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房企獲取土地模式

課程背景：
      房(fang)地(di)(di)產的(de)發(fa)(fa)展(zhan)也是伴隨著我們土地(di)(di)政(zheng)策的(de)變(bian)化而逐(zhu)步變(bian)化的(de)，高(gao)(gao)房(fang)價，高(gao)(gao)地(di)(di)價，高(gao)(gao)總(zong)價時(shi)代，尤其(qi)是核心城市面粉(fen)與(yu)(yu)面包(bao)一樣貴的(de)時(shi)候，土地(di)(di)獲取(qu)、產品創(chuang)新(xin)就成為重(zhong)(zhong)(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)(zhong)(zhong)。今天投(tou)資越發(fa)(fa)重(zhong)(zhong)(zhong)要，地(di)(di)價占房(fang)價比(bi)顯著上升(sheng)，如果地(di)(di)價超(chao)過(guo)(guo)50%甚至100%的(de)時(shi)候，房(fang)企老板應該自(zi)(zi)己或者花重(zhong)(zhong)(zhong)金去聘請培(pei)養專業的(de)投(tou)資總(zong)，投(tou)資拿地(di)(di)將(jiang)成為房(fang)企經營重(zhong)(zhong)(zhong)中(zhong)之(zhi)重(zhong)(zhong)(zhong)。本課程將(jiang)從(cong)房(fang)地(di)(di)產開(kai)發(fa)(fa)中(zhong)土地(di)(di)獲取(qu)、勾地(di)(di)、兼并(bing)與(yu)(yu)收購及項目的(de)投(tou)資測(ce)算來展(zhan)開(kai)講授(shou)，通(tong)過(guo)(guo)對土地(di)(di)獲取(qu)方式梳理和案例分析，結合企業自(zi)(zi)身現狀與(yu)(yu)特點，幫助企業提高(gao)(gao)拿地(di)(di)能力，拓展(zhan)拿地(di)(di)渠(qu)道，并(bing)更有效的(de)規避各(ge)種拿地(di)(di)過(guo)(guo)程中(zhong)的(de)風險。

課程收益：
1、 后疫情時期下，房企如何拓展拿地模式與渠道？
2、 分享標桿房企土地獲取方式與經驗。
3、 各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？
4、 學習不同交(jiao)易(yi)模式(shi)的項目投資(zi)測算工具、方法以及(ji)可行性研究(jiu)

學員對象：
總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層 ；
投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金等條線(xian)管理者以及(ji)拿地相關的部門人員。

主要內容：
一、土地獲取方式
1、公開市場
1.1自規局招拍掛
1.2法院拍賣
1.2.1 背景摸底--債務、法律風險
1.2.2 施工條件--進場難度
1.2.3 稅費繳納--土增稅
1.2.4起拍、流拍--評估價、降價、賤賣
2、勾地
2.1熟化勾地
2.1.1 概念
2.1.2 成本--梳理熟化過程中大概率遇到的資金支出項
2.1.3 案例
2.2產業勾地
2.2.1 概念
2.2.2 生意邏輯
2.2.3 案例
3、收并購
3.1股權合作
3.1.1 概念
3.1.2 案例
3.1.2 流程
3.2承債收購
3.2.1 概念
3.2.2 意義
3.2.3 案例
1.3破產重組
案例分(fen)析：萬科的投(tou)資區域，最授權(quan)的管理機(ji)制(zhi)

二、土地獲取流程及注意事項
1. 公開市場
1.1規劃條件獲取
1.1.1 經濟指標
1.1.2 用地紅線
1.1.3 強排方案
1.2市場研判
1.2.1 區位分析
1.2.2 現狀及周邊
1.2.3 競品情況
1.2.4 未來預期
1.3產品定位
1.3.1 自身產品系
1.3.2 客戶需求匹配
1.3.3 確定授權價
1.4報名
1.4.1 公司內部上會
1.4.2 確定報名方式--聯合與否
1.4.3 支付競買保證金
1.4.4 辦理U-Key
1.5競拍
1.5.1 第0手
1.5.2 觸發熔斷
1.5.3 競配建--視同銷售
1.6 土地成交
1.6.1 競得企業成交確認書、出讓合同
1.6.2 未成交退保證金
1.7確權
1.7.1 出讓合同
1.7.2 支付尾款
1.7.3 組卷辦證
2. 勾地（熟化、產業）
2.1框架協議
2.2支付前期開發資金
2.3征地、收儲
2.4組出讓卷
2.5上市長會、掛地
2.6公開市場流程
2.7財政返還熟化成本
3. 收并購
3.1盡職調查
3.1.1 法務調查
3.1.2 財務調查
3.1.3 人員摸底
3.2分析股權架構，設計交易結構
3.2.1 股權占比
3.2.2 交易結構
3.3商務談判
3.3.1 依據
3.3.2 預期
3.3.3 磨合
3.4簽訂合作協議
3.5股權工商變更
3.6支付對價
3.7破產重組
3.7.1破產申請
3.7.2法院受理并裁定
3.7.3選定管理人
3.7.4確定投資人
3.7.5制定重組方案
3.7.6方案實施
三、投資測算解析
1. 生意邏輯
1.1 公開市場
1.2 產業勾地
1.3 收并購
2. 輸入條件
2.1 土地基礎信息
2.2 資金安排
3. 市場判斷
3.1 存量
3.2 產品定位
3.3 價格與流速
4. 輸出結果
總結 討論 問(wen)答

王的路老師簡介：
先后任(ren)職于恒大、萬(wan)科、海亮等標桿房企(qi)，具有多年土地拓展、開發(fa)報建(jian)、一二(er)級聯(lian)動及投資等與土地獲取相關的(de)工作經歷。近些年王(wang)老師(shi)主(zhu)要負責土地市場投資拓展，以(yi)產業(ye)(ye)(ye)勾地為主(zhu)，通過研究產業(ye)(ye)(ye)發(fa)展方向、政府導向、產業(ye)(ye)(ye)IP梳理，制定產業(ye)(ye)(ye)勾地方案(an)，目前任(ren)多個(ge)產業(ye)(ye)(ye)園項目的(de)投資負責人(ren)。

房企獲取土地模式