課程描述(shu)INTRODUCTION
土地開發城市更新
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程(cheng)安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
土地開發城市更新
課程背景
控制新增，挖潛存量，是新時代“國土”政策之導向，未來新增建設用地供應減少，傳統招拍掛拿地越來越難，已是必然趨勢。新時代，企業發展、生存，必須轉型、破局，緊跟政策、機遇發展。必須由“新增”獲取，轉戰“存量”挖潛，進入城市更新時代。
傳統招拍掛拿地，投資、測算、研判，每一位投資者均得心應手。然而，時代轉變，原有技能已然不能滿足工作需求。新時代、新團隊，必須掌握存量開發技能、技巧、技術，抓住市場機遇、政策機遇，快速加入城市更新行動。
本次課程，將結合實戰案例與大家分享：關于存量開發交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實務與風險。致力于帶領各位優秀事業伙伴，系統學會“存量”開發。本課程從地塊選擇、項目合作、開發模式、協議簽訂、交易價格、開發流程、政府談判、心態博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風險控制等方面全方位講授，系統、易懂。
實施城(cheng)市更(geng)(geng)新行動，成為(wei)“熱榜(bang)”關鍵詞。“兩會”再(zai)次提及“有序推進(jin)城(cheng)市更(geng)(geng)新”，城(cheng)市更(geng)(geng)新將成為(wei)房(fang)企(qi)下一個“突(tu)破口”。本次課程，也將系統講授城(cheng)市更(geng)(geng)新*政策(ce)、更(geng)(geng)新模式、流程、注(zhu)意要點、風(feng)險(xian)把控與案例解析。更(geng)(geng)好融合(he)存(cun)量(liang)時代+更(geng)(geng)新時代，更(geng)(geng)好推動企(qi)業發展。
課程收益：
1、該課程所涉及案例均為于老師親自操盤過，真正的深度講授，手把手傳授落地實操操作流程及風險規避。杜絕蜻蜓點水式一帶而過
2、全案例深度剖析存量開發交易的秘密、陷阱、策略、博弈、路徑、退出與城市更新操作流程、實務與風險
3、全方位系統講授地塊選擇、項目合作、開發模式、協議簽訂、交易價格、開發流程、政府談判、心態博弈、退出機制、更新模式、更新流程、風險控制
4、全面解析(xi)城市更新*政策、更新模式(shi)、流程(cheng)、注意要點(dian)、風險把控與案(an)例解析(xi)
課程對象：
投資公司、房地產(chan)企(qi)業、產(chan)業地產(chan)開發企(qi)業、文旅康養(yang)、特色小鎮企(qi)業、文旅、康養(yang)、產(chan)業園相關(guan)策劃單位
課程講師：于老師
土地開發利用專家
曾任職于國內甲級規劃院土地業務負責人
任職于國內知名科技園區、科技城建設集團
負責眾多開發企業項目用地土地政策咨詢、規劃修改、風險控制等業務，指導拿地企業爭取新增建設指標，挖掘存量指標，確保項目盡快落位，合法合規。
長期指導(dao)眾多知(zhi)名公司地(di)產(chan)(chan)一二級開發聯(lian)動、產(chan)(chan)業(ye)勾地(di)、產(chan)(chan)業(ye)規劃設(she)計、運營、招商(shang)等工作，具有豐富的土(tu)地(di)業(ye)務經驗與資源(yuan)。
課程大綱：
第一篇：案例解析篇
案例一：存量土地交易的秘密
——土地一二級聯動項目收并購案例深度剖析
1、我們該選擇何種項目進行交易？
2、項目交易前提、原則、關鍵點都有哪些？
3、如何全方位做好項目盡職調查
4、存量交易過程中需要注意哪些要點？
5、如何設定合作條款，制定合理方案
6、如何談判條款，落實條款內容
7、如何做好退出機制，管理投資預期
8、如何設定合同違約條款，保障交易利益
9、如何全方位把控土地、資金、政策風險？
10、如何看待項目升值，理性投資
11、如何預判市場、確定投資目的
12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標
13、土地一二級聯動全流程解析
14、土地一二級聯動成本測算
15、土地一二級聯動拿地策略
16、土地一二級聯動排他設定
17、土地一二級聯動風險規避
18、案例核心要點提煉、經驗吸取、”深坑“規避
案例二：開發”陷阱“躲避的策略
——土地變性開發受限（訴訟）案例深度洞察
1、案情情況解析
2、案件遺憾、注意、補充之處
3、土地發展問題分析（過去、現在、將來）
4、土地本身問題分析（現狀、規劃、所有權、使用權、手續）
5、土地供地、交易、開發手續合法性分析
6、所涉協議合法、合規性分析
7、土地閑置要點及風險點把控
8、如何避免土地閑置，規避投資損失
9、如何發現閑置土地風險，避免投資失誤
10、閑置土地未來能否開發、如何開發？
11、土地閑置開發應對措施有哪些？
12、哪類存量地塊可以收購、參與法拍？
13、存量收購、參拍需要注意哪些關鍵要點
14、哪些存量地塊可以直接開發？
15、哪些存量地塊屬于風險、違法開發？
16、與政府合作關鍵注意要點
17、如何簽訂與政府的合作協議，規避未知風險
18、如何判斷下一步不可預測風險
19、存量開發相關證據、政策、文件、要求梳理
20、類似案例其他關鍵要點結合、剖析、洞察、規避（法拍、深圳）
21、案件對于開發企業的學習、借鑒意義
22、未來開發如何控制“未知、不可靠”風險
案例三：城市更新的”博弈“
——”城中村“改造案例常見誤區
1、全方位項目介紹
2、城中村改造項目全流程解析
3、城中村改造項目整體邏輯分析及要點
4、城中村改造項目土地問題分析及解決周期
5、城中村改造項目投資協議簽訂及風險規避
6、城中村改造項目資金注入及回收邏輯
7、城中村改造項目資金注入方式及風險規避
8、城中村改造項目政府關系及手續辦理
