資、盈利模式分析
6、XX”平急兩用“工程與產業(ye)結合招商運營模式分析

五、政府項目投融資實務要點分析及案例分享
1、5號文后政府如何合規安排資金用于項目，如何規劃三年期以上的資金安排
2、發改招標與財政采購的區別及如何匹配安排項目
3、政府如何合規把錢支付平臺及社會資本？
4、政府采購具有融資的機會，如何融資？
5、財政補貼的額度及可否作為融資的還款來源？
6、如何以來自政府的補貼收入合規增強城投的還款能力？
7、無經營收入的基建項目如何策劃包裝
8、如何識別包裝企業投資項目？
9、如何定義墊資及墊資與投資的區別,施工企業為平臺公司墊資合規嗎？該如何操作
10、如何策劃自求平衡、資源補償項目市場化融資及案例分享
11、如何有效利用公共資源謀劃策劃項目的要點與案例（包括土地資源、土地指標資源、砂石土等礦產資源、碳權資源、林權資源、水權資源等）
12、鄉村振興項目如何包裝，投融資模式如何策劃？
13、2024專項(xiang)債(zhai)項(xiang)目申(shen)報(bao)要點及(ji)案例(li)分享

六、企業市場化投資基建項目的模式與實務案例
1、真假“投資人+EPC”模式如何判斷？及合規性分析；
2、純公益性項目打包用“投資人+EPC”是否為隱性債務？
3、“投資人+EPC”模式下收益合規來源、比例分析及案例解析
4、“投資人+EPC”模式下市場化融資要點和項目資本金籌集模式
5、“投資人+EPC模式”政府補貼怎么補才合規？
6、35號(hao)文后央企(qi)、國企(qi)與地方平臺(tai)合(he)作(zuo)采(cai)用“投(tou)(tou)資合(he)作(zuo)+EPC模(mo)式”操作(zuo)項目的合(he)規(gui)模(mo)式分析（投(tou)(tou)建分離、股權(quan)型(xing)(xing)、延(yan)付型(xing)(xing)、債權(quan)型(xing)(xing)）

七、土地儲備與開發項目投融資實務要點分析
1、土地儲備業務的流程及合規性要求
2、平臺公司與社會資本方如何合規介入土地開發業務？
3、土地出讓金如何合規用于片區開發項目，如何不構成隱債？
4、土地儲備項目政府采購工程和服務能否融資？政府購買服務、政府采購工程、委托代建如何做少量融資？
5、土地儲備項目與片區綜合開發項目的聯系與區別
6、什么是生地出讓、毛地出讓、熟地出讓，如何合規操作？
7、如何分析片區項目的可融資性？
8、哪些情況可以打通土地一二級開發？如何實現土地開發一二級收入聯動
9、從便于融資的角度應該如何規劃片區項目或相應的個子項目
10、如何進行片區項目資金平衡分析？
11、如何確定片區開發投融資模式，片區綜合開發如何開展市場化融資？如何設置分期分片開發和峰值支付
12、如何規避“以國企購地方式虛增土地出讓收入”？
13、什么是土地增減掛鉤業務，土地增減掛鉤指標交易和耕地占補平衡指標如何融資，全域土地綜合整治的融資模式
14、土地集中流轉項目如何融資？
15、什么是(shi)產城(cheng)融合用(yong)地？有哪些支持政策(ce)？

八、土地開發投融資模式解析及案例分享
1、委托代建+采購工程、采購服務模式：操作要點與案例分享
2、做地模式：操作要點及石家莊、杭州、廣州國企籌資做地的合規性、可融資性分析
3、專項債模式：兩種模式介紹及相關案例分享
4、土地一二級開發分段+聯合模式：長沙相關政策及操作案例分享
5、二級贖買一級模式與二級補償一級模式：政策依據、操作要點及如何市場化融資
6、反向委托（或反向購買）模式：如何實現一二級聯動融資及案例分享
7、包裝借款模(mo)式：35號文后一級開發(fa)與一二級聯動兩種借款模(mo)式的(de)應(ying)用要(yao)點(dian)，合規解決征(zheng)拆資金(jin)與項目資本金(jin)，如(ru)何進行市場化融資？

九、片區綜合開發結構化合作模式案例分享
1、“政府授權+城市合伙人+EPC”模式
2、片區綜合開發項目 “投資合作+EPC”模式
3、專項債+市場化融資模式和認購基金+施工總承包模式
4、股權回購退出+EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項目如何融資？
 5、平臺摘地+融(rong)資合(he)作(zuo)建(jian)設(she)運營(ying)模式

十、綜合開發項目政策聯動自平衡模式
1、城市更新模式、TOD模式、EOD模式、IOD模式、WOD模式
2、礦山生態修復自平衡模式和砂石資源自平衡模式
3、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融資
十一、EOD項目運作實務
（一）生態環境導向的開發(EOD)項目實施導則(試行)實施后EOD項目操作要點解析
1、EOD核心理念：融合+一體+反哺及E與D關聯的合規性分析
2、EOD項目主要收益來源及收益邏輯—水、砂石、林、產、地、財，如何合規納入項目收入
3、EOD項目的回報模式及回報來源組合，片區開發項目排除后如何進行產業投資。
4、新規后EOD項目如何選擇生態項目與產業項目及占比分析
5、EOD項目預期收益、支出及資金平衡方案策劃要點
6、新規要求“不以土地出讓收入、稅收等助作為項目收益”該如何理解？如何操作？
（二）EOD項目融資要點及案例分享
1、EOD項目融資模式及項目資本金的籌措方式
2、EOD項目如何實現資源的統籌與現金流的保障
3、EOD如何實現(xian)一二三級聯動自求平衡融資

【授課老師】
于老師：土地開發利用專家；清華、北大總裁班特聘講師；任職于國內甲級規劃院土地板塊負責人、國內知名科技園區、科技城建設集團等。
欣老師：任職于工程央企（上市公司）的市場開發系統，高級經濟師、證券分析師，十多年來在市場一線負責各類項目的全流程開發，具有豐富的民建、市政、工業類項目的實戰開發經驗。十余年間參與了大量的BOT、片區開發、F+EPC、城市更新等模式的市政、民建、工業類項目的開發工作。主導開發的項目總落地金額近千億元。
王老師：高級工程師、注冊設(she)備(bei)工程師，十多年基(ji)礎設(she)施與公共服務(wu)項目投融(rong)資咨(zi)詢經(jing)歷，主導(dao)了生態環保項目、鄉村振興項目、PPP項目、市政基(ji)礎設(she)施項目的投融(rong)資落地咨(zi)詢上(shang)百個，具有扎(zha)實的投融(rong)資理(li)論(lun)基(ji)礎和豐富實操(cao)經(jing)驗。

三大(da)工(gong)程投資(zi)建設公開(kai)課