9、城中村改造項目征地、拆遷、整理痛點解決
10、城中村改造項目規劃設定及可售物業操作
11、城中村改造項目排他設定，保障拿地
12、城中村改造項目安置房回購要點
13、城中村改造項目投資、研判、分析
14、土地問題應對措施分析
15、協議問題應對策略分析
16、資金問題應對策略分析
17、政府談判應對策略分析
18、案例其他核心要點提煉、經驗吸取、深坑規避
案例四：”黑鐵“時代的另辟蹊徑
——工業用地再開發案例
1、工業用地盤活路徑都有哪些？
2、工業用地能否轉讓？
3、工業用地能否變性？
4、工業用地變性前提是什么？
5、工業用地變性需要做哪些工作？
6、土地變性周期有多久？
7、工業用地變性出讓方式有哪些？
8、工業用地變性風險有哪些？
9、工業變住宅操作流程
10、工業變住宅關鍵工作要點
11、工業變住宅費用測算
12、工業變住宅拿地方式
13、工業變住宅風險分析
14、工業用地是否可以建設住宅
15、工業用地建設住宅是否可以分割銷售
16、如何確定工業用地價值
17、如何確定收購標的資產價值
18、如何合理確定溢價空間
19、如何”甄別“合作伙伴
20、合同簽訂如何自我保護
21、合同簽(qian)訂如何互相約(yue)束
第二篇：操作流程篇
第一章：國家、各區域城市更新政策發展及演變
1、系統拿地流程及工作要點指引
2、城市更新概念、包含項目及各地理解內涵
3、各城市更新概況介紹（廣州、深圳、南京、合肥、上海等更新模式、機構設置、更新對象、土地獲取、政策特點、風險要點等）
4、城市更新體系建立與政策發展演變
5、*《城市更新條例》深度解讀、要點及特殊點
6、城市更新模式解讀、政策特點解讀
7、城市更新政策要點及形勢預判
8、城市更新未來發展趨勢分析
第二章：城市更新操作模式、流程、要點、實務與風險把控
1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點
2、城市更新與傳統土地一級開發區別、特點（主體、政策、優惠、指標等等）
3、城市更新項目立項前提、要點
4、城市更新改造方式、模式介紹
5、城市更新主導單位介紹、主導單位特點
6、城市更新政府主導征拆方式介紹、流程、優缺點
7、城市更新政府主導整治項目方式介紹、流程、優缺點
8、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優缺點
9、城市更新市場主導方式介紹、流程、優缺點
10、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內容、要點及項目介紹
11、舊廠房全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
12、舊村莊全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
13、舊城鎮全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
14、成片連片改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
15、城市更新微改造整治類方式、手續、流程、方向、痛點、難點、投資要點
16、城市更新更新單元規劃、確認與劃分
17、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認、要求、征地拆遷、土地獲取
18、城市更新土地問題及建設情況分析調查（現狀、規劃、勘測定界、農轉用、建設用地預審、占補平衡）
19、城市更新主要工作內容及開展模式分析（單元確定、不動產審核、征地拆遷補償方案確定、土地問題解決、土地收益分配、入市主體、產權注銷、入市供應等等）
20、城市更新政府收儲模式、土地整治模式講解
21、城市更新毛地出讓模式講解
22、城市更新方向與未來獲地用途方式
23、城市更新獲地價格確定與資金來源
24、城市更新主要成效及方式
25、城市更新未來政策發展及展望
26、土地問題處理（新增指標、存量指標、規劃修改、基本農田、耕地占補、增減掛鉤、征地拆遷、地價確認等等）
27、城市更新土地風險把控（土地所有權、使用權、現狀、規劃、評估等等）
28、城市更新項目風險把控（立項主體、資金、土地、合作者、手續、施工等等）
第三章：城市更新實操案例及關鍵要點分析（結合實際項目梳理）
1、城市更新范圍單元確定及問題分析
2、城市更新土地用途、土地問題分析梳理
3、城市更新現狀地上物調查情況分析、規劃情況分析
4、涉及項目各類面積匯總分析（涉及權力人、土地權屬狀況、土地性質、占地面積、建筑面積、房屋結構、房屋類型）
5、項目征地補償拆遷狀況分析、流程把控、要點把控
6、土規、城規、控規情況分析及協調調整
7、城市更新歷史遺留問題處理及各類手續辦理
8、城市更新改造方式、改造模式、更新主體確認
9、城市更新復建標準、規模及安排分析
10、融資渠道分析及資金成本測算
11、城市更新地價確認方式及評估要點分析
12、城市更新改造成本分析及測算
13、城市更新開發周期確認及分析
14、城市(shi)更新全(quan)項目復盤(pan)
第三篇：城市更新實操案例
1、上海XX城中村改造案例（項目情況、改造主體、開發模式、項目規劃業態、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）
2、上海XX區域改造案例（改造背景、運作方式、改造主體、總體規劃、土地問題、安置方式、項目理念、規劃指標、開發模式、項目成效）
3、北京市XX城中村改造項目（改造主體、主要工作、項目手續流程、注意要點、征地拆遷）
4、XX舊城鎮改造案例（項目情況、改造主體、開發模式、項目規劃業態、土地問題、地方正常、項目痛點、項目成效）
5、北(bei)京XX舊廠房改造案(an)例(li)（改造主體、改造模式(shi)、拿(na)地方式(shi)、招商模式(shi)、運(yun)營模式(shi)）
土地開發城市更新
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